江苏省苏州市郊区供销集团等与江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案 (4)
另查明，九胜商厦因未参加1998年度年检，1999年7月21日被江苏省苏州市工商局郊区分局吊销营业执照。宇航公司系航天五院驻苏州办事处于1993年成立的企业法人，注册资金77万元，属集体企业。宇航公司在开办时，航天五院开发部于1993年3月2日向江苏省苏州市工商行政管理局出具一份民事责任担保书，内容为“苏州市工商行政管理局：宇航公司是我院驻苏州办事处举办的，现要求在贵局进行登记。该公司的民事责任由我院承担，特此担保。”航天五院开发部系航天五院于1991年成立的内部机构，主要承担该院民品、公司等管理职能。苏州供销社于1995年4月6日作为郊区供销公司的保证人订立合同时，系国家机关法人。
还查明，郊区供销公司已于1997年6月11日领取了九胜商厦的房屋所有权证。宇航公司对九胜商厦的装修分为固定部分和可移动部分。对于固定装修，经一审法院委托中国建设银行江苏省分行直属支行鉴定，确认九胜商厦一至四层固定装修造价为2791344.5元，地下餐厅固定装修造价为 828760.99元，合计3620105.49元，折旧程度按8年摊销，每年摊销费用 452513.19元，每月摊销费用37709.43元。
江苏省高级人民法院经审理认为，（一）关于郊区供销公司与宇航公司订立的协议书、补充协议书及有关会议纪要的效力。郊区供销公司与宇航公司于1995年4月6日订立的租赁协议书及补充协议书，是双方真实、自愿的意思表示；苏州供销社与万通公司在协议书上签字、盖章，分别为郊区供销公司和宇航公司担保，亦是其真实、自愿的意思表示。租赁标的物呈系尚未建造完毕的房屋，但郊区供销公司是该房屋的建设单位，且已于原审诉讼之前领取了房屋所有权证，故以上协议除苏州供销社为郊区供销公司担保形成的保证条款外，其余部分合法有效。苏州供销社因系国家机关，根据最高人民法院1988年1月26日《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第一百零六条第二款“国家机关不能担任保证人”的规定，及1993年2月23日国务院办公厅经国务院批准发布的《关于严禁行政机关为经济活动提供担保的通知》，其为郊区供销公司担保形成的保证条款无效。至于郊区供销公司是否领取房屋租赁许可证，因该许可证并非法律、行政法规规定的审批等手续，故是否领取该证与认定租赁合同的效力无关。郊区供销公司与宇航公司于1995年9月4日订立的许可宇航公司使用九胜商厦企业名称的协议书，及12月18日订立的同意宇航公司拖欠的部分租金延迟至1996年1月份结清的会议纪要，均变更了1995年4月6日协议书的有关约定。以上变更经双方协商一致，且符合法律的规定，应认定为有效。郊区供销公司与宇航公司于1995年10月23日订立的联营协议书，属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应当认定为无效。郊区供销公司与宇航公司于1995年12月 22日订立的会议纪要，变更了4月6日协议书及补充协议书有关通电、消防方面的约定，双方在九胜商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患的情况下强行开业，致使进入九胜商厦的消费者处于随时发生火灾可能性的危险之中，严重地损害了社会公共利益。1987年2月23日经国务院批准的《中华人民共和国消防条例实施细则》第十一条规定：工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用。1995年8月11日《江苏省消防条例》第三十一条规定：新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。郊区供销公司建造九胜商厦及宇航公司装修九胜商厦均未经消防管理部门验收。故双方违反了行政法规、地方性法规的强制性规定。综上所述，该会议纪要形成的变更约定无效。（二）关于租赁合同不能履行的原因及责任区分。1995年4月6日协议书及补充协议书生效后，郊区供销公司及宇航公司均应按照约定全面履行自己的义务。但是宇航公司在1995年6月九胜商厦大楼封顶时未按约支付100万元；郊区供销公司未于1995年11月满足315千瓦的用电量，且消防系统的问题未能解决。故双方均违反了合同。郊区供销公司与宇航公司均提出各自享有后履行合同义务的抗辩权。因行使该抗辩权须基于依法履行合同的前提，但双方订立1995年12月22日的会议纪要，致使合同的履行处于违法状态，故双方均不再享有该抗辩权。本案，双方损失的产生源于租赁合同未能得到履行，与违约行为无直接因果关系，因为合同不能履行的直接原因系双方违法开业、致使九胜商厦被江苏省苏州市公安局消防支队责令停业整顿，而违法开业的主要责任应归于宇航公司。