上海方信房地产开发有限公司与上海华东三峡经济发展公司等抵押合同纠纷上诉案
法公布（2003）第11号
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2002）民一终字第38号
上诉人（原审原告）：上海方信房地产开发有限公司，住所地： 上海市曹安路2795号.
法定代表人：方鸿飞，该公司董事长.
委托代理人：刘洪霄，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：华东三峡经济发展公司，住所地：上海市浦东新区张家浜路59弄2号。
法定代表人：宋燕，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：中国光大银行上海分行，住所地：上海市中山东一路29号。
负责人：刘正民，该行行长。
委托代理人：张瑞新，北京市金杜律师事务所律师。
委托代理人：王风利，北京市金杜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行上海市虹口支行，住所地：上海市四川北路2113号。
负责人：陈新华，该行行长。
委托代理人：顾政，该行法律顾问。
委托代理人：魏秀岭，该行法律顾问。
上诉人上海方信房地产开发有限公司（以下简称方信公司）为与被上诉人华东三峡经济发展公司（以下简称华东三峡公司）、 中国光大银行上海分行（以下简称光大银行上海分行）、中国农业 银行上海市虹口支行（以下简称农行虹口支行）抵押合同纠纷一案 ，不服上海市高级人民法院（1998）沪高民初字第8号民事判决， 向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。方信公司的委托代理人刘洪霄、光大银行上海分行的委托代理人张瑞新、王风利、农行虹口支行的委托代理人顾政、魏秀岭到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1995年7月18日，方信公司与华东三峡公司签订21份《皇府别墅房屋预售合同》（以下简称房屋预售合同）约定：华东三峡公司以建筑面积每平方米980美元的价格，向方信公司预购皇府别墅21套，华东三峡公司在签订本合同时的30天内， 缴付全部价款30％，即89287．8美元（包括每栋1万港元定金）汇至方信公司帐户，房屋结构封顶时的30天内，支付全部房屋价款40％，即l19050．4美元，汇至方信公司帐户，房屋内外装修完工时的30天内，支付全部房屋价款25％，即74406.5美元，汇至方信公司帐户。该《房屋预售合同》还约定了交房日期、房屋质量、保修期限及违约责任等事宜。上述21份《房屋预售合同》于同年9月26日经上海市公证处公证，同年9月27日在上海市房地产登记处办理了登记。 1996年1月16日，华东三峡公司依据《房屋预售合同》向方信公司支付20万元人民币预售房屋定金。同年7月31日，华东三峡公司与中国投资银行上海浦东分行（以下简称投资银行浦东分行）签订《抵押合同》和《人民币资金借款合同》（以下简称借款合同）约定：华东三峡公司向投资银行浦东分行贷款人民币1000万元，种类为流动资金，月利率10．065‰，期限自1996年7月31日至1997年7月25日华东三峡公司用于抵押的财产为系争12套皇府别墅中的10套，幢号为C63、C65、C66、C67、C87、 C88、C89、C131、C132、C145及花园。上述抵押财产作价人民币 1000万元，抵押率100％，抵押期限自1996年7月31日至1998年7月30日。同年3月19日、3月25日，农行虹口支行与上海京申广告有限公司（以下简称京申公司）、华东三峡公司分别签订《借款合同》、《抵押协议》约定：京申公司向农行虹口支行短期贷款人 民币130万元，期限自1996年3月19日至1997年1月22日，月利率12．6‰，华东三峡公司以皇府别墅C133幢作价人民币1，735， 447元作为借款之抵押担保。同年10月7日，农行虹口支行与京申公司又签订《借款合同》约定：农行虹口支行借给京申公司人民币95万元，期限自1996年10月7日至1997年2月21日，月利率8．415，华东三峡公司以系争皇府别墅中C64幢房屋抵押担保。上述抵押合同均进行了抵押登记。同年12月30日上海市房地产登记处出具沪房地市字（1996）第000989号《房地产其他权利证明》。
另查明，1995年8月20日、9月22日，方信公司之股东郑州新信房地产开发有限公司（以下简称郑州公司）分别出具两张收据写明：收到华东三峡公司皇府别墅21幢二期房款人民币16，059， 980．79元和人民币21，413，301．72元。1995年9月30日，方信公司出具承诺书：华东三峡公司对系争21幢别墅拥有全部产权及处置权。 1995年11月14日，华东三峡公司致信郑州公司表示：上述两张收据系为华东三峡农大饲料项目需要而开出的临时收据，实际并未付款，待中国三峡经济发展总公司（以下简称三峡总公司）正式拨款后，以汇款凭证为准再另开收据，退回上述两张收据。1996年6月16日，华东三峡公司致信方信公司：因北京农大项目融资一事未能实现，现将方信公司于1995年9月30日开具的承诺书退还，有关皇府别墅的预售合同，因公司融资项目未能落实， 待请示三峡总公司后再行协商履行或终止事宜。l997年7月17日，方信公司与华东三峡公司签订《终止房屋预售合同协议》（以下简称终止协议）约定：终止双方于1995年7月18日签订的21份《房屋预售合同》中的18份，包括由华东三峡公司抵押的12套房屋，另有3套房屋，若华东三峡公司于1997年8月底仍未付款，则终止合同，由方信公司收回。1997年9月5日，三峡总公司通知华东三峡公司：同意华东三峡公司与方信公司1997年7月17日 签订的《终止协议》，将21幢别墅退还方信公司。1998年2月6日，华东三峡公司致信上海市房地产管理局、上海市公证处：其对皇府别墅支付20万元人民币定金外，实际并未付款，债务由华东三峡公司与三峡总公司负责处理，与方信公司无涉，要求终止《房屋预售合同》，同时，华东三峡公司致信方信公司：其与银行的债务关系，由其负责，并尽快将12幢别墅的《房屋预售合同》退还，相关的经济损失由华东三峡公司、三峡总公司共同承担。华东三峡公司于1995年3月19日、3月25日、7月31日分别与光大银行上海分行、农行虹口支行签订《抵押合同》、《借款合同》提供的文件为：华东三峡公司与方信公司签订的《房屋预售合同》、方信公司给华东三峡公司出具的华东三峡公司对全部房屋拥有产权和处置权的《承诺书》复印件、郑州公司给华东三峡公司出具的收到二期房屋价款的两张《收据》，《承诺书》复印件与方信公司现所持的〈承诺书》原件内容一致，对此事实，双方当事人无异议。
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