海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南辽经贸实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案 (2)
另查明：亚龙公司于本案一审期间已在三亚市取得总面积为22801.55平方米的国有土地使用权证和土地房屋产权证（其中月川45号地块10240.61平方米；榕根9号地块l0009.7平方米；10一2号地块2251.87平方米），总价款为人民币17378243.97元。本院审理期间，亚龙公司又在三亚市取得总面积为21506.488平方米的土地（其中：月11143一3号地块10666.623平方米；4－1号地块4571.745平方米；榕根10－2号地块6268.12平方米），总价款为人民币16020004.04元。五块土地使用权价款共计33406170.82元。一审法院审理认为：辽经贸公司与亚龙公司签订的联合开发协议书，从内容上反映出双方确立的是土地使用权转让关系（辽经贸公司通过代亚龙公司垫资修建滨海路，以取得5号小区的48．82亩土地使用权）。双方在签订合同时，亚龙公司尚未取得5号小区的合法用地手续，该协议违反了国家土地管理的有关规定，为亚龙公司以后不能交付48．82亩土地埋下了隐患，损害了辽经贸公司的利益；在1993年后，三亚市人民政府虽下文同意将5号小区土地统一出让给亚龙公司开发，但因在拆迁红线范围内尚有其他单位主张对5号小区土地享有使用权，上述争议又未能得到及时解决，使得拆迁工作无法顺利进行，造成5号小区土地被三亚市人民政府收回，亚龙公司对辽经贸公司承诺交付5号小区48．82亩土地的义务无法履行，因此，应认定该合同无效。造成合同无效的主要过错在亚龙公司。亚龙公司收取辽经贸公司的人民币4682万元应予返还；鉴于辽经贸公司过去曾多次表示愿意接受部分土地，以抵偿亚龙公司应返还的土地款，亚龙公司已按其意思办妥了3块土地的合法手续，故应直接判令亚龙公司直接将3块土地交付辽经贸公司，余款予以返还；辽经贸公司在明知亚龙公司尚未取得5号小区土地使用权的情况下，仍与其签订合同，对造成联合开发协议无效亦负有一定过错责任。辽经贸公司诉请理由成立，应予支持。亚龙公司虽反诉称双方签订的联合开发协议书有效，要求追究辽经贸公司的违约责任，但因双方当事人均认可履行的是1992年12月29日签订的联合开发协议书，故其反诉理由不充分，一审法院不予支持。据此判决：1、辽经贸公司与亚龙公司签定的联合开发协议书无效；2、亚龙公司自本判决生效后30日内返还辽经贸公司人民币4682万元及利息的80％（自收款之日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计息）。辽经贸公司自行承担20％的利息损失；3、亚龙公司于本判决生效后30日内将三亚市河东区榕根开发小区2区9号地块（土地面积为10009.07平方米）、三亚市榕根小区10－2号地块（土地面积为2251．87平方米）、三亚市月川小区45号地块（面积为10240.61）平方米土地使用权过户至辽经贸公司名下，总计作价为人民币l730万元，以抵偿亚龙公司应返还辽经贸公司购地款的一部分，办证所需费用按国家规定负担；4、驳回亚龙公司的反诉请求。一审案件受理费人民币449390元由亚龙公司负担359512元，辽经贸公司负担89878元；反诉案件受理费人民币449390元由亚龙公司负担。
亚龙公司不服一审判决，向本院上诉。请求撤销海南省高级人民法院（1996）琼民初字第4号民事判决，认定双方当事人1992年12月29日签订的《联合开发协议书》有效；判令辽经贸公司承担违约责任。庭审后又提出，对于因情势变迁而导致的损失应由双方共同承担。其主要理由是：第一，《联合开发协议书》明确了两个法律关系，一是亚龙公司受政府指令承建滨海大道，三亚市人民政府为此将该市旧城5号小区的改造工程交由亚龙公司进行，二是亚龙公司以招商融资的形式与辽经贸合作并达成协议，亚龙公司利用辽经贸公司先期垫资，完成滨海大道的建设、小区搬迁和向国土局交纳土地费。在5号小区拆迁平整后，拿出48．82亩土地交由辽经贸公司按规划开发，形成的建筑物由辽经贸公司负责经营并获得利润。该协议不违反法律，应认定有效；第二，辽经贸公司签订合同时，对亚龙公司土地使用权的状况是十分清楚的，因而《联合开发协议书》是其真实意思表示；第三，海南省鼓励各开发公司在开发项目中采取先招商、联营、转让合作等方式，待项目完成后再到土地局办理有关用地手续的做法。第四，本案的性质是联合开发合同纠纷，而不是土地使用权转让纠纷。亚龙公司不是三亚市5号小区的土地使用权人，也没有转让5号小区的土地使用权。《联合开发协议书》中有关土地使用权和开发建设权的规定都是协议履行的结果和目的而不是前提。亚龙公司愿以一、二审期间所取得的土地使用权折价返还辽经贸公司部分款项。辽经贸公司答辩请求维持原判。
本院认为：双方当事人所签订的《联合开发协议书》名为联合开发，但约定亚龙公司以每亩180万元人民币，共计8787.8万元的总价拿出三亚市5号小区的48．82亩土地交由辽经贸公司开发，该地上的建筑物由辽经贸公司经营，利润由辽经贸公司独自获得。虽然辽经贸公司为亚龙公司垫付修建滨海大道及开发5号小区的前期费用为其取得48．82亩土地使用权的条件，但协议中上述关于转让土地使用权的亩数、单价、总价和四至的约定表明，协议的性质不是联合开发，而是土地使用权转让。鉴于该协议签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前，故应以国家当时有关土地管理的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》为依据衡量其合法性。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时，亚龙公司既未与三亚市人民政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得三亚市5号小区的土地使用权，也没有得到三亚市土地管理部门的批准，就以每亩180万元的价款向辽经贸公司转让土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定，而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续，故应认定该协议无效。亚龙公司将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给辽经贸公司，是导致《联合开发协议书》无效的主要原因，对此，亚龙公司应负主要责任。亚龙公司应返还从辽经贸公司取得的4286万元人民币。辽经贸公司明知亚龙公司尚未取得土地使用权却与其签订协议，对协议无效也应承担一定责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。亚龙公司上诉请求认定双方当事人签订的《联合开发协议书》有效并追究辽经贸公司的违约责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。根据《中人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
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