北京城建弘通物业管理有限责任公司与北京城建投资发展股份有限公司物业管理纠纷案(3)
弘通物业公司、城建投资公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。弘通物业公司上诉主要理由为，一、关于金码大厦商业裙楼《物业管理公约》的效力，公约是全体业主共同制定的，对全体业主具有普遍约束力，公约中关于违约金的条款应当适用。二、关于与盛兴公司签订的《金码大厦物业管理协议》的效力。一审法院判决认定《金码大厦物业管理协议》有效，城建投资公司应承担连带责任，那么城建投资公司就不仅应当对物业费本金承担责任，也应对违约金承担责任，这是根据民法通则的相关规定。综上，请求二审法院对一审的判决予以部分改判，判决城建投资公司承担给付违约金7 744 840元的义务。
城建投资公司上诉主要理由为，一、本案弘通物业公司与实际使用人盛兴公司单独签订物业管理协议，而未与城建投资公司签订任何协议，应视为弘通物业公司认可盛兴公司是唯一交费义务主体，一审法院引用《物业管理条例》第四十二条判决城建投资公司承担物业费连带责任，属适用法律错误。二、一审法院未查明弘通物业公司拒绝交还房屋，以及在保管房屋期间物品丢失等事实，没有充分考虑房屋空置期间物业服务内容和范围减少的客观因素，错误参照《物业管理公约》的标准确定物业管理费用，属查明事实不清和不当使用自由裁量权，应当予以纠正。上诉请求：1、撤销北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第07509号民事判决第一项；2、依法判决驳回弘通物业公司的全部诉讼请求；3、由弘通物业公司负担本案的全部诉讼费用。
二审经审理查明， 2006年4月29日，崇文法院对弘通物业公司诉盛兴公司物业管理合同纠纷一案作出（2006）崇民初字第1280号民事判决，双方当事人均未提出上诉，判决已生效。该判决查明，弘通物业公司与盛兴公司2005年11月签订的协议书中对于盛兴公司给付弘通物业公司物业管理费的时间及数额进行了约定。该协议未约定违约金。最后，判决盛兴公司给付弘通物业公司截止到2006年3月的物业管理费，对弘通物业公司要求盛兴公司给付违约金的请求未予支持，理由是，弘通物业公司与盛兴公司2005年11月签订的协议书中对于盛兴公司给付弘通物业公司物业费等费用的时间及数额进行了约定，现弘通物业公司要求按《金码大厦物业管理协议》中约定的违约金给付，不予支持。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致。
上述事实有《物业管理公约》、《房屋租赁合同》、《金码大厦物业管理协议》、补充协议、五道口中心函、（2006）崇民初字第1280号民事判决书、各方当事人陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为，关于弘通物业公司上诉所称，金码大厦商业裙楼《物业管理公约》、《金码大厦物业管理协议》中关于违约金的条款应当适用一节，弘通物业公司起诉城建投资公司要求给付物业费及违约金，依据是《物业管理条例》第四十二条及京发改（2005）2662号通告《北京市物业服务收费管理办法》的有关规定，现又以物业管理公约关于违约金条款主张违约金不当，且弘通物业公司未举证证明城建投资公司签署了公约承诺书，故《物业管理公约》不能作为弘通物业公司请求给付违约金的依据；《金码大厦物业管理协议》中虽有违约金的条款，但弘通物业公司与盛兴公司之后于2005年11月签订的协议书中对于盛兴公司给付物业管理费的时间及数额进行了约定，未约定违约金，现弘通物业公司仍以《金码大厦物业管理协议》关于违约金的条款主张违约金不当，且崇文法院（2006）崇民初字第1280号民事判决，对弘通物业公司要求盛兴公司按《金码大厦物业管理协议》中约定的违约金给付未予支持，判决后弘通物业公司亦未提出上诉，该判决已生效（该案与本案虽为弘通物业公司请求不同时间的物业费违约金，但请求依据相同），故《金码大厦物业管理协议》不能作为弘通物业公司请求给付违约金的依据。关于城建投资公司上诉所称，一审法院引用《物业管理条例》第四十二条判决城建投资公司承担物业费连带责任适用法律错误；未查明弘通物业公司拒绝交还房屋，以及在保管房屋期间物品丢失等事实，没有充分考虑房屋空置期间物业服务内容和范围减少的客观因素，错误参照物业管理公约的标准确定物业管理费用，应当予以纠正一节，《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。该规定内容明确，不存在歧义和适用前提条件问题，一审法院据此判决，并无不当；城建投资公司主张有财产损失应当举证证明，一审法院认定该公司“未能就此提交证据，本院不予支持”亦无不当；关于房屋闲置问题，正如弘通物业公司抗辩“依据金码大厦商业裙楼相关规定，被上诉人没有使用的情况下我们需要定期维护，被上诉人没有使用该房屋，我们物业也没有减少任何义务”，该抗辩理由成立，本院予以采信。
综上，弘通物业公司、城建投资公司的上诉理由均不成立，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
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