江苏省苏州市郊区供销集团等与江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案 (4)
本院认为，郊区供销公司与宇航公司于1995年4月6日订立的租赁协议书及补充协议书，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定；万通公司为宇航公司担保，是其真实意思表示，符合法律规定；苏州供销社作为国家机关为郊区供销公司担保形成的保证条款因违法而无效；故一审判决认定以上协议除苏州供销社为郊区供销公司担保形成的保证条款外，其余部分合法有效，是正确的。郊区供销公司与宇航公司于1995年12月22日订立的会议纪要，变更了同年4月6日协议书及补充协议书有关通电、消防方面的约定，双方在九胜商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患的情况下强行开业，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》和《江苏省消防条例》的规定，工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。郊区供销公司建造九胜商厦及宇航公司装修九胜商厦均未经消防管理部门验收。故双方违反了行政法规、地方性法规的强制性规定，该会议纪要达成的变更约定内容无效。1995年4月6日协议书及补充协议书生效后，宇航公司在1995年6月九胜商厦大楼封顶时未按约支付100万元；郊区供销公司未于1995年11月满足315千瓦的用电量，且未能解决消防系统问题，故双方均违反了合同约定。合同不能履行的直接原因来双方违法开业、致使九胜商厦被江苏省苏州市公安局消防支队责令停业整顿，违法开业的责任应由双方共同承担。根据1995年4月6日协议书约定宇航公司的开业日期最迟不得晚于1996年1月1日，当1995年12月12日九胜商厦的消防系统、水电系统尚不具备开张条件且未经消防验收之时，宇航公司本可以行使要求对方承担违约责任的请求，延迟开业日期，并拒付开业之日应付的90万元，但其要求于1995年12月24日开业，并承诺所造成的消防、水电方面的责任由其自负，故一审判决认定宇航公司不仅丧失了抗辩权，并且对无效会议纪要的订立负有较大责任；郊区供销公司自身未尽到合同约定的义务，且在宇航公司承诺的基础上，同意宇航公司开业，对无效会议纪要的订立也负有责任，宇航公司负有60％的过错责任，郊区供销公司负有40％的过错责任，双方亦应按此比例分别承担损失，并无不当，基本合理，应予维持。关于双方的损失问题，一审判决认定宇航公司的损失包括九胜商厦一至四层固定装修造价2791344.5元、224万元租金、变风量空调器折价款536004元、霓虹灯价款75000元、临时用电安装费43000元、3万元罚款以及其他支出费用等共计5873798.98元，郊区供销公司未对数额提出异议，应予确认。宇航公司提出其损失应包括地下餐厅固定装修造价828760.99元，因该部分经当地公安消防部门认定未经防火审核即自行装修，所用可燃材料未经防火处理且改变了原设计使用性质，属于应拆除的范围，一审判决未将该部分归入宇航公司的损失，并无不当，对宇航公司的此上诉请求，本院不予支持。郊区供销公司提出九胜商厦一至四层中的第一层自1998年7月l日至2003年6月30日止使用权已被有关法院判令抵偿宇航公司所欠债务，该层房屋应视为宇航公司在使用，相应摊销费用应按所占面积的比例，根据每层月折旧9692.17元、补提折旧60个月、从总损失中扣除581530.2元的理由正当，应予支持，因此宇航公司的损失应确认为5292268.78元。郊区供销公司的损失由租金、水电费及按每日万分之三计算的逾期付款违约金组成，宇航公司对其中租金的计算标准提出异议，该租金标准系一审法院参照江苏省苏州市人民政府批转苏州市房地产管理局、苏州市物价局《关于深化改革非居住公房租金的意见》计算确定。经查，该意见规定了改革租金的办法为采取基价租金和协议租金两种计租办法，同时规定采用基价租金计租的非居住公房根据房屋所处地段、环境等因素同时实行10％-80％的租金附加；采用协议租金计租的根据房屋所处地段、环境等因素确定2-10倍的上浮幅度，根据市场供求情况随行就市，由租赁双方协定或在基价租金基础上按《苏州市非居住公房租金附加和协议租金计算办法》执行。参照1993年5月25日江苏省苏州市房地产管理局发布的《关于深化改革非居住公房租金的实施细则》中规定，协议租金额由房屋基价租金乘以协议租金上浮倍数乘以建筑面积组成，不包括租金附加率。一审判决在计算郊区供销公司租金时，支持宇航公司提出的因房屋质量不符合约定而减少租金的请求，参照江苏省苏州市人民政府的有关规定，按基价租金附加60％-80％并上浮6-10倍的最低标准计算与该地方政府部门规章不符，应于调整。