天津市建苑房地产开发有限公司与天津市城南供电分公司职工陈玉林商品房面积差价款纠纷一案 (2)
四、天津市建委建材（2001）716号文件一份（同原告证据十一，证实本市建委已明确指出热镀锌钢管在住宅建设中属于落后且应淘汰的产品）；
五、建设部建住房（1999）295号文件一份（证实自2000年6月1日起，建设部明令在城镇新建住宅中禁止使用冷镀锌管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管，推广（PE-X）管等新型建材，有条件的地方也可推广应用铜管）；
六、原、被告签定的《天津市商品房买卖合同》附件四一张（证实双方签定的合同中明确标明上水为PE-X）。
针对被告的反诉，原告建苑公司辩称，原告认为，一、被告的反诉请求与原告的诉讼请求非属同一诉讼标的；二、被告在验收房屋时已明确对热镀锌钢管无异议，现其反诉请求已超过诉讼时效；三、原设计图纸迄今为止均标明的是上水采用热镀锌钢管而非PE-X管材，通达新苑的部分业主（包含被告）的购房合同附件四中所有的“上下水管道：PEX及PVC管材”字样属于原告文字印刷错误，并非合同违约。综上，原告答辩请求如下：请求贵院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，双方无争议的事实如下：
一、原、被告系商品房买卖关系。2000年10月30日，原、被告签定了《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同），被告（为乙方）购买了原告（为甲方）开发建设的河北区革新道4号通达新苑1号楼2门202号商品住宅一套（即讼争房）。该房销售建筑面积 85.54㎡。其中，双方在合同第六条[乙方逾期付款的处理]中约定：“如乙方未按本合同第四条约定日期付款，逾期在10日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息。利息自合同约定之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第一种约定追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之二向甲方支付违约金”。第七条[商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理]则约定：“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据，商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，合同继续履行，按合同成交价多退少补”。
二、2001年下半年，天津市建委向原告核发了《天津市新建住宅商品房准许使用证》。2001年10月25日，被告自原告处办理了入住手续。2003年5月29日，讼争房经河北区房地产管理局核发产权证（目前载于原告名下），建筑面积为87.58㎡。2004年2月9日，原告根据合同约定，向被告发出挂号信函，要求被告补交面积差价款4293元，被告对该面积差价无异议，但以当初原告在签定合同时未告知其面积差异的详情而侵犯其知情权，该差价损失应由原告承担为由予以拒绝。
三、双方在合同附件四中，围绕上水管材一节，约定“上下水管道：PEX及PVC管材”。目前被告家中上水管材为热镀锌钢管，非PE-X管材。诉讼期间，2004年8月11日，四方律师事务所委托天津市建筑工程质量检测中心及天津市质量监督检验站第二十四站对通达新苑1号楼、2号楼的自来水上水管道外壁材质做了检验，检测结论：通达新苑1号楼、2号楼的自来水上水管道外壁不是交联聚乙烯（PE-X）管材。
双方有争议的事实（焦点）如下：
一、原告收取面积差价款是否合理，其是否负有向被告的解释义务？原告举出己方证据一、七、八，认为按合同约定，被告就应补交差价款。被告对此证据无异议，但举出己方证据二，认为原告未尽充分的解释义务，损失应自负。原告认为，被告举出的证据二仅是一张说明而已，因无己方盖章，不属己方的法人行为，不具有任何法律效力。况且己方对产权证确认的内容也无权解释，故己方不承担任何解释义务，被告有疑问只能向房屋主管部门质询。
二、原告主张的逾期利息及违约金是否存在合理依据？原告举出己方证据一，认为己方是按面积售房，面积差价款也属于房款范围，故按合同第六条[乙方逾期付款的处理]规定，被告应支付逾期利息及违约金。被告认为，双方未在合同第七条约定面积差价款的利息及违约金问题，况且该第六条指向的是全部房款而非差价款，与面积差异问题无关，故面积差价款一节不能适用此条款解决。
三、被告能否针对原告的诉讼请求主张先履行抗辩权？被告举出己方证据一，认为原告未按合同约定采用PE-X，属于违约在先，己方在补交面积差价款前，有权行使先履行抗辩权即原告先更换上水管材。原告认为，被告提及的上述问题与己方的诉讼请求属于不同性质的两个问题，根本不存在所谓“先后履行”一说，即使涉及履行问题也应该同时履行，何况己方并未违约，也谈不上同时履行一说（具体理由见焦点六）。
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