因为，1995年4月6日协议书约定宇航公司的开业日期最迟不得晚于1996年1月1日，当1995年12月22日九胜商厦的消防系统、水电系统尚不具备开张条件且未经消防验收之时，宇航公司本可以行使合同履行的抗辩权，延迟开业日期，并拒付开业之日应付的90万元，但是其主动、积极地要求于12月24日开业，并承诺所造成的消防、水电方面的责任由其自负，故宇航公司不仅丧失了抗辩权，而且对于无效会议纪要的订立负有较大的责任。郊区供销公司本身未尽到合同义务，且在宇航公司承诺的基础上，同意宇航公司开业，对无效会议纪要的订立也具有不可推卸的责任。对此，应认定宇航公司负有60％的过错责任，郊区供销公司负有40％的过错责任。双方的损失亦应按此比例分别承担。对于宇航公司提出的要求完善租赁条件、继续履行租赁合同及郊区供销公司提出的解除合同的诉讼请求，因双方之间的租赁合同已不具备履行基础，事实上已经不能继续履行，且宇航公司未在合理期限内提出继续履行的要求，故应予以解除。（三）关于承租主体是否变更的问题。宇航公司与郊区供销公司订立租赁合同后，依约成立了宇航商厦，后经双方变更合同，宇航商厦成立了九胜商厦。作为企业法人的九胜商厦实际使用了九胜商厦这一建筑物。为了经营九胜商厦，宇航商厦、九胜商厦与他人订立了装修、购物等多份合同，并且分别支付了4万元和20万元的租金。但是，并不能由此认定租赁合同的承租人已由宇航公司转变为宇航商厦、九胜商厦。租赁关系存续期间，与出租人郊区供销公司变更合同、协调交涉等都是宇航公司，郊区供销公司亦始终认为承租人是宇航公司，并认为九胜商厦、宇航商厦向其划过部分款项是因为受宇航公司的委托代其支付部分租金。江苏省苏州市公安局消防支队处罚的亦是宇航公司。故认定宇航商厦、九胜商厦是宇航公司履行租赁合同的辅助人。对于租赁合同当事人之外的其他民事主体，这两个商厦根据其订立的合同承担民事责任；但对于出租人郊区供销公司，履行租赁合同约定义务的承租主体并未变更。（四）关于万通公司的保证责任。1995年8月30日最高人民法院《关于认真学习、贯彻票据法、担保法的通知》第三条指出，对在《担保法》施行以前所发生的担保行，应当适用该行为发生时的有关规定；如果行为发生时没有规定的，可参照《担保法》的规定。担保行为发生时，应理解为担保义务设定时，也即担保合同成立时。万通公司在1995年4月6日的协议书上盖章签字，《担保法》于1995年10月1日施行，故虽然郊区供销公司与宇航公司未经万通公司同意，三次变更主合同，但万通公司不能依据《担保法》第二十四条，不再承担保证责任。万通公司对于宇航公司在1995年12月22日之前的债务不能免责，之后的债务应当免责。因为1995年4月6日协议书及万通公司所作保证是有效的，故万通公司对宇航公司于同年6月九胜商厦大楼封顶时支付100万元的义务应承担保证责任。郊区供销公司同意从1996年2月1日起追究宇航公司拖欠该笔债务的违约责任，此前，九胜商厦和宇航商厦向郊区供销公司付款24万元，这24万元应认定为宇航公司支付的租金。1996年2月16日宇航公司又支付了100万元。故宇航公司的该笔债务已经履行。但从1996年2月l日至2月16日，宇航公司应支付的76万元的逾期付款违约金，根据最高人民法院1994年4月15日《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若于问题的规定》第七条，万通公司应当承担赔偿责任。万通公司基于1995年4月6日协议书及补充协议书，为宇航公司担保。虽然万通公司仅在协议书上签字盖章，但协议书上载明“另附补充协议”补充协议书的内容是对协议书的进一步明确，故应视其为协议书的组成部分。据此，九胜商厦开业应当具备的约定条件为：郊区供销公司提供315千瓦的用电量、落实治安与消防方面的红外线探头全套监控系统。此外，还应当具备经过消防验收的法定条件，九胜商厦才能开业。这些条件是万通公司承担保证责任的基础。1995年12月22日，九胜商厦尚不具备开业条件，郊区供销公司与宇航公司应当依法变更合同，延期开业日期，满足开业条件。但双方订立会议纪要，强行开业，使得有效的合同从此处于违法的履行状态之中。双方变更合同，既未通知万通公司，更未经其同意，违背了担保活动应当遵循的公平、诚实信用的原则，损害了万通公司的合法权益。保证责任的成立源于有效的合同关系，如合同关系无效，保证人根据其是否有过错承担相应的民事责任。本案中，宇航公司与郊区供销公司对有效的租赁合同进行无效的变更，导致双方损失的发生，万通公司对此没有过错，故万通公司对于1995年12月22日以后宇航公司的债务不再承担民事责任。（五）关于航天五院的民事责任。航天五院开发部向江苏省苏州市工商局出具的民事责任担保书，虽属复印件，但系该开发部自愿提供，且长期置于工商机关的档案之中，故可以作为认定事实的根据。