海南省海口市滨海娱乐有限公司与海南华信物业公司房屋买卖合同纠纷上诉案 (3)
2000年8月25日，最高人民检察院以高检民行抗字（2000）第45号民事抗诉书就本案向本院提起抗诉。民事抗诉书称：一、判决认定银信大厦项目不可能与整体建筑群分离单独建造，该工程因国家宏观调控等因素无法继续建造，双方签订的合同已无法继续履行，与事实不符。1、海南高院判决认定华信公司与滨海公司签订的合同名为房屋买卖合同，实为项目转让合同。出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目；受让方的权利是取得建设项目，同时支付对价。滨海公司作为建设项目的出让方已经履行了项目转让合同所约定的义务，作为建设项目的受让方就应当按期履行付款义务，故双方签订的合同不存在无法继续履行的法定事由。2、华信公司与滨海公司签约后，依约向滨海公司支付了一期款，由于受国家宏观调控等因素的影响，华信公司未能按合同约定支付二期款构成违约。但这种违约并不影响华信公司单独建造银信大厦。海高院判决认定，银信大厦项目不可能与整体建筑群分离单独建造，双方签订的合同已无法继续履行，缺乏事实依据。3、华信公司违约的直接原因是由于银行紧缩银根而导致融资发生困难。作为房地产公司，应当考虑到银行贷款受政策性影响的因素，并非不可预见。因此银行紧缩银根导致融资发生困难不是合同不能履行的抗辩理由。海南高院判决以该项目受国家宏观调控等因素的影响，合同无法继续履行，系认定事实的证据不足。二、海南高院判决认定华信公司违约并给滨海公司造成实际损失的情况下，依据公平原则，判令滨海公司履行合同所受损失由其自行承担，适用法律错误，判决显失公平。本案应当适用过错责任原则进行处理。
海南省高级人民法院按照本院指令对本案依法进行再审，并于2000年12月6日作出（2000）琼高法民再初字第2号民事判决。再审判决认为：（一）关于银信大厦能否单独建造问题，应当审查双方签订的合同是否有将银信大厦单独设计施工的约定及合同是否存在履行障碍。1、从合同内容看，双方将裙楼部分作整体施工的意思表示是清楚的，合同中只有整体设计施工的内容，而无将银信大厦及同一垂直轴线下的裙楼单独设计施工的意思表示。事实上，滨海公司从未对银信大厦单独进行设计和报建。海口市规划局颁发的《海口市建设工程规划临时许可证》和海南省建设厅颁发的《建设工程施工任务通知书》的内容均证实整体建筑群必须同时施工建造。2、本案并非抗诉机关及滨海公司所认为的项目转让合同已履行完毕，双方只存在债权债务关系。双方签订的《房屋买卖合同书》对工程项目如何施工等方面有诸多约定。这些约定或者不具体、不明确或者相矛盾，难以履行。如合同第二条第3款约定了“双方保证在申领到施工许可证后的一个月内，桩基础工程开工。从地下基础到裙楼土建工程，双方配合进行。”至于双方如何配合则未作约定。合同第五条约定，“银信大厦工程由华信公司总承包，详细工程内容由工程承包合同约定。”因双方并未签订工程承包合同，工程施工也就无从谈起。合同第八条第5款约定滨海公司“保证整体建筑物和银信大厦的桩基础工程如期开工和完工，否则按合同第六条第3款处理。”而合同第六条第3款约定，桩基础若届时不能开工，由滨海公司承担华信公司以前所付资金的误工损失。此两款约定，将桩基础工程的如期开工和完工视为滨海公司的单方义务。《建设工程施工任务通知书》的内容也反映出桩基础和护坡桩工程由滨海公司申报的武基海南公司负责施工，与前述合同第二条第3款及第五条的约定矛盾。（二）关于双方违约的事实及本案适用法律的问题。1、原判认定华信公司未按合同约定支付第二期款，已构成违约。因原审时华信公司主张合同无效，故原判未明确认定滨海公司是否也存在违约的事实，只认定其“已依约履行大部分义务，但也未认定其已依约履行了全部义务。经再审查明，滨海公司也存在违约的事实。合同第二条第1款约定，滨海公司承担“截止规划报建批准下来为止的全部前期费用”。根据《海口市煤气开发费征收和使用办法》及海口市规划局的有关规定，煤气开发费应属滨海公司负担的前期费用。因此笔费用数额巨大（据滨海公司估计达2,000万元左右），滨海公司在合同履行中提出由双方分摊，但双方最终不能协商达成一致，过错在滨海公司。此外，滨海公司未依合同约定向华信公司提供整体建筑群和银信大厦的有关设计、施工等资料。双方在合同履行中均有违约之处，故均应承担相应的违约责任。正因为合同约定有不明确、不具体甚至相互矛盾之处，造成合同履行上的障碍，双方对此均有过错。2、在审理《城市房地产管理法》实施前的房地产纠纷案件的司法实务中，人民法院将宏观调控后海南房地产市场发生的巨大变化作为处理此类案件的一个重要因素，适用公平原则。鉴于双方当事人签订的合同所涉整体工程浩大，宏观调控后双方均无继续履约的能力，本案合同不能继续履行并非单纯因为某一方的违约或过错所致，故合同解除后在处理结果上应适用公平原则。
海南高院再审判决认为，原判认定华信公司与滨海公司签订的合同有效是正确的。原判考虑到双方当事人对在签合同时未尽注意义务，致使合同履行受整体建筑群工程的制约和影响，导致合同存在履行障碍，又因国家宏观调控的影响整体建筑群工程已不可能兴建，所签合同客观上也无法继续履行的事实，判令解除合同也无不妥。其处理结果，华信公司自行承担了1,800余万元的利息损失，而滨海公司为整个项目报建支付的报建费用l,400余万元，并不能全部视为损失，将土地现在的评估价作为投资加以计算利息作为损失也不妥。原判决认定事实的证据是充分的，在处理结果上也正确适用了法律，体现了过错责任原则和公平原则。对原判结果，滨海公司未提起上诉，并认为“判决在事实认定上理由是充分的，对此被告无异议”。抗诉机关的抗诉理由和滨海公司的申诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第1款及《经济合同法》第二十九条第1款，并参照该法第二十六条有关合同解除的规定，判决如下：维持海南高院（1997）琼民初字第12号民事判决。案件受理费222,7I6元由华信公司和滨海公司各负担一半。
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