北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案
北京市高级人民法院
民事判决书
（2009）高民终字第1596号
上诉人（原审被告）北京宣福房地产开发有限责任公司，住所地北京市宣武区广安门外马连道路11号一商大厦13层。
法定代表人董时福，董事长。
委托代理人王茂基，北京市大乾律师事务所律师。
委托代理人陈俊海，北京市大乾律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京华业行房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路72号院内世纪经贸大厦A座1802室。
法定代表人张伟东，总经理。
委托代理人姜梅，北京市中剑律师事务所律师。
委托代理人张伟，男，1974年10月18日出生，汉族，北京华业行房地产经纪有限公司副总经理，户籍所在地(略)，现住(略)。
上诉人北京宣福房地产开发有限责任公司（以下简称宣福公司）因与被上诉人北京华业行房地产经纪有限公司（以下简称华业行公司）委托合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月24日受理后，依法组成由法官何波担任审判长，法官杨绍煜、法官谭黎明参加的合议庭。本院于2009年3月23日组织双方当事人进行了庭前证据交换，并于2009年4月22日、2009年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人宣福公司的委托代理人王茂基、陈俊海，被上诉人华业行公司的法定代表人张伟东、委托代理人姜梅、张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华业行公司在一审起诉称：2006年3月10日，华业行公司、宣福公司签订《西豪逸景项目独家销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），由华业行公司独家代理销售宣福公司开发建设的西豪逸景项目，项目位置在北京市宣武区小马厂路北片危改区；销售总面积为5.3万平方米；代理销售期限为自合同签订之日起至2006年12月31日。另约定：1.在合同有效代理期限内，宣福公司不得另行委托他人进行销售，宣福公司有权自行进行销售，但销售的面积不得超过总销售面积的20％；2.该项目销售均价为8500元/平方米；3.华业行公司的代理费由代理佣金和超过销售均价每平方米8500元以上部分的分成两部分组成，代理佣金计算方式为所售面积成交金额的1％；分成部分的计算方式为：（销售总金额－销售总面积×8500元／平方米）×50％；4.宣福公司自行销售部分的面积，按照成交额的3‰向华业行公司支付代理费；5.本合同在有效代理期内，双方均不得单方面终止本合同；6.双方合作终止时，宣福公司应将分成的部分一次性支付华业行公司；7.宣福公司向华业行公司支付代理费逾期超过10日，每延迟1日应向华业行公司支付万分之三的违约金，直至向华业行公司付清代理费用。合同签订后，华业行公司完全适当履行了合同约定的义务，组织、培训代理销售人员，并进行广泛的市场调研、与宣福公司保持密切的沟通、为宣福公司提供市场变化的可行性分析等销售准备工作。而宣福公司拖延至2006年7月31日才取得该项目预售许可证，导致西豪逸景项目2006年8月4日才开始销售。因华业行公司前期准备充分，从开盘至2006年8月底时华业行公司已经销售商品房122套，销售面积13 345.75平方米，总销售额达到123 037 911元。依据这个数据计算，除佣金之外，华业行公司还应得分成4 799 518元。2006年9月中旬开始，宣福公司单方口头提出要求华业行公司放弃大部分合同利益，要求单方修改合同。2006年9月28日宣福公司正式致函华业行公司要求单方修改合同，在遭到华业行公司拒绝后自2006年9月30日起不再配合华业行公司的销售活动，导致华业行公司销售工作无法继续。2006年10月17日宣福公司通知华业行公司10月1日前认购的客户可以签合同、交购房款，但不接待新客户。直至2006年10月26日才允许华业行公司接新客户签合同，但通过控制房源的方式实质上仍然在阻挠华业行公司的销售工作。在错过了“十一”黄金周的强购买期之后，宣福公司为了达到不全额支付华业行公司代理费的目的，多次制造虚假销售事端，最终于2006年11月23日下午下班前要求华业行公司的员工收拾个人物品，第二天不必再到售楼现场上班。2006年11月24日早晨华业行公司发现宣福公司将售楼现场大门用锁锁住，并安排保安阻止华业行公司的销售人员进入销售现场，禁止华业行公司继续销售工作。当日宣福公司以华业行公司有房不售为由正式发来《解除合同通知书》。自西豪逸景项目开盘至华业行公司被赶出销售现场，华业行公司共销售商品房187套，销售面积总计20 740.3平方米，销售金额为194 870 009元。截至2007年2月12日宣福公司自行签单销售商品房44套，销售面积5629.09平方米，销售金额总计 51 573 722.58元。根据以上销售数据，依据合同约定计算宣福公司总计应当向华业行公司支付代理费11 392 150.76元，华业行公司找宣福公司催要，但宣福公司拒绝支付。诉讼请求：1.确认宣福公司2006年11月24日解除合同的行为是违法解除和非法毁约行为；2.判令宣福公司支付销售代理费1l 392 150.76元及按每日万分之三计算的逾期付款违约金1 270 224.6元（暂计至2007年11月29日）；3.判令宣福公司支付因毁约给华业行公司造成的经济损失2 095 089.12元；4.判令宣福公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，华业行公司将原诉讼请求第2项变更为：判令宣福公司支付销售代理佣金和分成共计11 392 150.76元并按日万分之三计算向华业行公司支付截止至实际支付日的逾期付款违约金（至2007年11月29日立案时违约金计1 270 224.6元）。
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