北京城建弘通物业管理有限责任公司与北京城建投资发展股份有限公司物业管理纠纷案
北京市高级人民法院
民事判决书
（2009）高民终字第1810号
上诉人（原审原告）北京城建弘通物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区西黄新村北里甲11号楼。
法定代表人卢宝刚，总经理。
委托代理人刘广生，北京城建弘通物业管理有限责任公司法律顾问。
委托代理人王红志，北京城建弘通物业管理有限责任公司法律顾问。
上诉人（原审被告）北京城建投资发展股份有限公司，住所地北京市海淀区大柳树富海中心2号楼20层。
法定代表人刘龙华，董事长。
委托代理人郭勤贵，北京市金杜律师事务所律师。
委托代理人程世刚，北京市金杜律师事务所律师。
上诉人北京城建弘通物业管理有限责任公司（以下简称弘通物业公司）、上诉人北京城建投资发展股份有限公司（以下简称城建投资公司）因物业管理纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第07509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。弘通物业公司的委托代理人刘广生、王红志，城建投资公司的委托代理人郭勤贵、程世刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告弘通物业公司在一审诉称：弘通物业公司于2004年10月20日同北京盛兴永泰商贸有限公司（以下简称盛兴公司）签订了物业管理协议。依照该协议，盛兴公司应付的物业管理费为12 622.37平方米×24.66元/平方米/月，缴纳时间为入住后每三个月预交一次。盛兴公司应于上期已给付管理费到期前10天，足额缴清下一期的物业管理费。现盛兴公司尚欠2006年4月至2007年3月29日的物业费3 715 129元及违约金7 744 840元。盛兴公司现已无力履行缴费义务。依据我国《物业管理条例》第四十二条及京发改（2005）2662号通告《北京市物业服务收费管理办法》的有关规定，城建投资公司作为产权人负有连带缴纳物业费的义务。但经弘通物业公司多次催促，城建投资公司以暂时无款为由，不予缴纳所欠物业管理费。故弘通物业公司诉至法院，请求判令：1、城建投资公司给付弘通物业公司物业费3 715 129元及违约金7 744 840元；2、诉讼费由城建投资公司负担。
原审被告城建投资公司在一审辩称：城建投资公司不同意弘通物业公司的诉讼请求，理由如下：一、城建投资公司从未就涉案房屋物业管理事宜与弘通物业公司签订任何的合同或协议，也没有签署任何的物业管理公约，并且，双方之间也不存在事实上的合同关系，弘通物业公司无权向城建投资公司主张物业管理费。1、城建投资公司于2004年12月29日与北京城建房地产开发有限公司(以下简称城建开发公司)签订房屋买卖合同，购得涉案房屋。2005年10月17日，城建投资公司取得涉案房屋的所有权证。在城建投资公司购买房屋的过程中及之后，城建投资公司从未与弘通物业公司签订过任何的物业管理合同或协议，没有以书面形式形成任何的物业管理合同关系。事实上，弘通物业公司一直认可应由盛兴公司而非城建投资公司支付物业管理费，这是双方没有签署任何书面协议的根本原因。由于弘通物业公司就涉案房屋的物业管理直接与实际使用人盛兴公司签订了书面的物业管理协议，因此，在房屋所有权人和弘通物业公司之间，也就没有必要存在事实合同关系，弘通物业公司依约向盛兴公司主张权利即可。2、城建投资公司从未签署任何物业管理公约及其承诺书，弘通物业公司提供的物业管理公约并不当然适用于城建投资公司。弘通物业公司向法院提供了金码大厦商业裙楼(1－4层) 《物业管理公约》，以此作为向城建投资公司主张物业管理费的依据。依据该公约第十章第四条的规定:该公约须经北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署公约承诺书之日起生效，但城建投资公司从未签署过该公约，也未签署过任何的公约承诺书，因此，该公约并未对城建投资公司生效。而且，国务院颁布的《物业管理条例》于2003年9月1日施行后，房地产开发企业应当制订“业主临时公约”而非“物业管理公约”。北京市于2003年年底推行“业主临时公约”制度。城建投资公司在2004年年底购买房屋，当然不会签署在先实施而应当予以调整的物业管理公约，该物业管理公约当然不对城建投资公司发生效力。二、《物业管理条例》第四十二条在本案中并不适用，弘通物业公司与盛兴公司单独签订物业管理协议应视为弘通物业公司认可盛兴公司是唯一的交费义务主体，城建投资公司不承担交纳物业费的连带责任。1、本案并不适用《物业管理条例》第四十二条。《物业管理条例》第四十二条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。就上述规定，应当认为其适用的前提条件包括:(1)业主与物业公司签订有明确的物业服务合同;(2)业主与物业使用人约定，物业使用人依据前述物业服务合同交纳物业服务费用。