民事责任担保书非企业法人进行工商登记所必需的材料，航天五院开发部向工商机关表示由航天五院承担宇航公司的民事责任，属于其对工商机关的内部意见，并未对外明示。该担保书非《民法通则》、《担保法》规定的担保方式，航天五院开发部提供该担保书不能认定为担保行为。故航天五院不应承担宇航公司承租九胜商厦的民事责任。（六）关于宇航公司与郊区供销公司的损失。宇航公司提出的损失中，200万元租金及30000元罚款系宇航公司支付，其余部分虽出于宇航商厦或九胜商厦的名义而发生，但可以视为宇航公司的损失。对于装修费用，经委托中国建设银行江苏省分行直属支行鉴定，各方当事人均无异议，可以认定。一至四层装修因宇航公司仅使用了四个月，自1996年4月至今未实际使用，故只计算四个月的折旧摊销，其余时间不予计算折旧；地下室经江苏省苏州市公安局消防支队认定，因未经防火审核即自行装修，装修材料使用可燃材料未经防火处理且改变了原设计使用性质，故不予折价归并。对于自动扶梯，因宇航公司未付清价款，5台扶梯的主机、扶手等被厂方拆除不能使用，且郊区供销公司将来并非必定开办商场，故剩余部分由宇航公司自行拆除。对于变风量空调器，已全部装入墙内，不宜拆除，应折价归并，其价值经江苏省苏州市平江区人民法院判决认定536004元。其余经有关法院生效法律又书确定的费用，如铝合金送风口、工作服的货款等，应当计算，但宇航商厦或九胜商厦承担的违约金、案件受理费、保全费，不应作为损失计算。对于广告费，宇航公司于提供支付票据，不予认定。直升客梯及其安装费，因宇航公司不能提供该客梯的检验合格证，不予认定。消防罚款应由其自行承担。缝纫机、网架、货柜等属于可移动物品，不是装修增添物，应由宇航公司自行移走。对于霓虹灯广告费虽然宇航公司不能提供正式票据，但该霓虹灯矗立于九胜商厦楼顶，可以按合同价款75000元计算。临时用电安装费，系郊区供销公司供电不符合约定，另外接线所支付，可按合同价款43000元计算。其他费用，确系为了经营九胜商厦而支出宇航公司提供了票据原件，且未计算在固定装修费用的审计中，可以认定。郊区供销公司提出损失由租金、水电费及按每日万分之三计算的逾期付款的违约金组成。因郊区供销公司提供的房屋质量不符合约定，宇航公司提出减少租金的请求应予支持，不能按照双方原约定的租金标准计算。参考苏州市《关于深化改革非居住公房租金的意见》，九胜商厦的月基价租金为每平方米6.73元，结合所处地段，租金附加60％-80％，并可上浮6-10倍。双方对此标准无异议。故计算九胜商厦的租金可适用该计算方法，租金附加及上浮幅度均按最低标准计算。水电费系九胜商厦使用支出、由郊区供销公司代付的费用，郊区供销公司对此已举证，宇航公司虽否认，但不能提供反证，应予认定。此外，苏州供销社为郊区供销公司所作保证虽然无效，但因郊区供销公司的损失大于宇航公司的损失，故苏州供销社无需承担赔偿责任。据此判决：（一）1995年4月6日的协议书及补充协议书有效，终止履行。（二）宇航公司与郊区供销公司于1995年12月22日订立的会议纪要无效。（三）宇航公司于本判决生效后十日内将占用的九胜商厦连同装修添附一并交还给郊区供销公司。（四）宇航公司自1996年11月24日起，至本判决生效之日止，按每年4347301.76元向郊区供销公司支付九胜商厦的租金；并支付1995年度至1996年度拖欠的租金2107301.76元。另自1996年2月l日起，按每日万分之三计算166万元的逾期付款违约金至同年2月16日；自1996年2月16日按每日万分之三计算66万元的逾期付款违约金至本判决生效之日止；自 1996年11月24日，按每日万分之三计算2107301.76元的逾期付款违约金至本判决生效之日止；分别自1997年5月24 日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24日11月24日，2000年5月24日，按每日万分之三计算2173650.88元的逾期付款违约金至本判决生效之日止。以上款项合计后，由宇航公司承担60％，由郊区供销公司自行承担40％。（五）郊区供销公司代付的水电174683.43元，宇航公司于本判决生效后十日内偿付，并自1997年12月26日按每日万分之三计算逾期付款的违约金至本判决生效之日止。（六）宇航公司的损失5873798.98元，由其自行承担3524279.39元，由郊区供销公司承担23459519.59元。（七）万通公司在宇航公司支付不能的范围内，向郊区供销公司支付76万元的逾期付款违约金，该违约金按16天、每日万分之三计算．计3648元。本诉案件受理费62260元；反诉案件受理费49732元，合计111992元，由宇航公司负担67195.2元，由郊区供销公司负担44796.8元。
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