（2006）深罗法民再字第8号(2)
原审另查，原审第三人在出售涉案房产时告知原审原告房屋已向原审被告出租。2004年1月至5月的房屋租金由原审第三人向原审被告收取，再由原审第三人全部转交原审原告。原审原告仍按人民币68000元收取原审被告2004年5月份租金，原审原告共计收取租金人民34万元。原审被告应付2004年6月至10月份5个月的租金为人民币367200元，至今未向原审原告或原审第三人支付，原审原告为此诉至本院。
原审认为，原审第三人与原审被告签订的房屋租赁合同及原审原、被告签订的深圳市房地产买卖合同均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。原审第三人向原审被告出租涉案房产在先，原审原告购房在后，原审被告对涉案房产享有优先承租权。原审原告取得房屋所有权后，并未与原审被告重新签订房屋租赁合同，而是按合同收取租金，原审被告对此未提出签订房屋租赁合同，由此可见，原审原告承接了房屋租赁合同的权利义务，原审被告应当继续向原审原告履行支付租金的合同义务。根据房屋租赁合同约定，月租金自2004年5月起在人民币68000元基础上上浮8％，即月租金为人民币73440元。原审被告未付租金期限为2004年6月至12月，共计拖欠人民币73440×5个月＝人民币367200元。原审被告应当支付上述租金并承担迟延付款违约责任。鉴于原审被告的违约行为，房屋租赁合同的解除条件已成就，该合同应予解除，原审被告应支付合同约定的有关费用后，迁离涉案房产。
原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：1、解除原审原、被告签订的房屋租赁合同及其补充协议；2、原审被告于判决生效之日起十日内向原审原告支付2004年6月、7月、8月、9月、10月共计5个月的房屋租金人民币367200元及逾期付款违约金人民币101567.52元；3、原审被告于本判决生效之日起十日内向云峰花园裙楼1-102B房屋的物业管理公司清结承租期间的水、电、物业管理费等各项费用；4、原审被告于本判决生效之日起十日内迁离云峰花园裙楼1-102B房屋，将承租房屋交还原审原告。本案受理费人民币9587元，由原审被告负担。
上述判决生效后，原审被告陈某向本院提出再审申请，认为：
1、原审违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第78条及第84条规定，送达诉讼文书，应当直接送交受送达人，只有受送达人下落不明或用法律规定的其他方式无法送达的情况下才适用公告送达。但本案中根本不存在适用公告送达的情况，因为（1）本案属房屋租赁合同纠纷，原审被告租赁房屋的地址是十分清楚的，而且原审被告从2002年4月至今一直在该处经营餐饮，从未中断过，因此完全可以直接送达诉讼文书；（2）原审被告自始至终从未拖欠过原审原告的租金，并且目前是仍在正常向原审原告缴纳房租，因此，原审原告不可能不知道原审被告的联系地址和方式；（3）原审第三人是原审被告所租房屋的原业主，也是该物业的管理单位，因此，原审第三人更不可能不知道原审被告的地址和联系方式。综上，原审被告根本不存在下落不明的情形，完全应该适用直接送达方式。但原审原告及原审第三人恶意隐瞒原审被告的真实情况，致使原审错误使用公告送达方式，致使原审被告未能知悉诉讼事由，而未能出庭应诉，丧失了维护自身合法权利的机会。
2、原审对事实认定错误。原审认定，原审被告自2004年6月至10月没有向原审原告缴纳过租金，这一认定事实与客观事实完全不符。客观事实应为：2001年11月28日，原审被告与原审第三人签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：原审第三人将其名下的云峰花园裙楼1-102B房屋出租给原审被告作经营餐饮使用；出租期限自2002年4月10日至2007年4月9日；月租金为人民币68000元（单价127元/平方米，建筑面积538平方米）；租金按月支付，应于每月10日前缴纳；合同生效后，租金标准从第三年开始按年递增8%，即2004年5月起月租金为人民币73440元；承租方拖欠租金一个月以上，出租方有权解除房屋租赁合同，并计收违约金（拖欠日乘以月租金千分之三）。合同签订后，原审被告一直严格按合同约定履行支付租金的合同义务。2003年11月27日，原审第三人将出租给原审被告的房屋卖给了被申请人，并于2003年12月26日办理了房地产证书。但原审第三人和原审原告直至2004年9月才正式将上述情况告知原审被告，原审被告遂按照原审原告的要求开始直接向其支付房屋租金，并且一直支付到今，其间根本不存在原审原告所称的拖欠房租的情形。
另补充说明的是，原审被告在2004年8月前一直是以68000元支付租金，但是原审被告后来发现该房屋的实际建筑面积只有465.38平方米，远远低于合同所约定的538平方米，原审被告每月只须支付59100元的租金，因此，原审被告不仅不拖欠租金，相反，原审原告和原审第三人还多收了原审被告的租金。据此，原审被告在再审中请求：1、撤销原审（2004）深罗法民三初字第1938号民事判决；2、判决驳回原审原告的诉讼请求；3、判令原审原告承担本案的全部诉讼费用。
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