（2005）深罗法民三初字第584号(3)
本院认为：第三人为被告二没有法人资格的分支机构，相关的法律责任应由被告二承担。
原告与被告一签订的《拍卖成交协议书》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同。
原告与被告二之间没有合同关系，原告未向被告支付过房款或其他任何款项。因此，依据合同的相对性原则，被告二不应向原告承担违约责任。原告要求被告二承担返还定金、赔偿损失的连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》，合同当事人可以以下几种方式解除合同：1、协议解除，即合同当事人协商一致解除合同；2、约定解除，即合同当事人约定一方解除合同的条件，条件成就时享有解除权的一方解除合同；3、法定解除，即合同一方当事人在法定的条件下解除合同。
本案涉及的《拍卖成交确认书》中，没有约定解除合同的条件，因此，《拍卖成交确认书》不存在约定解除的问题。如《拍卖成交确认书》的一方当事人不愿再继续受合同约束，可以行使法定解除权（如果在合同的履行中产生了法定的解除合同的情形），或选择以协议的方式解除合同。
本案中，原告认为被告一在履行合同中有重大违约行为，并导致原告无法实现合同目的。原告认为被告的违约行为有二：1、至合同解除时止，被告一未将房屋交付原告使用 ；2、至合同解除时止，被告一未能将房屋的产权过户至原告名下。本院认为：第一，本案涉讼房屋在拍卖时，尚有承租人依未期满的租赁合同占有、使用涉讼房屋。原告作为买受人，取得了该房屋所有权后，亦有义务继续履行原租赁合同。因此，被告一不可能、也没有义务将房屋交付原告使用。至于该房屋的承租人一直未向原告支付租金，这是原告与承租之间就租赁合同的履行产生的纠纷，原告应另循法律途径解决。第二，在原告与被告一签订的《拍卖成交确认书》中，未约定房屋交付的时间。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定："拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政管理机关办理手续"。由此可见，向原告交付房屋、办理变更登记不是被告一的义务。原告在庭审中称，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告一应承担违约责任。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告一签订的《拍卖成交确认书》不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，原告不能证明被告一在履行合同时有重大违约行为，原告不享有法定解除权；《拍卖成交确认书》并未依法定的事由解除。
《拍卖成交确认书》是否已依原告与被告一的协议解除了呢？本院认为，2004年11月11日原告向被告一发出《复函》，称："经与广东发展银行协商，我司本次退回深圳金丰城十九楼拍卖标的，并由广东发展银行收回。现广东发展银行已将拍卖价款及利息退还我司。因此，我司请贵司退还我司拍卖佣金及截至还款之日的利息（按半年贷款利率计）"。从《复函》的文义看，原告告知被告一，原告已与被告二就拍卖物的问题达成一致，原告因此与被告一协商解除《拍卖成交确认书》。由此也可以看出，原告并非行使法定解除权，通知被告一合同已解除，而是向被告一发出了解除合同的要约。《复函》是原告向被告一发出的解除合同的要约，被告一按照原告的要求作出了承诺的行为--将拍卖佣金及利息退回原告，至此，原告与被告一就达成了解除《拍卖成交确认书》的协议。
如前所述，原告与被告一以协议的方式解除了《拍卖成交确认书》。在协议解除的情况下，如果当事人对先前对方违约造成的损失及损害赔偿问题没有达成协议，那么事后是否可以主张？本案中，原告在与被告一协议解除《拍卖成交确认书》时，并未就违约责任的承担与损害的赔偿达成一致，在合同解除的5个月之后，原告起诉要求被告一承担违约责任的诉讼请求，是否应当支持？本院认为，如果当事人在约定合同解除的条件时没有约定违约责任承担和损失赔偿的问题，则应视为放弃了主张的权利。因为，协议解除本就是为了解决纠纷，当事人一方如不放弃要求对方承担违约责任或赔偿损失的权利，完全可以请求损害赔偿而不是与对方达成解除协议。本案中，原告既然选择了与被告一协议解除合同，就应视为其放弃了要求被告继续承担违约责任的权利。因此，原告要求被告承担违约责任、双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中和人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第九十三条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告要求被告中国嘉德广州国际拍卖有限公司双倍返还定金的诉讼请求。
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