只有在满足上述两个条件的前提下，业主才对物业使用人欠付物业费承担连带交纳责任。而本案中，城建投资公司并未与弘通物业公司签订物业服务合同，物业使用人盛兴公司交纳物业服务费也并非依据业主和物业公司之间的合同，而是依据双方之间自行签署的协议，显然，本案并不适用该条款，城建投资公司不应承担交纳物业费的连带责任。2、弘通物业公司与盛兴公司单独签订物业管理协议应视为弘通物业公司认可盛兴公司是唯一的交费义务主体，进而无权再要求城建投资公司支付物业费。涉案房屋租赁给盛兴公司之后，弘通物业公司直接同盛兴公司签订了物业管理协议，城建开发公司并非协议的一方当事人。城建投资公司购买房屋后，弘通物业公司也没有要求城建投资公司签署任何的物业管理协议，或者针对其与盛兴公司签订的物业管理协议签署补充协议。以上事实充分证明，弘通物业公司自始至终都将盛兴公司作为唯一的交费义务主体。尤其在发生拖欠物业费的情况下，弘通物业公司依据其与盛兴公司签署的物业管理协议，仅将盛兴公司作为唯一的被告在北京市崇文区人民法院（以下简称崇文法院）提起诉讼，显然其一直均将盛兴公司作为唯一的交费义务主体。在对盛兴公司财产进行强制执行而不能得到全部清偿的情况下，其又要求城建投资公司承担交纳物业费的连带责任，不仅没有法律依据，也有违诚信原则。3、从公平角度看，物业管理服务的受益方是盛兴公司而非城建投资公司，拖欠物业管理费的责任主体也是盛兴公司，要求城建投资公司承担物业管理费的连带责任显然并不公平。盛兴公司作为房屋的承租人，一直在使用房屋，因此，物业服务的收益也应实际由盛兴公司享有。在盛兴公司于2005年11月底停止营业后，其房内的货物也一直占用涉案房屋。因此，城建投资公司没有直接从物业管理服务中受益，要求城建投资公司承担物业管理费的连带责任并不公平。三、即使城建投资公司作为房屋所有权人应当承担交纳物业费的责任，基于房屋实际使用人盛兴公司的过错，以及弘通物业公司的过错，城建投资公司也不应承担全部责任。1、即使城建投资公司应交纳物业费，盛兴公司对欠付物业费负有全部过错，应承担偿还物业费的主要责任。盛兴公司因其自身经营原因，无力交纳物业费，并由于其财产被崇文法院查封，导致城建投资公司无法使用房屋，进而也无法实际享受到物业服务。可见，盛兴公司对拖欠物业费具有完全的过错，应承担主要责任。2、即使城建投资公司应交纳物业费，弘通物业公司在法院实际执行过程中，阻碍城建投资公司收回房屋，且在其保管房屋期间设备丢失，应承担相应责任。崇文法院查封盛兴公司名下财产后，将涉案房屋的钥匙交由弘通物业公司保管。后城建投资公司为了尽快收回房屋，在未取得盛兴公司任何执行财产的情况下，出资购买了涉案房屋盛兴公司名下的监控设备等，花费19.8万元。在城建投资公司购买屋内设备后，弘通物业公司理应将房屋钥匙交还给城建投资公司，崇文法院执行法官也多次协调，但弘通物业公司以物业费存在纠纷为由，拒不配合交还房屋。在阻挠城建投资公司1个多月后，通过多方协调，弘通物业公司终于同意在2007年3月底交还房屋。由于弘通物业公司原因，涉案房屋的买受人北京市五道口服装百货市场中心（以下简称五道口中心）原定的2008年2月底的入住时间推迟至2008年3月底。弘通物业公司应就此承担相应责任。此外，在弘通物业公司持有房屋钥匙保管房屋期间，城建投资公司购买的屋内设备发生丢失，给城建投资公司及新的购买方造成损失，弘通物业公司应承担相应责任。3、五道口中心向城建投资公司发函，指出弘通物业公司在拆除盛兴公司广告牌后，拆除部分墙面裸露出空洞，给墙面造成严重破损。所以弘通物业公司没有尽到物业管理责任。综上，即使城建投资公司应承担交纳物业费的责任，也不应承担全部的责任，而只能承担次要责任。四、弘通物业公司与盛兴公司在补充协议中并未约定违约金，崇文法院生效判决驳回了弘通物业公司的违约金请求，其无权在本案中要求支付迟延交纳物业费的违约金。在崇文法院进行的诉讼中，弘通物业公司也要求了巨额的违约金，但崇文法院查明弘通物业公司和盛兴公司在物业管理协议之后的补充协议书中并未约定违约金，不予支持其违约金的诉讼请求。可见，弘通物业公司和盛兴公司后来的协议书已经取代了原来的物业管理协议，弘通物业公司无权要求违约金。就崇文法院的一审判决，弘通物业公司并未提起上诉，表明其认可法院的裁判。因此，本案中，弘通物业公司无权再要求违约金。综上所述，城建投资公司从未与弘通物业公司签订任何的合同或协议，也没有签署任何的物业管理公约，《物业管理条例》第四十二条在本案中并不适用，不应承担物业费交纳的连带责任;弘通物业公司无权在本案中要求支付违约金。而且，自公平角度而言，2005年11月底盛兴公司停业后，弘通物业公司的物业服务内容和范围相应减少，物业服务收费应相应调整。在本次纠纷中，弘通物业公司事实上通过法院执行获得了部分财产，城建投资公司却损失了上千万的房租。如果法院判决城建投资公司承担交纳物业费的责任，将会使损失进一步扩大。综上，请求法院综合考虑上述意见，并依法裁判，以保护城建投资公司的合法权益。
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