新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案 (3)
一审判决主文第二项731，428元利息的计算方法是：1994年5月1日木材总厂交付出租房1－3层时，实业公司超付资金1，7l6，555．64元已全部投入到出租房建设中。从1994年5月1日至1995年11月30日租金100万元折抵完毕，这期间超付资金1，716，555．64元不分段计息，利率按当时平均利率13．95％（年利率）计息，共计431，027元。从1995年11月30日以后每季度扣除租金179，430元。本金递减后计租，利息共计300，401元时，本金折抵完毕。两项利息合计731，428元，一审法院对一审判决主文第三项违约金3，664，800元，是按下列方法计算出来的，即：20元（每月每平方米租金标准）×3，054平方米（实业公司承租房屋总面积）×12个月×0．25（违约金标准）×20年〈合同约定的租期〉＝3，664，800元。
木材总厂与实业公司均不服一审判决，向本院提?上诉。木材总厂上诉请求：撤销一审判决，判令实业公司承担违约责任并赔偿因违约给其造成的经济损失。事实和理由如下：一审判决认定木材总厂违约缺乏事实和法律依据。实业公司未按合同约定的时间支付租金已构成违约。实业公司向银行贷款支付房租，木材总厂为贷款提供担保，双方改变了合同约定的付款方式，不能认定木材总厂支付续建资金不足构成违约。按合同约定，三年内房租为每月每平方米20元，三年后双方按市场价格商定；一审判决以此价格作为三年后租金标准违反了合同约定，侵犯了木材总厂权益。应认定《关于收交金三角租金的协议》有效。一审判决将实业公司多交的续建承租房的投资款抵作租金，又计算利息，违反了财务原则，而且也不知道利息数额是如何计算出来的。一审判决木材总厂承担3，664，800元违约金，既不符合合同约定，也没有法律依据，且不知是如何计算出来的。一审判决认定实业公司改建承租房不违约与合同约定不符，违背了意思自治原则。一审判决驳回木材总厂反诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持反诉请求。实业公司亦不服一审判决，向本院提?上诉请求：改判木材总厂承担因其违约给实业公司造成的经济损失3，877，894．08元；改判木材总厂承担因其违约占用实业公司利息2，497，386．74元。事实和理由为：木材总厂多次违约给实业公司造成巨大经济损失，依据《经济合同法》第31条规定：当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当赔偿，补偿违约会不足的部分。按法律规定，利息的计算应以银行同期利率作为标准，银行同期利率分别为月利率16．5％、l5％、13．725％。、12．24％。，平均利率为13．9％，以此为标准计算木材总厂应向实业公司支付利息的数额为2，222，076．3元，而非一审判决认定的利息731，428元。
本院认为，木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国家；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承担讼争房屋开办企三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》有效，是正确的，应予维持。关于《关于收交金三角租金的协议》的效力问题。《营业大楼租赁合同书》约定：按建筑面积计算每月每平方米20元的租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。《关于收交金三角租金的协议》的内容与主合同关于三年后调整租金标准的内容是连贯的、相互衔接的，是租赁合同的补充协议。木材总厂的内部清算报告未署名、未签章、未经厂领导讨论，是木材总厂的内部材料，对外不产生证据效力，实业公司以此作为主张该协议不成立或不生效的证据，理由不成立。木材总厂反租实业公司四间房屋与实业公司承租木材总厂营业大楼是两个法律关系，二者没有必然的因果关系，实业公司上诉主张以反租房屋未提租来否认《关于收交金三角租金的协议》的效力，亦缺乏事实和法律依据。1997年1月6日木材总厂与鑫源公司签订了《营业大楼租赁合同书》和《补充合同》，就《补充合同》内容看，约定如1997年1月6日签订的租赁合同与1992年10月6日签订的租赁合同相抵触，应以1992年10月6日租赁合同为准；后一租赁合同约定按建筑面积每月每平方米20元，自合同生效之日起三年内不变，合同经双方签字盖章后即生效；前一租赁合同约定营业大楼正式交付使用之日为起租日；两份合同约定的起租日相矛盾，应以前一约定为准。实业公司以前后两个合同约定的租金标准相同来证明《关于收交金三角租金的协议》不成立或无效，也是没有道理的，因后一合同约定的起租日无效而不具备证明力。《关于收取金三角租金的协议》上盖有交流站的印鉴，还有实业公司董事长吴仁海的签字，实业公司未能举出签订该协议时存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，应认定《关于收取金三角租金的协议》有效。根据《营业大楼租赁合同书》和（（关于收取金三角租金的协议）约定的租金标准，实业公司投入的100万元资金折抵租金至1995年9月12日，1，716，555．64元折抵租金至1997年4月8日。木材总厂未对实业公司履行《关于收取金三角租金的协议》是否存在违约事实以及如何承担违约责任提出明确、具体的诉讼请求，对履行该协议涉及到的违约问题，本院不予审理。1993年3月，木材总厂与交流站签订的《协议书》将木材总厂为实业公司贷款提供担保与实业公司向木材总厂提前支付80万元联系起来，但未约定提前付款时间，参照《中华人民共和国经济合同法》第78条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据此应推定原合同的履行方式未因签订该协议而变更。木材总厂为实业公司向银行贷款提供担保而签订的其他合同，与本案的房屋租赁纠纷是各自独立的两个法律关系，且与本案合同主体亦不同，木材总厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》的履行方式，从而应免除木材总厂不支付续建投资款的违约责任，其理由不成立，本院不予支持。
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