江西省南昌市工商行政管理局与中国人民保险公司南昌分公司等联合开发房地产合同纠纷上诉案(2)
另查明，1997年l月10日，市工商局补办了工贸大厦的立项手续，同年1月13日南昌市土地局批复同意将原划拨给东湖区商品房开发公司的该宗土地转划拨给市工商局，但明文规定该划拨用地不得转让或联合开发。次日，南昌市规划局给市工商局核发了《工贸大厦建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。1999年7月9日南昌市土地局批复同意市工商局办理土地出让手续。同年8月20日，南昌市房产管理局为市场开发公司颁发《商品房预售许可证》。同年10月20日，南昌市土地局向市工商局颁发了国有土地使用证。但市工商局未取得南昌市政府批件，未与南昌市土地局签订土地出让合同，未缴纳土地出让金，也未依法将该土地使用权转让给市场开发公司。
一审期间，法院委托江西建银投资咨询有限公司（以下简称建银公司）对赣江工贸大厦的工程造价以及投资情况进行了鉴定，结论为：大厦主楼地下室至第二层、裙楼主体工程造价为23,207,659.7元（未含基础以上建筑发生的管理、财务费用）。市工商局按协议或竣工资料应付土地转让费以及前期开发费用等计18,148,214.08元，实际已付14,968,562.81元。市保险公司转入大厦指挥部361帐户的资金2465万元；转入万信社在市农行国际业务部定期储蓄款404万元，该款分两笔转入，1992年11月2日转入278万元，同年11月5日转入126万元，1993年11月4日和11月7日万信社向市保险公司出具了两张注明根据协议收工程款的收款收据，计人民币4,399,717.1元（本金404万元，一年期存款利息359,717.1元），并收回了万信社1992年11月4日、11月7日向市保险公司开具的两张三年期定期存单，市保险公司以这两张收款收据入账，作为向赣江工贸大厦的投资；1993年9月25日直接转帐给南昌市房产交易管理所缴交大厦产权交易管理费187,227.37元。
一审法院审理认为：市工商局以其从东湖区商品房开发公司和南昌食杂批发部转让取得的土地，与市保险公司、万信社签订联合开发协议，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除应办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续，市工商局未办理大厦建设及用地合法手续，即与市保险公司、万信社合作建房，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》45条、第46条规定的房地产转让的基本条件。呈然市保险公司履行了协议，市工商局在本案诉讼前也补办了立项、建设及划拨用地手续，但市土地局明文指出该划拨土地不得擅自转让或联合开发，若需转让或联合开发，须再行办理土地使用权审批手续，尽管1999午7月，市土地局根据南昌市领导批示，同意将原划拨土地使用权转为出让国有土地使用权，并给市工商局颁发了国有土地使用权证，但市工商局未依法与市土地局签订国有土地使用权出让合同，未交纳土地出让金，政府也未明确市工商局可享受出让金减免缓等政策，其补办的国有土地使用权出让手续不完整，且至今一直未补办合建审批手续和土地使用权变更登记手续，三方联合开发协议不符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定的有效条件。市场开发公司系市工商局下属具有独立法人资格的企业，其既非圆形大厦的投资建设者，也非该土地使用权人，虽然南昌市房产管理局为其颁发了大厦《预售商品房许可证》，但因其对圆形大厦所占土地不享有使用权，无权对圆形大厦进行处分，且各方在庭审中均承认部分房产权交易合同实际是三方联合开发协议的延续和变更，市场开发公司不享有合同权利，也未实际履行合同义务，故三方联合开发协议和部分房产权交易合同应属无效。市工商局作为提供土地的一方，对此应负主要过错责任。市保险公司对联合开发协议未作认真审查，且明知市场开发公司对圆形大厦不享有产权，仍与其签订部分房产权交易合同，并向南昌市房产交易所具函表示愿承担法律责任，亦应承担一定的过错责任，其向南昌市房产交易所支付的交易管理费187,227.37元自行负担。因市场开发公司与市保险公司签订房产权交易合同经市工商局同意并鉴证，且其实际并不享有合同权利，可不承担民事责任。从联合开发协议和房产交易合同的内容看，万信社实际上是与市工商局作为合同一方，不享有独立的权利，亦无履行合同的事实，只负责大厦建设资金的运转，开具收款收据，因联合开发合同无效，大厦房产依法归市工商局所有，万信社对市保险公司的投资及损失可不承担民事责任。至于市保险公司存入万信社的404万元及利息，万信社已与市保险公司进行了结算，解除了储蓄关系，该款已转为市保险公司投资款，且工贸公司承认该款已由其支配使用，部分用于圆形大厦建设，故万信社可不再对市保险公司承担支付义务。万寿宫商城百货公司是受市工商局全权委托负责圆形大厦资金组织与使用，工程管理及指挥，与市工商局形成了委托关系，其为大厦建设与他人产生的民事法律后果，依法应由市工商局承担，因其不是联合开发协议和房产交易合同的当事人，无权以自己的名义向市保险公司主张权利．其与市工商局委托所形成的债权债务关系，与本案审理的联合开发协议不是同一法律关系，可与市工商局另行协商或起诉解决，故工贸公司的主张不予支持。判决：一、市保险公司与市工商局、万信社签订的《联合开发三十八层圆形大厦1－10层裙楼工程协议》以及市场开发公司与市保险公司签订的《三十八层圆形大厦部分房产权交易合同书》无效；二、圆形大厦裙楼在建工程的所有权归市工商局所有。市工商局返还市保险公司投资款29,049,717.1元及同期同类银行贷款利息（从1994年1月7日起计算至本判决限期还清之日止）；三、驳回市保险公司其他诉讼请求；四、上述款项限于本判决生效后一个月内付清，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行。一审案件受理费186,195元，鉴定费120,000元，合计306,195元，由市工商局负担244,966元，市保险公司负担61,229元。
总共3页
[1] 2
[3] 上一页 下一页