新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案
法公布(2002)第41号
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2000）民终字第115号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂，住所地乌鲁木齐市钱塘江路27号。
法定代表人：陈长星，董事长。
委托代主人：吕向辉，该厂职员。
委托代理人：关勇，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国民主同盟新疆实业发展总公司，住所地乌鲁木齐市南昌路1号。
法定代表人：王鸿年，经理。
委托代理人：吴仁海，董事长。
委托代理人：吴颖，新疆方舟律师事务所律师。
上诉人新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂（以下简称木材总厂）与上诉人中国民主同盟新疆实业发展总公司（以下简称实业公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，木材总厂的委托代理人吕向辉、关勇，实业公司的法定代表人王鸿年、委托代理人吴仁海、吴颖到庭参加诉讼，现已审理终结。
经审理查明：1992年10月6日，木材总厂与中国民主同盟新疆乌鲁木齐现代文化交流站（以下简称交流站）签订《营业大楼租赁合同书》，约定：交流站租用木材总厂办公楼左侧的营业大楼共四层（包括地下室），建筑面积3，054平方米，作为办公室、宾馆、餐厅、舞厅等，租期为20年。营业大楼续建的工程费用，交流站投资100万元，应在合同生效后半个月内支付给木材总厂20万元，1993年3月底前再支付40万元，其余投资款在工程竣工前全部交清。交流站支付的续建费用100万元，抵扣租金，扣完后依合同约定继续向木材总厂支付租金。按建筑面积计算，每平方米每月租金20元；每年度分四次支付，一次按年租金的25％付清，每次付款时间为该季度的第一个月。租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。水、暖、电费用按规定分季度向木材总厂交纳。如实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。营业大楼正式交付实业公司使用之日为起租日。木材总厂负责办理营业大楼租赁手续。除交流站投资的100万元，续建大楼所需的其他费用由木材总厂承担。在不影响整体结构前提下，可按交流站需要设计。木材总厂保证承租房内的水、暖、电的正常供应。木材总厂在使用期限内，不干预交流站对承租房的使用权、经营权。双方必须严格遵守合同约定的各项条款，任何一方违约，必须向对方赔偿合同额25％违约企及一切相关的经济损失。
1993年7月26日，交流站向乌鲁木齐市沙依巴克区工商局申请将交流站更名为实业公司，以后工商局给实业公司核发了营业执照，注册资金80万元。
签订合同后，实业公司于1992年11月2日向木材总厂付款20万元，1993年5月18日付款10万元，5月29日付款40万元，6月25日付款15万元，9月30日付款30万元，以上共计115万元。此后从1994年5月至1995年12月实业公司又付给木材总厂款项274，847元。关于付款问题，一审判决还认定：讼争的营业大楼原由长城建筑公司所属史锡宝工程队施工，后变更为乌鲁木齐市天镁建筑公司（以下简称天镁公司）施工。经实业公司、木材总厂与史锡宝协商，由实业公司支付给史锡宝前期工程费用4万元，史锡宝收款后向实业公司出具了收条并向一审法院出具了证明。1994年5月1日营业大楼1－3层由天镁公司施工完毕后交付给实业公司，地下室于1995年1月1日交付给实业公司。施工中木材总厂共支付给天镁公司工程款984，081．17元，其余款项由实业公司支付。1998年7月，实业公司与木材总厂在《建筑与安装工程审核情况说明书》中最后审定的营业大楼工程造价2，235，789．81元，实业公司实际直接支付给天镁公司工程款为1，251，708．64元。实业公司付给木材总厂、史锡宝、天镁公司款项共计2，716，555．64元。实业公司为建设营业大楼实际超付资金1，716，555．64元。对一审判决认定的这一事实，双方在二审期间中均未提出异议。一审期间，双方子l999年11月16日签署了两份付款清单，对帐结论为实业公司支付给木材总厂的款项为l，424，847元，双方无争议。另付给史锡宝40，000元和搬迁费10，000元双方有争议，由法庭确认。木材总厂支付984，081．17元双方无争议，另有四笔费用计95，230元，双方有争议，由法庭确认。同日，双方还签订了《中国民主同盟新疆实业发展有限公司欠新疆建筑木材加工总厂款项清单》，确认实业公司欠木材总厂64，005元。
此外，交流站与木材总厂在1993年3月签订了《协议书》约定：木材总厂同意为交流站向银行贷款150万元提供担保。交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款80万元一次付清，并同时付足50万元，作为信誉保证金。1997年4月，乌鲁木齐市沙依巴克区税务局（以下简称沙区税务局）无偿使用承租房二楼约325．32平方米房屋作该局办公室，二上诉人均未与沙区税务局签订允许该局无偿使用部分讼争房的书面协议。一审判决认定，1996年1月1日至1999年5月18日，木材总厂反租实业公司两间房，每间每年按1．8万元计算，木材总厂应付实业公司租金121，500元；1997年3月18日至1998年2月16日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年1．8万元，应付租金1．65万元；1998年7月17日至1999年5月18日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年仍为1．8万元，应付租金1．5万元。木材总厂反租实业公司四间房屋，共应支付实业公司租金15．3万元。对上述认定，双方当事人在二审期间均未提出异议。
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