天津市祥和房地产开发有限责任公司与穆祥琴房屋买卖合同纠纷一案
天津市河北区人民法院
民事判决书
(2004)北民初字第5496号
原告天津市祥和房地产开发有限责任公司，住所地天津市河北区地纬路黄氏胡同4号。
法定代表人薄钟钧，公司经理。
委托代理人韩英，该公司干部。
委托代理人张春山，源海律师事务所律师。
被告穆祥琴，女，1945年2月10日出生，回族，天津市家用电器三厂退休工人，住河北区小关大街金辉里23门609室。
委托代理人尹家瑞（被告妹夫），男，1956年12月12日出生，回族，天津市河北区副食品公司小关基层店工人，住河北区元纬路4号。
委托代理人蔡桐，天津天章律师事务所律师。
原告天津市祥和房地产开发有限责任公司(以下简称：祥和公司)与被告穆祥琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭福来独任审判，公开开庭进行了审理，原告祥和公司的诉讼代理人韩英、张春山，被告穆祥琴及其诉讼代理人尹家瑞、蔡桐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥和公司诉称，原、被告于2001年4月11日签订《内部认购协议》，由被告购买原告依据编号为97Ⅰ——107的规划设计图开发建设的位于河北区地建里项目1号楼102门底商,竣工时间为开工后18个月，销售面积为80.65平方米，总价款为488223元。付款方式为2001年4月4日交付定金5000元、2001年4月17日前付房款300000元、2001年10月17日前付清余款183223元。如被告按合同约定付款后原告拒售，应退还房款并支付违约金，如被告在2001年10月17日前未交齐全部房款，每逾期一天，对未交纳部分按同期银行贷款利率支付滞纳金。协议签订后，被告仅支付了300000元房款（含定金转为房款的5000元），余款188223元，经多次催要始终未交付，已构成违约。此外在协议履行中，非当事双方任何一方的责任，因政府行为发生的情势变更，以使原、被告之间的《内部认购协议》根本不能履行。2001年8月3日天津市规划设计管理局下发规划成果调整通知后，原告于2001年8月中旬通知被告原规划设计已不能建设，在双方就协议变更或解除问题多次协商未果的情况下，原告起诉要求依法解除原、被告双方的内部认购协议，退还被告已付房款，被告承担没有按约定如期付款188223元的违约责任，以188223元自2001年10月18日起至2003年1月17日止按同期银行贷款利率支付滞纳金，诉讼费由双方各半承担。
被告穆祥琴辩称，被告与原告在2001年4月11日签订的《内部认购协议》，2004年4月4日向原告交付5000元定金，2004年4月18日交付房款295000元，还应在2004年10月17日前交付余款188223元。第一次付款与第二次应付房款之间相距半年，在这半年时间里，原告一直未动工，据内部人员讲原告的投资人要撤资，原告内部管理比较混乱，因此被告没有交付余款，至今原告刚开始建房，因此原告的诚信在被告心中打折。现在被告协议中所选房屋，原告不卖给被告，要求被告另行选房，并且房款有所变化，所以目前为止，并非被告不付余款。另外，原告所讲的情况不属于情势变更。原、被告之间所签订的《内部认购协议》有具体的房号、价款和交付时间，完全符合商品房买卖合同的主要内容，原、被告应严格履行协议内容。原告应设计与协议规定相同的房屋，现原告所建的房屋房型变了，面积变了，被告可以接受这个事实，应当按照有关规定对房屋面积超出部分的3％，由被告按原价购买，超出此范围的部分由原告负担。故要求法院驳回原告的诉讼请求，由原告负担本案的诉讼费用。
经审理查明：河北区地建里地块房屋开发建设项目由原告实施开发建设。该地块靠元纬路一侧，原告规划设计编号为1号楼7层砖混结构的住宅楼宇，首层为框架结构底商。该规划设计于1999年10月12日经天津市规划设计管理局审查同意，予以批复。在原告尚未实施建设，未取得商品房预售许可证的情况下，原、被告于2001年4月11日签订《河北区地建里房屋内部认购协议》，双方约定：被告购买原告规划设计开发建设的河北区地建里项目框架结构1号楼102门底商，销售面积为80.65平方米，总价款为488223元，付款方式为被告于2001年4月4日付定金5000元，2001年4月17日前付房款300000元,余款183223元于2001年10月17日前付清，房屋竣工时间为正式开工之日起18个月。双方的权利义务及违约金约定为：被告在交付定金并签订本协议之日后要求退房，原告不再返还被告定金，并有权处置该房屋。被告按本协议第三条（即付款方式）履行义务后，如原告方拒售被告方所定购房，除退还全部房款外，另按合同法有关规定支付违约金。被告在2001年4月17日前未交齐300000元房款，视为自动放弃所购优惠房，定金不再返还，原告有权处置该房屋。如被告在2001年10月17日前未交齐全部房款，每逾期一天，应交房款差额部分，按照当期银行贷款利率，交纳滞纳金。被告于2001年4月4日向原告交付定金5000元，2001年4月18日向原告交付房款295000元。被告以间隔半年后应交付余额房款时，原告方内部管理混乱，尚未建设房屋，产生不安因素为由，未如期交付余额房款。双方协议签订后，2001年8月3日遇天津市规划设计管理局下发规管字（2001）460号关于对1995－2000年批复的修建性详细规划成果进行调整的通知，该通知涉及到28家建设单位规划设计成果的调整。其中，原告1999年10月获准批复的规划设计成果因涉及到重新规划退线、预留地铁出站口问题，亦在调整范围之内。原告应依政府规划要求，调整原规划方案，重新设计，以重新获得政府规划审批部门的批准。调整后的新规划设计方案在房屋整体布局、楼宇高度、房型面积上均发生变化，1号楼由U字型7层砖混结构变更为一字型11层框轻结构楼宇，底商由1层独立房型变更为1跃2的2层房型，编号为1号楼102门的底商由原80.65平方米的1层底商变更为131.5平方米的1跃2层底商。该新的规划设计方案于2003年1月24日经天津市规划和国土资源局审查同意予以批复，现该新规划的1号楼主体已封顶，原告于2004年2月13日取得了新规划设计的元康里1号楼商品房的销售许可证。诉前，2004年6月10日－2004年9月6日间原告3次催告被告终止协议、另选房屋，协商未果。
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