新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案 (4)
依《营业大楼租赁合同书》的约定，实业公司应于1993年10月21日前支付承租房屋续建投资款20万元，实际于1993年11月2日付清；应于1993年3月底前支付40万元，实际在5月18日支付10万元，5月29日支付30万元，其延期付款行为已构成违约。合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳金的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力，实业公司应以此为标准承担违约责任。木材总厂未依合同约定支付营业大楼续建投资款已构成违约，应承担违约责任并赔偿实业公司因此造成的损失。实业公司多投入的资金产生的利息应视为木材总厂违约给其造成的损失，由木材总厂予以赔偿。一审判决在计算利息上存在两方面缺陷，应予纠正，其一，一审判决按年利率13．95％作为计息利率明显高于国家规定的同期最高类别的利率（即固定资产贷款利率），从而违反了《中华人民共和国中国人民银行法》规定的利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。其二，一审判决以实业公司多投入资金折抵租金期间作为计息期间，末考虑《关于收交金三角租金的协议》生效后提租的事实。实业公司拖欠木材总厂水、电、暖费已构成违约，应承担违约责任；一审判决其承担延期付款利息而不承担违约责任，缺乏法律依据，应予纠正。《营业大楼租赁合同书》约定：任何一方违反合同约定的条款，必须向对方赔偿合同额的25％违约金，即任何一方违约，按比例向对方支付违约金；由于本案双方当事人均违约，违约金比例相同，相互抵消。木材总厂上诉主张实业公司承租期间擅自改变房屋结构、从事色情表演，因证据不足，本院不予认定。沙区税务局无偿使用营业大楼中325．32平方米的房屋是由出租人同意还是承租人同意的，双方各执一词、说法不一，因双方或其中一方均未与沙区税务局签订书面协议而难以查清，根据公平原则，由双方合同约定、法院判令的租金标准，按50％的比例分摊租金。木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁近距离建楼房，影响实业公司承租房屋的采光、通风，给其正常经营造成损失，这一行为既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。实业公司已选择追究木材总厂的违约责任，对该违约行为给实业公司造成的损失是否超过违约金，是否应对超出违约金的损失予以赔偿，缺乏定量化的证据，本院难以对是否应赔偿损失或应当赔偿多少作出判断；由于这－v／J有相对独立性，权利人可就此另行提起诉讼。
《关于收交金三角租金的协议》仅对1996年4月1日至1997年年底的租金标准等作出约定，对1998年1月1日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中，以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，木材总厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。本院根据《营业大楼租赁合同书》、《关于收交金三角租金的协议》的约定、当地房屋租赁的市场行情、双方房屋租赁关系提前解除以及实业公司出资承建讼争房屋的情况、当事人提出的上诉请求，将1998年1月1日至租赁合同解除之日的租金标准确定为每月每建筑平方米30元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第三款第（二）项之规定，判决如下：
一、 维持新疆维吾尔自治区高级人民法院〈1999〉新民初字第13号民事判决第一、五、六项；
二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第二、三、七项；
三、解除木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》，自本判决生效后90日内实业公司将承租房屋交还木材总厂。
四、自判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付1997每4月9日至1997年12月30日租金（其中2，728．68平方米按建筑面积每月每平方米50元计租，325．32平方米按建筑面积每月每平方米25元计租）。
五、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付自1998年1月1日至本判决生效之日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米30元计租，325．32平方米按建约面积每月每平方米15元计租）。
六、自本判决生效之日起30日内，木材总厂向实业公司支付l，716，555．64元利息（自1995年9月13日至1997年4月8目，按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率计息）。
七、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付延期支付租金的违约金123，500元。
八、变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第四项为：自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付水、电、暖费277，921．04元。
九、驳回上诉人的其他上诉请求。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费118，286．73元，由实业公司负担82，800．71元，木材总厂负担35，486.02元。 本判决为终审判决。
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