（2006）深罗法民三初字第831号
深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）深罗法民三初字第831号
原告黄×锋，男，1977年2月23日出生，住(略)，身份证号码：(略)。
被告渔阳房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区童乐路33号三楼东侧。
法定代表人陈×强，该公司董事长。
委托代理人肖×全，该公司法律顾问。
原告黄×锋诉被告渔阳房地产开发（深圳）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员×××独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄×锋及被告委托代理人肖文全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2003年11月26日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。按合同约定，原告向被告购买位于深圳市罗湖区童乐路西南侧的东×名轩×座×B号住宅一套，住宅建筑面积为61.58平方米，买卖金额为人民币512500元。原告于2003年12月22日按合同要求付清了全部楼款。同时，合同第十六条、第十七条约定，卖方（即被告）应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方（即原告）共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取房地产证的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的日万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。被告取得竣工验收备案收文回执的时间为2004年3月4日，被告应当于该日起的150日内即2004年8月1日前书面通知原告办理《房地产证》，但被告并未在期限内履行通知义务，而是于2004年12月28日9时38分以传真方式向原告发出办证通知（该通知落款是2004年12月24日），超过了合同约定的通知办证的期限，被告应当承担延期办证违约责任。被告在办证通知中与原告约定于发通知60天内自行到被告处补办办证资料，即原告可以于2004年12月24日后60天内也即在2004年2月22前到被告处补办资料。原告收到被告发出的办证通知后，因为属于被告所规定的一次性付款业主，按被告要求选择自行办证，原告积极履行了办证义务，《房地产证》于2005年2月2日办妥，属合理期限内。因此，被告支付的迟延办证违约金自2004年10月1日计至2005年2月2日止，双方约定的违约金计付标准为总房价的日万分之三，被告应当支付的迟延办证违约金为总房价人民币512500元×0.3‰×125天＝19218.75元。综上所述，请求法院判令：1、被告支付迟延办理《房地产证》违约金人民币19218.75元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、答辩人履行合同没有过错，无需支付迟延办证违约金。1、答辩人分别于2004年6月18日、2004年8月25日向有关部门报送房地产初始登记材料，第一次的收文机关是深圳市规划与国土资源局罗湖分局，第二次收文单位是深圳房地产权登记中心。而被告前后两次取得深圳市建设工程规划验收合格证，第一次是2004年6月4日，发证单位是深圳市规划与国土资源局罗湖分局；第二次是2004年10月15日，发证单位是深圳市规划局。以上事实起码可以说明以下几个问题：一是国土与规划原来是同属一部门，答辩人办理规划验收及房地产初始登记可在同一部门完成。二是房地产初始登记办理之前必须先取得建设工程规划验收合格证。三是答辩人于2004年6月28日向原深圳市规划与国土资源局罗湖分局申请房地产初始登记，而罗湖分局并未在法规规定的时间内予以答复。此后，国土与规划分家，原规划与国土资源局罗湖分局的公章被收走，答辩人只好在国土和规划局重新挂牌后于2004年8月25日再次向新成立的国土资源与房产管理局属下的房地产权登记中心申请办理房地产权初始登记。因此，因政府机构调整导致房地产初始登记延后的法律责任不应由答辩人承担。2、依《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条、第二十八条、第三十六条之规定，因买卖等原因而申请办理房地产转移登记的前提是该房产已经初始登记。而根据《深圳市城市规划条例》第六十一条规定，未经规划验收和验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。根据以上规定，办理初始登记的前提是申请人必须先取得建设工程规划验收合格证。而答辩人已于2004年6月4日取得建设工程规划验收合格证，并于2004年6月18日报文申请办理房地产权初始登记，而原深圳市规划与国土资源局罗湖分局并未依法规规定于受理登记申请之日起六十日内对答辩人申请作出初步审定并予以公告，反而以2004年6月4日规划验收合格证上有"本次规划验收不包括裙楼和地下一层作为商业使用的部分"的说明为由拒绝答辩人办理初始登记的申请，迫使答辩人再次向其申请规划验收。但当答辩人再次申请规划验收时，规划与国土部门分家，原罗湖分局公章被其上级部门收走，直至2004年8月23日规划与国土部门重新挂牌办公后，答辩人方才重新向该两个部门分别报送规划验收及房地产权初始登记的材料。因此，才有了第二次规划验收合格证（第二次规划验收合格证与第一次规划验收合格证比较只少了本次规划验收不包括裙楼和地下一层作为商业使用部分的文字说明），才有了答辩人于2004年8月25日的房地产初始登记报文。按照法律规定，当答辩人2004年6月28日申请初始登记时，原罗湖分局本应于2004年8月17日之前作出初步审定并予以公告，原罗湖分局不予审定并无法律依据。当答辩人再次报请规划验收时，正好规划与国土分家，致使答辩人规划验收与房地产初始登记拖延至2004年10月15日及2004年11月13日。因此，导致房地产权初始登记及办证延后的责任并不在答辩人。答辩人履行合同没有过错，不应承担法律责任。
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