（2006）深罗法民三初字第831号(2)
二、房地产证办证时间从答辩人取得深圳市建设工程规划验收合格证的时间开始起算，而不应从答辩人取得房屋建筑项目竣工验收备案收文回执时起算。A、从办理房地产权初始登记证的程序上看，开发商必须取得建设工程规划验收合格证才能办理房地产权初始登记。B、房屋建筑项目竣工验收备案只是告知性备案，原由建设局审批颁发的建设工程竣工验收合格证已被国务院（2003）国发5号决定取消，由房屋竣工验收备案收文回执代替竣工验收合格证没有法律依据。C、依据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十五条之规定，办理房屋建筑工程竣工备案时只需取得工程竣工验收报告、燃气、消防、电梯专项合格证即可。因此，办理竣工验收备案并未包括规划验收。同时，办理规划验收及房地产权登记时亦无需提交竣工验收备案收文回执（由答辩人申请规划验收及申请房地产权初始登记的办文回执目录及国土资源局递文资料要求可以证实）。而从《深圳市城市规划条例》第六十一条及其他法律规定可知，建设工程规划验收合格并非告知性备案，而属法律、法规强制性规定必须取得。因此，《房地产买卖合同》第十六条所称工程竣工验收证明并非竣工验收备案收文回执而是指答辩人最后取得的建筑工程规划验收合格证。综上，计算答辩人的协助被答辩人办证的起算时间应从2004年10月15日答辩人取得建筑工程规划验收合格证起，答辩人并未违约，被答辩人要求支付办证违约金的诉求无事实及法律依据。D、处理本案还应考虑以下情节：1、答辩人申请规划验收的办文时间至少是30天。2、答辩人申请初始登记的办文时间至少是90天（含公告30天）。3、被答辩人接到办证通知后的提交办证资料及缴纳办证费用的时间是60天。4、房地产权登记中心每天只接受24户业主的申请办证资料。以上情节可知，即使所有程序非常顺利，如从2004年3月4日起210天后计算办证违约，那答辩人也肯定违约，这对答辩人是极不公平的。
三、《房地产买卖合同》对办证违约金的约定过高，显失公平。即使本案存在被答辩人房地产证迟延办理的情况，也未造成被答辩人的任何损失。依《房地产买卖合同》约定，办证违约金按房屋总价每日万分之三计算，每月的违约金明显高于政府公布的房屋指导租金。因此，每日万分之三支付违约金的约定明显过高。
四、政府职能部门分家而导致的迟延属不可抗力。《中华人民共和国合同法》第117条第二款规定："本法所称不可抗力，是指不能遇见，不能避免并不能克服的客观情况。"答辩人与被答辩人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表四第十条规定：本合同第九条等不可抗力的特殊原因还包括：（3）为配合政府的法规而引致延误。（4）市政配套的批准和安装的延误。明显，将原市规划与国土资源局分成两个职能局属深圳市人民法院的政府行为，对此，答辩人不能预见、也不能避免及不能克服。因此，即使有因政府职能部门分家而导致答辩人办证延误的情况，也属不可抗力，答辩人不应承担法律责任。
经审理查明：
（一）2003年11月26日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区童乐路西南侧的东×名轩住宅B座30B，房屋总价款为人民币512500元；被告应于2004年1月31日前将房屋交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；被告应在取得工程竣工验收证明之日起第150天内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如被告未按前款规定通知原告或因被告原因造成原告无法按期领取《房地产证》的，被告应从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210天起，每日按房屋总款的万分之三向原告支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。附表四还约定交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明意指被告取得建设主管部门颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。
（二）2004年3月4日，被告开发的东×名轩取得深圳市建设局出具的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2004年6月4日，被告开发的东×名轩取得深圳市规划与国土资源局罗湖分局出具的《深圳市建设工程规划验收合格证》；该合格证注明"本次规划验收不包括裙楼和地下一层作为商业使用的部分"。2004年9月7日，被告申请对东×名轩裙楼和地下商业部分进行规划验收；2004年10月1
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