青海省万益药业有限公司与原审被告西宁宜家物业管理有限公司、青海中石房地产开发有限公司因侵权赔偿纠纷一案(3)
本院认为，宜家物业公司与万益药业公司是基于物业服务合同而产生的权利义务关系。宜家物业公司作为物业服务公司主要职能是通过对物业的管理向小区业主提供相应的服务；万益药业公司作为小区业主接受宜家物业公司的物业服务，同时接受小区物业管理条例的约束，向物业公司交纳相应的物业管理费用等。物业公司和业主之间的关系是基于物业管理服务合同相互间平等的合同关系，业主支付物业管理费，而物业公司提供物业服务，其可以接受委托代收水、电等费用，物业公司并不是这些基础设施的提供者，其无权停水、断电。本案中，宜家物业公司只因万益药业公司未缴纳部分水、电费、物业费及违反提供十个车位的承诺，即强行停止给万益药业公司供电、阻止万益药业公司车辆通行，该行为明显违反了物业服务的宗旨。且万益药业公司向中石公司承诺保留十个车位供小区住户使用，这是万益药业公司与中石公司之间的约定，与宜家物业公司无关，约定中也未说明如不遵守承诺，由宜家物业公司行使阻断交通的权利。庭审中，其也未向法庭提交双方有不交纳物业费即禁止万益药业公司车辆通行的约定。因此，宜家物业公司以万益药业公司未交纳水、电费、物业管理费用强行停止供电、不许车辆通行的行为是不当的，宜家物业公司行为构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。至于宜家物业公司提出一审认定经营性损失与侵权行为有一定的因果关系，酌情赔偿不当的上诉理由。本院认为，万益药业公司不是普通的小区居民住户，而是兼营药品批发与保健食品零售的企业，其在中石花园内的房产作为药品储存仓库，是经营批发及零售业务的物流地。宜家物业公司阻断交通及擅自断电的行为，影响了万益药业公司的正常经营活动，并给万益药业公司造成了一定的经营损失，原审法院认定宜家物业公司的侵权行为与万益药业公司的损害后果之间存在一定的因果关系，宜家物业公司酌情承担赔偿责任的事实清楚，证据确实、充分，本院应予维持，宜家物业公司对此节的上诉理由不能成立，应予驳回。
中房公司与万益药业公司是基于商品房买卖合同而产生的买卖合同关系。中房公司作为出卖方应当将合格的商品房出售给万益药业公司，并对其出售的房屋产品质量承担相应的责任。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中关于在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务的约定，及《建设工程质量管理条例》关于在正常情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期限为五年的规定。中石公司向万益药业公司出售的房屋尚在保修期限内，其应当就房屋漏水承担保修义务及相应的赔偿责任。一审期间，原审法院向中石公司释明对于房屋漏水承担举证责任及举证不能的法律后果，中石公司未能提交有效证据证明漏水是因相邻关系所致，并且不能证明漏水现象与房屋质量没有关系，中房公司应对房屋承担保修义务，并对因漏水造成的损失承担赔偿责任，该责任是基于中石公司与万益药业公司之间买卖合同中一方不履行或者履行合同义务不符合约定给合同相对方造成损失而产生的赔偿责任，虽然该责任不是因侵权行为而致，但原审法院合并审理并未违反法律强制性规定。中房公司提出的药品被损的程度、受损的时间、地点、受损原因以及药品价格和数量都未经有关部门予以核实，故不应认可的上诉理由。本院认为，万益药业公司向法庭提交的浸泡药品损失清单及视听资料等证据，足以证明了万益药业公司药品被浸泡的事实，参照《中华人民共和国药品管理法》关于被污染的药品，按假药论处的相关规定；万益药业公司的药品因外包装箱被浸泡污染，该药品已无法出售，中石公司应当承担相应的赔偿责任。原审判决对此认定并无不当，应予维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19833元，由西宁宜家物业管理有限公司承担9917元，青海中石房地产开发有限公司承担9916元。一审案件受理费照一审判决收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 索晓春
审 判 员 吴 蓓
代理审判员 陈 萍
二00九年五月六日
书 记 员 黎娟梅
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