广东省信托房产开发公司与广东省广州市恒利房地产开发有限公司房地产转让合同纠纷上诉案 (2)
另查明:诉争项目的土地使用权和所有报批手续均是以广信公司名义取得。1998年6月3日,广信公司与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》,约定:广州市国土局将芳村区花地湾面积约为107万平方米的土地出让给广信公司,土地出让金为30016205元,同时注明该用地允许与附页2所列39个单位(包括TT公司)合作开发,今后若再转让或新发生合作,必须按规定补交土地出让金。现花地湾翠竹苑小区已由YTT公司和TT公司投资完成了翠竹苑自编B1、B2号两栋32层和自编A3号一栋23层商住大厦的土建施工及翠竹苑自编A1、A2号两栋23层商住大厦的基础和地下层。广信公司尚有部分净规划面积未完成三通一平,其负责建设的中小学、幼儿园及体育场等主要公建设施也没有建设。广信公司承认收到YTT公司付款105275216.08元。
再查明:一审法院曾就本案诉争项目能否转给恒利公司开发等问题征询广州市国土局房管局的意见,该局认为:广信公司取得的翠竹苑小区用地是市规划局[89]城地112号《国家建设用地征用土地通知书》核定的面积中的一部分,图上量算约有114673平方米,其中28262平方米(以实测为准)没有完成拆迁补偿工作及未按规划实施公建配套。恒利公司诉讼请求将翠竹苑72361平方米土地使用权转让到其名下,显然对上述28262平方米的拆迁补偿及公建配套不予负责,这是不行的。由于广信公司实质无正常运作,难以继续履行合同中的义务,如恒利公司承诺接受翠竹苑114673平方米开发的全部权利义务,落实用地拆迁补偿工作以及保证公建配套按规划实施,依法缴交未缴交的土地使用权出让金,该局可以按法院的判决,为恒利公司依法办理更改建设用地单位名称手续。2000年5月15日及6月16日,恒利公司向一审法院出具《关于翠竹苑地块中工厂拆迁补偿工作及公建配套建设实施等问题的意见》和《关于被告未完成翠竹苑小区拆迁补偿和三通一平问题和我司的意见》,表示:1、翠竹苑地块中未拆迁补偿的工厂(28262平方米)的拆迁补偿和三通一平工作由恒利公司负责,由恒利公司会同广信公司与被拆迁单位三方协商解决,费用按合同约定由广信公司承担。2、广信公司在该小区应履行而未履行的市政和公建配套等义务,转由恒利公司实施完成,所发生的费用按合同约定由广信公司承担,可由恒利公司垫资并在未付的转让费中抵扣,抵扣后多退少补。3、原属广信公司应付而未付的土地使用权出让金,由广信公司转交给恒利公司支付。
一审法院认为,从YTT公司与广信公司签订的《088号合同书》的内容看,广信公司是负责整个大区(包括翠竹苑小区)的学校、医院、幼儿园、体育场、游泳池、、公园、街道办事处等公建设施,以及翠竹苑小区的三通一平、小区规划方案的设计与审批,单体报建图的设计与报建,规划道路、市政、供水、供电等的设计与施工,负责办理房屋销售及产权手续等。而YTT公司是首先向广信公司按照建筑面积支付融资款,并负责整个翠竹苑小区的土建及小区内室外的排水排污、供电、供水、路灯、绿化等工程费用。YTT公司向广信公司支付的所谓融资款,实际上相当于项目转让费用。故上述合同实际上应确认为房地产项目转让合同。双方当事人虽然未按照有关规定办理土地使用权变更登记手续,但考虑本案发生在房地产管理法实施之前,双方签订合同是在平等自愿的基础上进行的,合同的内容没有违反当时的法律规定,没有违反国家利益和社会公共利益,原告已完成了小区主体工程的大部分及部分小区内公建设施,广信公司亦完成了小区大部分土地的三通一平,且广州市国土局在1998年与广信公司签订的《国有土地使用权出让合同》中明确注明允许广信公司与包括TT公司在内的39个单位融资合作开发,故本案的《088号合同书》应为有效。