新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案 (2)
1997年6月10日，木材总厂与实业公司签订《关于收交金三角租金的协议》，约定：根据双方签订营业大楼租赁合同，经双方充分协商，既考虑到原合同生效之日起三年内租金不变，逾期后在市场平均价水平上另行调整的条款，又考虑到实业公司存在困难的实际情况，同意对实业公司按优惠方案计算租金，即1996年应收租金3，054平方米×50元×9个月＝137．43万元，1997年应收租金3，054平方米×50元×12个月＝182．24万元，1996年的租金于1997年7月底前交清，l997年的租金于12月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第7条办理，即违约拖欠租金以日按千分之五计滞纳金。对于这份协议的效力，一审判决认定木材总厂清算小组写给该厂的清算报告中并未出现和涉及该协议，说明在1998年8月以前双方未就租金价格调整达成一致意见。清算小组负责人俞新元证实报告真实。木材总厂反租实业公司的四间房自1996年至1999年租金价格未作调整，也说明双方未就调整租金价格达成一致。实业公司认为，木材总厂是为了应付上级检查才要求与其签订该协议，该协议是虚假的，不是双方当事人的真实意思表示，应无效。木材总厂清算小组负责人俞新元向一审法院提供的书面《补充说明》称：清算报告反映的是个人观点，未经集体讨论，未形成领导班子集体意见，报告文本上未加盖单位公章。该报告不具备法律效力，一审法院以该报告作证据不尊重客观事实。木材总厂参与合同签订的工作人员向一审法院提供书面证言证明该合同真实、合法。
另查明，双方在1998年6月28日签订了实业公司欠木材总厂水电费清单。实业公司已支付水电费163，710．5元，共欠441，631．54元，尚欠441，631．54元一163，710．5元＝277，921．04元。1998年11月，木材总厂在讼争房一例临窗采光处不足5公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。l982年9月15日木材总厂取得厂区占地的《固有土地使用证》，土地性质为行政划拨，用途为生产和生活用地。承建讼争房屋先后取得立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。新疆自治区人民政府办公厅发文同意木材总厂建立属社会服务性大型综合市场商贸城。乌鲁木齐市市场建设领导小组办公室发文同意实业公司开办"金三角大市场"，并到工商、消防、税务等部门办理开办登记证。
又查明，1997年1月6日实业公司给乌鲁木齐市鑫源商贸有限公司（以下简称鑫源公司，以后更名为乌鲁木齐市海阔商贸有限公司）出具了委托书，记明：鑫源公司代理实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。受托方与木材总厂签订租赁合同如与实业公司、木材总厂签订的合同相抵触，以后一个为准。代理期限为1997年1月6日至2000年1月5日。以后代理期限延期至2005年1月4日。1997年1月6日，木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》约定：自签字盖章生效后，租金按建筑面积每月每平方米20元计，三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。同日，双方签订的《补充合同》约定、上述协议如与1992年10月6日木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》相抵触，则以后一协议为准。实业公司以木材总厂、鑫源公司签订的二份协议作为证据否认实业公司、木材总厂签订的《关于收交金三角租全的协议》中有关提租的内容。
实业公司以木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由向一审法院起诉，要求木材总厂承担违约金守赔偿损失和利息。木材总厂提起反诉称：依租赁合同约定，实业公司投入的100万元折抵完租金后应按约定继续交纳租金，但事实上自1994年该楼竣工交付使用后，未交纳分文租金，截止到1998年8月31日已累计欠租6．641，972元，拖欠水、电、卫生费计331，683．34元。实业公司承租期间将承租房一层窗户全部改造成门面，造成该楼严重安全隐患。；承租期间，实业公司在承租房内从事色情表演，被社会传媒披露因此严重损害了木材总厂的名誉。据此请求：解除双方签订的《营业大楼租赁合同书》。实业公司支付拖欠房屋租金6，441，972元，水、电、暖、卫生费331，683．34元，利息57，851．32元。实业公司承担违约会3，579，159．64元。实业公司将擅自改造的楼层恢复原状，在报纸上公开道歉，消除因从事色情表演给木材总厂带来的不良影响。实业公司承担全部诉讼费用。
一审法院审理认为，双方当事人签订的《营业大楼租赁合同书》为有效合同。签订合同后，实业公司已依约投入100万元的情况下，追加投入全部营业大楼建设款将房建成。木材总厂未依约履行100万元以上的补充投资义务，已构成违约。木材总厂为实业公司贷款担保与木材总厂和实业公司问的房屋租赁行为，是两个不同的法律关系，木材总厂提出改变投资方式不构成违约的理由不成立。1998年12月木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁另建大楼，致使营业大楼600平方米的房产不能采光，严重影响了实业公司对营业大楼的正常使用，给实业公司造成较大的经济损失，也违反了合同约定，构成违约。木材总厂违约行为给实业公司造成的经济损失，用支付违约金的方式即可补偿，实业公司要求木材总厂赔偿经济损失的请求不予支持。沙区税务局无偿占用营业大楼325．32平方米房产而造成的损失，实业公司可另行要求沙区税务局支付。实业公司建设营业大楼中多支付的1，716，555．64元，应从1994年5月1日木材总厂交付房屋时起算利息，并按照折抵租金递减本金的方法计算。实业公司应支付给木材总厂的租金3，445，274．4元，同实业公司已付款项2，716，555．64元及多付款1，716，555．64元的利息相折抵，基本抵平。实业公司未逾期支付租金，因木材总厂反诉请求实业公司支付延期付款违约金并解除合同的请求，一审法院不予支持。实业公司拖欠木材总厂的水、电、暖费277，921．04元应予给付，同时应承担延期付款利息56，511．28元。实业公司拖欠木材总厂的借款64，005元应一并给付。实业公司使用营业大楼中因经营需要对一楼窗户所做的改动，符合合同要求；木材总厂以此主张实业公司违约，要求其恢复原状，一审法院不予支持。据此判决：一、木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》有效；二、实业公司投入款2，716，555．64元（预付租金），及实业公司多投入款1，716，555．64元的利息731，428元，共计3，447，984元；截止到1999年8月31日实业公司应付木材总厂租金3，445，274．4元，两项折抵，实业公司尚余款2，709．6元可继续折抵租金；三、木材总厂偿付实业公司违约金3，664，800元；四、实业公司给付木材总厂水、电、暖费277，921．04元，偿付利息56，511．28元；五、实业公司给付木材总厂欠款64，005元；六、驳回实业公司的其他诉讼请求；七、驳回木材总厂的其他反诉请求。案件受理费本诉费60，210．4元，实业公司负担30％，即18，063．12元，木材总厂负担70％，即42，147．28元；反诉费58，076．33元，实业公司负担40％，即23，230．53元，木材总厂负担60％，即34，845．80元。
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