广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案(2)
先科公司与鹏基公司于1994年9月14日和1995年7月1日分别领取“先科公寓”建设工程开工许可证。鹏基公司向深圳市国土局交纳地价款3,298,470元，仍欠地价款7,341,407元未交。之后，鹏基公司对“先科公寓”楼开工兴建。“先科公寓”楼于1998年5月11日经深圳市工程质量监督检验总站竣工验收合格，核发工程竣工核验证书。由于“先科公寓”楼尚有7,341,407元地价款和土地开发费、市政配套设施费8,137,947元没有交纳，且该楼还有20%的面积（5,765.7平方米）为自用房，因此，深大公司不同意接收该楼，并于1998年9月1日向广东省高级人民法院起诉先科公司、鹏基公司和粤国公司，请求法院依法解除其与先科公司签订的三份《深圳市房地产买卖合同》，由先科公司、鹏基公司、粤国公司共同返还其已支付的购房款1.326亿元及利息，并支付违约金。
另查明，1992年8月8日，先科公司与鹏基公司的上级公司深圳市鹏基发展总公司（以下简称鹏基总公司）签订一份《合作兴建先科激光单身公寓合同书》，约定：先科公司出地2,500平方米，鹏基总公司出资，拟建22层单身公寓楼，总建筑面积25,000平方米，公寓建成后，先科公司得34%，鹏基总公司得66%。1993年4月20日，先科公司与鹏基总公司地产部签订《补充协议》约定：先科公司原欠鹏基总公司款项人民币9,422,112.56元，双方同意在先科公司所分得房产中以每平方米4,500元，折给鹏基总公司房产2,093平方米，作为先科公司抵偿给鹏基总公司的款项，原双方合作合同继续生效，如不报合作，鹏基总公司以先科公司名义办理房产转让有关手续，所有费用由先科公司支付（鹏基总公司签订的上述合同及协议书，实际由鹏基公司履行）。1994年9月26日，先科公司与鹏基公司签订《补充协议》约定：先科公司与鹏基公司合作兴建的单身公寓，先科公司占5,433平方米，鹏基公可占16,703平方米，先科公司将其5,433平方米以每平方米4,300元价格转让给鹏基公司，鹏基公司支付23,361,900元给先科公司。双方还对付款办法及违约责任等作了约定。
又查明，1994年7月28日，鹏基公司与深大公司签订《预购商品房协议书》约定；深大公司向鹏基公司购买位于深圳市泥岗路南侧与红岭北路西侧交汇处，地块为深国土B311-32，面积3,168平方米楼宇（即先科公寓楼），楼宇价格为地面每平方米人民币5,600元，地下室每平方米2,800元，总金额13,000万元（最后以国土局产权登记验收核实的面积为准，多除少补）。
再查明，1994年8月6日，先科公司就深圳市红岭北路西侧，地块为国土 B311--32，面积3,168平方米，建筑面积24,300平方米土地与深圳市国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》约定：上述土地出让给先科公司使用，土地用途为工业配套单身公寓楼，地价款1,292,136元，本地块为自用，不得从事房地产经营。1995年10月25日，先科公司与深圳市国土局又签订《补充协议》，深圳市国土局同意将原单身公寓搂项目80%的建筑面积17,735平方米进入房地产市场，其余部分仍为自用，除原合同缴纳地价款和配套设施费外，另须交市场设施配套费8,137,947元。1996年1月19日，鹏基公司以先科公司名义领取了“先科公寓”楼房地产预售许可证，预售楼房面积为7,994.12平方米。1999年3月3日，深圳市国土局对先科公司《关于申请调整建筑使用功能报告》的复函，同意将原批准的高层单身公寓功能调整为住宅。同年5月18日，深圳市国土局又给先科公司复函，同意先科公司在B311-32地块上兴建的先科公寓 5,765.7平方米（20%）自用房按规定补交地价款后可进入市场。
一审法院认为：先科公司与深大公司于1996年2月2日就深大公司向先科公司购买“先科公寓”楼所签订的三份《深圳市房地产买卖合同》由于“先科公寓”楼有20%（5,765.7平方米）面积房屋为自用房，没有缴地价款，不能进入市场；原经批准“先科公寓”楼项目80%（17,735平方米）进入房地产市场的房屋，仍有一部分地价款及市政配套设施费没有交清；鹏基公司以先科公司名义领取的“先科公寓”预售商品房许可证，可预售的房屋面积只有7994.12平方米，先科公司合法销售“先科公寓”楼的手续尚不完备，因此上述三份《深圳市房地产买卖合同》，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》有关商品房预售的规定，应为无效。鹏基公司、粤国公司认为上述合同有效，应继续履行缺乏法律依据。
鹏基公司、粤国公司通过分别签订《补充协议》和《先科项目转让合同》，取得承接“先科公寓”楼项目的开发建设及经营销售权，并实际收取深大公司支付的购房款。先科公司与深大公司签订的三份房地产买卖合同被确认无效后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，鹏基公司、粤国公司应将原各自收取深大公司的购房款及该款利息予以返还。深大公司对此请求有理，本院予以支持。鹏基公司认为该项目已转让给粤国公司，与其无关，其不负任何法律责任的理由不成立。
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