在此基础上签订的总代理销售合同及补充合同没有违反法律的有关规定,亦应认定为有效合同。YTT公司将其在上述合同中的全部权利与义务转让给TT公司承担,经过了广信公司的同意,事后获得广州市国土局的认可,故YTT公司和TT公司向广信公司出具的《关于合同权益转让的通知》可认定为有效。在本案审理期间,TT公司将其在翠竹苑小区的全部投资权益及权利转给恒利公司,并且自行清盘注销,恒利公司作为TT公司在翠竹苑小区投资权益的承接人,愿意承担TT公司在此项目中的全部义务,并作为本案原告代替TT公司参加诉讼,TT公司在翠竹苑小区的全部权利和义务可由恒利公司承接。广信公司应配合恒利公司继续履行合同,并协助恒利公司办理上述翠竹苑项目的土地使用权变更登记手续。由于翠竹苑小区是一个整体,不能随意分割开发,主管部门亦明确要求恒利公司承担翠竹苑小区开发的全部权利义务,故广信公司应配合恒利公司将翠竹苑小区的全部土地使用权办理到恒利公司名下,恒利公司仅要求办理72361平方米的土地使用权转让手续,缺乏依据,本院难以支持。没有依法办理土地使用权变更登记手续,双方当事人均有过错,且双方签订的合同对此问题没有约定,故本案补办土地使用权变更登记手续所发生的费用,应由双方各分担一半。现由于广东国际信托投资公司破产清算,广信公司被清产核资,难以继续履行上述合同,恒利公司提出广信公司未完成的拆迁补偿和三通一平由其负责,费用由广信公司按合同约定支付。广信公司应履行而未履行的小区内的中小学、体育场等市政和公建配套工程,广信公司应付而未付足的土地使用权出让金,恒利公司均愿意在广信公司不能按时履行的情况下,由其先行垫付。恒利公司的上述承诺有利于加快小区的开发进程,亦符合双方利益,本院予以准许。恒利公司代广信公司履行完上述全部义务后再向广信公司追偿有关费用。恒利公司尚欠广信公司的项目转让款,可待恒利公司履行完上述义务后双方统一结算。恒利公司要求将其已建好的房屋先行确权归其所有,一方面由于土地使用权尚未转让到恒利公司名下,另一方面上述房屋尚未竣工验收,故不能先行确权归恒利公司所有,恒利公司的此项请求本院不予支持。广信公司与TT公司签订的总代理销售合同及其补充合同,由于该项目已转让给恒利公司,上述合同中有关代理销售内容的约定已没有继续履行的基础,应予解除,其他条款继续履行。对双方已履行的部分,应由双方另行结算。据此判决:一、广信公司和YTT公司签订的《088号合同书》及广信公司与TT公司签订的总代理销售合同、补充合同有效,后两份合同中有关代理销售内容的条款予以解除;二、广信公司在判决生效之日起30日内,与恒利公司共同到政府主管部门办理花地湾翠竹苑小区115673平方米土地使用权的变更登记手续,所需费用由双方各负担一半。广信公司应同时将该项目地块的有关图纸、证件、批文等移交给恒利公司;三、翠竹苑小区尚未完成的拆迁补偿、三通一平工作由恒利公司负责。恒利公司在与被拆迁单位协商拆迁补偿方案时,应通知广信公司参加,所确定的费用由广信公司负担;四、翠竹苑小区内的中学、小学、体育运动场、市政等公建配套工程由恒利公司负责完成,费用由广信公司承担。在广信公司不能按时支付的情况下,由恒利公司先行垫付;五、翠竹苑小区广信公司应付而未付清的土地出让金由恒利公司先行垫付;六、广信公司应在生效之日起30日内将双方的共管帐户移交恒利公司自行管理;七、恒利公司尚欠广信公司的土地转让款暂停支付。恒利公司履行完上述判决四、五项的义务后,可将履行四、五项判决的开支与尚欠广信公司的土地转让款相抵,双方另行统一结算。案件受理费914010元,由恒利公司负担270000元,广信公司负担644010元。
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