北京城建弘通物业管理有限责任公司与北京城建投资发展股份有限公司物业管理纠纷案(2)
一审法院经审理查明：2003年2月10日，城建开发公司就金码大厦商业裙楼（1－4层）签订《物业管理公约》一份，载明：物业费为24.66元/平方米/月；产权人义务为转让或出租物业时，应要求受让人或出租人签署承诺书遵守本公约；产权人、使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金；本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署公约承诺书之日起生效。
2004年9月22日，出租方城建开发公司与承租方盛兴公司签订租字（商）2004－02号《房屋租赁合同》一份，约定：租赁范围为北京市海淀区学清路38号金码大厦地上一层局部（即A1区域）、二、三、四层，租赁面积为建筑面积12 622.37平方米；本合同所述租金包括房屋租赁费和物业管理费。
2004年10月20日，弘通物业公司（合同甲方）与盛兴公司（合同乙方）签订《金码大厦物业管理协议》（以下简称物业合同）一份，约定：房屋位置为金码大厦B座地上一层部分（即A1区域）、二、三、四层单元，建筑面积为12 622.37平方米；裙楼（1－4层）物业管理费（包括：1、管理、服务人员工资、保险和福利开支；2、楼宇公共设备、设施运行、维保费；3、公共水电费开支；4、清洁卫生费用；5、绿化绿摆费；6、公共秩序维护费；7、行政办公费；8、管理酬金；9、税金；10、物业管理相关保险费；11、其他）为24.66元/平方米/月；交纳费用时间为入驻后管理费每三个月预缴一次，乙方需于上期已缴付管理费到期前10天，足额缴清下一期的管理费；因乙方原因，房屋空置，管理费按正常标准交纳；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每天5‰交纳违约金。
2005年4月，城建开发公司（合同甲方）与盛兴公司（合同乙方）、城建投资公司（合同丙方）签订补充协议一份，约定：三方就金码大厦B座一层A1区及二、三、四层（简称该单元）的买卖、租赁的相关事宜，经协商达成一致；甲方已将该单元转让给丙方，原房屋租赁合同的出租人由甲方变更为丙方，乙丙双方不再重新签订房屋租赁合同；原合同中涉及的物业费用与房屋租金由出租人共同收取的条款，重新约定为出租人（即丙方）只收取房屋租金，凡涉及该商业部分的物业管理费以及各项市政设施的使用费均由出租人（即乙方）按与弘通物业公司已签署的相关合同执行。
2007年4月23日，五道口中心向城建投资公司发函，指出：五道口中心在办理金码大厦入驻当日，发现原盛兴购物广场安装的监控即广播系统全部丢失和损坏；金码大厦西侧、南侧广告牌在未通知五道口中心的情况下被弘通物业公司拆除，现造成拆除部分裸露出空洞，给墙面造成严重破损。请求城建投资公司与弘通物业公司交涉，进行修复。
盛兴公司未向弘通物业公司支付2006年4月至2007年3月29日的物业费，欠费合计3 715 129元，亦未就此承担违约金。
一审法院判决认为，弘通物业公司与盛兴公司签订的金码大厦物业管理协议系签约双方的真实意思表示，且符合法律规定，应认定合法有效。本案中，弘通物业公司未举证证明城建投资公司签署了公约承诺书，所以法院认为物业管理公约对城建投资公司未生效。《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，弘通物业公司依物业合同主张的物业费标准符合物业管理公约中约定的对业主普遍适用的物业费标准，所以法院可以参照物业管理公约的物业费标准计算城建投资公司应当连带交纳的物业费用。因盛兴公司未能依约向弘通物业公司交纳2006年4月至2007年3月29日的物业费，所以城建投资公司作为产权人应当对盛兴公司未交纳的上述物业费承担连带交纳责任。弘通物业公司系依据其与盛兴公司签订的物业合同向城建投资公司主张违约金，因城建投资公司并未与弘通物业公司约定物业费违约金的条款，现弘通物业公司依据其与物业使用人签订的违约金条款向物业产权人城建投资公司主张违约金，没有合同依据，法院不予支持。城建投资公司认为因弘通物业公司的行为造成物业管理范围内财产丢失、五道口中心入住时间延迟，但未能就此提交证据，法院不予支持。城建投资公司认为弘通物业公司在拆除广告牌时造成五道口中心所购房屋墙面损坏，属另一法律关系，应当另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、城建投资公司于判决生效后十日内向弘通物业公司交纳物业费3 715 129元；二、驳回弘通物业公司其他诉讼请求。城建投资公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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