(2004)北民初字第5281号(2)
本院认为，2001年4月10日原、被告双方签订的物业服务合同依法成立、生效，合同期限到2001年12月31日终止。原告康卓公司使用与小区居民业主签订物业服务合同的格式合同文本，用来作为与底商业主签订合同的行为确有疏忽，未将业主本不需要的服务项目条款（如电梯）从合同中删除，导致业主对合同条款效力存有异议。经查，原、被告双方所签合同约定原告是按底商每平方米1.60元的标准收取服务费，并非按合同所列服务项目内容收取费用，因此讲该合同并不存在强迫搭售的问题。尽管原告康卓公司在与二被告签订物业服务合同时尚未取得从事物业管理服务经营的资格，但不久即取得资质，正式取得资质之前履行合同并无不当，应视其所签订的服务合同有效。2002年1月1日后原、被告双方没有物业服务合同关系。被告认为自己与原告签订物业服务合同并非本人自愿的事实证据不足，法庭不予采信。原告认为原、被告间签订的书面合同终止后二被告继续接受自己的服务，应视为原合同继续有效，双方存在事实合同和依据业主公约，原、被告双方亦存在合同关系，二被告也应按约付费的主张，法庭不以为然。法庭认为，原告为二被告提供物业服务，并没有证据证明被告已经认可，被告不仅认为原告未为自己提供服务，同时自己也并不需要原告的服务，事实上也没有证据证明被告承诺了原告提供服务的要约的事实，被告没有承诺的意思表示。业主公约是业主内部进行约束的自律性文件，物业服务公司可以按照其约定，对业主违反小区管理规定的行为进行管理，但是，业主公约并不具备物业服务公司向业主索要服务费所依据合同的法律效力。尽管原告误认为原、被告双方仍存在合同关系，主观上是为了自己盈利，而非为了被告避免利益损失，但是，客观上由于原告服务行为的存在，确使被告的利益避免了损失，原、被告间已经形成不当得利之债，二被告应向原告支付必要的费用。支付费用的标准应考虑原告提供服务的水平；参照其他物业服务公司对相邻底商同类服务的收费标准进行确定，法庭认为二被告在双方没有合同期间按每月每平方米0.80元的标准向原告支付必要的费用是合适的。当然，既然双方没有合同关系，也就谈不上哪一方违约的问题，原告向被告主张违约金的请求法庭不能保护。
二被告认为原告康卓公司未能如约履行合同，导致房屋使用人在交纳物业服务费的同时还得交纳治安联防费和清扫费。法庭以为，业主或房屋使用人对所处环境的要求标准各有不同，物业服务公司服务不符其要求并不等于物业公司服务未达到物业服务公司应当提供的标准。行政事业部门履行自己的职责是法定义务，其向相对人收取费用并不能说明原告康卓公司服务未达合同约定标准。二被告认为原告康卓公司未如约履行代收代缴义务，导致自己被供热公司告上法庭。法庭以为，代收代缴合同的标的物是金钱，在双方没有约定或约定不明的情况下，应在接受一方住所地履行，换句话说，就是二被告应将费用交到原告处所，而非应原告上门收取。二被告认为，自己入住房屋时要求原告康卓公司解决的问题，原告至今仍遗留部分问题未能解决构成违约。法庭以为，原告康卓公司对业主二被告提出的一些问题，有义务向房屋开发者转达，并给予催促解决，但是，原告没有义务也没有能力对房屋及其附属设施存在的问题自己去解决。原告盖章并不能认为意味着原告承诺自己要为二被告解决该问题，只能认为原告知道了二被告提出的问题，或者承诺自己向有关部门转达、催促解决二被告房屋存在的问题的请求。事实上原告也是这样做的，原告尽到了自己的这个义务。物业管理的职责很多，包括掌握物业的变动和使用情况，及时修缮物业及其附属设施，保持物业功能，对小区业主群体居住生活关系实施社区管理。不仅要进行安全、保卫、警戒，定点收集、清运垃圾废物，按时清扫公共区域，搞好区内绿化建设和保养，美化环境，还要保证房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施时刻处于良好工作状态，建立、落实消防制度，保证消防器材处于良好使用状态，物业管理和服务是现代生活所必需的比较复杂的、琐碎的、整体性的工作，它是为业主创造整洁、舒适、安全、文明、优雅生活和工作环境的基础，它为物业使用者提供着许多大家看不到的服务。法庭以为该小区业主委员会虽然未经业主大会选举产生，其成立程序合法，国务院颁发于2003年9月1日施行的《物业管理条例》没有溯及既往的法律效力，在新的业主大会选举产生的业主委员会成立之前，它对涉及小区物业事项的意见仍具有权威性。行政机关物业管理部门的考核认证和该小区居委会以及管片民警的意见从不同角度说明了原告康卓公司物业服务达标，符合约定。
关于诉讼时效问题，法庭以为，诉讼时效因权利人主张权利而中断，权利人主张权利不仅要有意思表示，意思表示明确，而且该意思表示客观上要能够达到义务人，同时也应允许意思表示有多种不同的形式。原告制作的“催款单”没有二被告签字，对诉讼时效中断问题没有证明力；业主委员会应是业主大会的执行机构，它对因小区物业产生的问题有权力进行管理，但是，原告要求业主委员会研究、解决欠费问题不应认定诉讼时效中断；小区管理者在小区内设立的“公告栏”，是小区管理者向业主发布涉及小区居民利益事项的一条渠道，它没有国家机关公告法定的公示效力，不能要求小区全体业主知晓其公告的全部内容，更不能要求小区门外居住或工作的业主知晓其“公告”的通知事项，法庭不能认为该通知可以中断诉讼时效期间。
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