本案讼争标的物九胜商厦所处地段的月基价租金为每平方米6.73元，参照基价租金计租可附加60％-80％，参照协议租金计租可在基价租金基础上上浮6-10倍，从公平原则出发，应采用接近双方合同约定的租金额计算，双方约定的年租金为580万元，从第二年起年定比增长58万元，取6-10倍的中间值对讼争标的物的基价租金上浮8倍，确定总面积5607.28平方米的标的物年租金为3622751.49，比较公平合理。宇航公司每年应按这一数额向郊区供销公司支付租金。宇航公司提出一审判决在计算郊区供销公司租金损失时不应同时适用基价租金和协议租金，依据充分，应予采纳。因郊区供销公司提供的房屋与合同约定的条件不符，一审法院根据双方均同意参照当地政府有关非居住公房租金的规定进行处理，参照相关规定确定讼争房屋的租金计算方法不当，适用标准欠妥，应予调整。一审判决按照双方过错责任大小对降低后的房租承担相应份额，并没有违反公平、公正原则，郊区供销公司提出不应既对房租降价又按过错程度承担损失的理由不成立，不予支持。关于万通公司的保证责任问题，根据担保法和有关司法解释规定，对在《担保法》施行以前发生的担保行为，应当适用该行为发生时的有关规定；如果行为发生时没有规定的，可参照《担保法》的规定。万通公司在1995年4月6日的协议书上盖章签字，《担保法》于1995年10月1日施行，故虽然郊区供销公司与宇航公司未经万通公司同意，三次变更主合同，但万通公司不能依据《担保法》第二十四条规定不承担保证责任。万通公司对于宇航公司在1995年12月22日之前的债务不能免责，对此后的债务应当免责。郊区供销公司同意从1996年2月1日起追究宇航公司拖欠该笔债务的违约责任，从1996年2月1日至同年2月16日，宇航公司应支付76万元款项的逾期付款违约金，根据最高人民法院1994年4月15日《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第七条，万通公司应当承担赔偿责任。万通公司基于1995年4月6日协议书及补充协议书，为宇航公司担保，虽然万通公司仅在协议书上签字盖章，但协议书上载明另附补充协议，故应视其为协议书的组成部分。万通公司承担保证责任的基础是九胜商厦开业应当具备的约定条件，包括郊区供销公司落实用电、用水和消防设施验收合格等开业条件。1995年12月22日，九胜商厦尚不具备开业条件，郊区供销公司与宇航公司应当依法变更合同，完善开业条件，延期开业日期，但双方订立会议纪要，强行开业，使得有效合同从此处于违法的履行状态中。宇航公司和郊区供销公司变更合同，既未经万通公司同意，亦未告知。宇航公司与郊区供销公司对有效的租赁合同进行无效变更所造成的损失，万通公司没有过错，故万通公司对于1995年12月22日以后宇航公司的债务不再承担担保责任，一审判决有关万通公司所应承担的部分担保责任的内容并无不当，应予维持。在计算违约金时，应将宇航公司拖欠的租金作为基数。此外，因宇航公司在1996年1月底以前向郊区供销公司支付了24万元，与1995年12月18日双方在会议纪要中达成的到大楼封顶支付100万元、正式开业再支付90万元的要求相比，到大楼封顶时再支付100万元尚差76万元；与双方在1995年12月22日会议纪要中达成的在同年12月24日正式开业前需支付90万元的要求相差66万元，故万通公司应在有效担保的期限内对76万元逾期付款的违约金承担保证责任，宇航公司应按约定对66万元逾期付款承担违约责任。郊区供销公司提出按日万分之三追究违约任，低于当时有关司法解释确定的逾期付款日万分之四的标准，应予照准，一审判决的相关内容在适用法律方面并无不当，应予维持。航天五院开发部向江苏省苏州市工商局出具的民事责任担保书，不是企业法人进行工商登记所必需的材料，航天五院开发部向工商机关表示由航天五院承担宇航公司的民事责任，属于其对工商机关的内部意见，并未对外明示；况且该担保书也不是法律规定的担保方式，因此航天五院不应对宇航公司承租九胜商厦承担民事责任。郊区供销公司要求由航天五院承担宇航公司承租九胜商厦的民事责任，理由不成立，本院不予支持。宇航公司提出其在一审期间，曾要求将除一层铺面以外的讼争房屋交还郊区供销公司，属于合同履行以及解除合同前的先予执行问题。因一审法院未许可，双方亦未就此协商一致，故在本案所涉合同尚未依法解除之前，双方仍享有和承担合同约定的权利和义务，一审判决宇航公司和郊区供销公司按照各自过错程度负担此后的房屋使用费，并无不妥，宇航公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
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