北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案(2)
宣福公司在一审答辩称：违约方是华业行公司不是宣福公司。根据合同约定，首先由华业行公司制定策划方案，按照销售任务书的规定完成任务。同时合同规定只有当签订销售合同，收到客户支付的首付款，并办理完按揭，同时完成销售任务的95％，才可以按照1％收取代理佣金。而华业行公司在整个销售期间，没有尽职尽责完成销售任务，没有进行销售策划、跟踪、汇报，并且拒绝履行销售任务，其目的是为了得到合同中高额的分成。均价8500元/平方米以上分成的条款是无效的，根据建设部和北京市规章的规定，代理费不允许超过签约总额的2.8％，按照本案合同代理费的规定已经超过了5％。这是华业行公司趁宣福公司的信任签订的条款，在实际的履行中，华业行公司不仅将7号楼推迟开盘，实际上7号楼也没有开盘进行销售，还以此伪造用户投诉。实际上是宣福公司在销售5、7号楼，华业行公司不仅不销售7号楼，而且对5号楼剩余4套销售条件差的房屋不进行低价的销售，以打开销售局面，尽早完成销售任务。宣福公司为华业行公司提供大客户的时候，被华业行公司拒绝。华业行公司这样一拖再拖的目的，是因为当时房市一直在上涨，许多开发商捂盘都是为了抬高房价，华业行公司认为抬高房价可以获得高额的分成，所以拖延时间进行销售。宣福公司多次和华业行公司进行协商，但是华业行公司仍一意孤行，并且自认为《销售代理合同》是3月签订，开盘是7月之后，所以并不在意销售业绩，认为可以在约定销售截止日12月31日之后再延长签约与开盘之间差距的4、5个月时间。所以在2006年11月下旬，由于华业行公司销售的业绩很差，严重违约，不能实现合同目的，宣福公司提出解除《销售代理协议》。在2006年12月上旬，华业行公司主动撤场，双方实际终止了委托代理关系。此时华业行公司销售的面积还不到整个面积的一半，从合同约定来看，违约的是华业行公司。华业行公司构成了根本违约，使合同目的不能实现，造成宣福公司的损失。所有的广告等前期成本的费用，都是由宣福公司来支付的。华业行公司除了在现场安排人员以外，没有支付任何的费用，而宣福公司在前期投资有至少100多万元。因为楼盘没有销售完，宣福公司解除合同，华业行公司反而提起仲裁，导致法院查封了宣福公司大量的房屋，使宣福公司的销售极其困难，给宣福公司造成的损失一直至今，并不断扩大。华业行公司提出的所有费用没有任何事实和法律依据。相反，华业行公司应该赔偿给宣福公司造成的损失，这部分宣福公司在本案暂不主张。请求法院公正审理，查明事实，维护宣福公司合法权益。
一审法院审理查明：2006年3月10日，宣福公司（甲方）与华业行公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方作为西豪逸景项目的销售代理人，负责该项目的全案策划和销售代理，项目地址在北京市宣武区小马厂路北片危改区，销售总面积为地上部分5.3万平方米（本合同的面积、技术指标最终以政府主管部门核准为准）；在合同有效代理期内，甲方不得在本合同中约定的乙方代理销售的范围之内委托其他代理人进行销售，但是甲方有权自行销售，其自行销售的面积不应超过总销售面积的20％，在上述比例之内，乙方按成交额的3‰提取代理费；自本合同签字之日起，乙方负责为该项目制定销售策划方案，在得到甲方确认后，协助甲方实施策划方案；本合同代理销售期限为：在2006年12月31日前完成销售任务书规定的任务；本合同在有效代理期内，双方均不得单方面终止本合同；双方商定销售均价为8500元/平方米，甲方所提供并确认的销售价目表作为乙方销售定价的依据；代理费由代理佣金和乙方销售超过均价8500元/平方米以上时的乙方分成两部分组成，代理佣金为所售面积成交金额的1％，乙方销售超出均价8500元/平方米以上的销售收入部分（即乙方完成销售的总金额减去此面积乘以8500元/平方米所得的金额部分），双方按五五比例分成，即甲方得50％，乙方得50％；甲方自行销售的部分面积，按照成交额的3‰向乙方支付代理费；每3个月为一销售任务考核周期，乙方在3个月内完成销售任务中所规定任务的95％，则甲方在客户签订《商品房买卖合同》并且甲方收到客户支付的首付款办理完按揭贷款手续后，向乙方支付销售金额的1％为代理佣金；如乙方在3个月内未完成销售任务书中所规定销售任务的95％，则甲方向乙方支付销售金额的0.5％为佣金；双方合作终止时甲方应将分成的部分一次性支付乙方，甲方向乙方支付代理费逾期超过10日，每延迟一日应向乙方支付万分之三的违约金，直至向乙方付清代理费用；甲方有权随时了解销售进展情况，并对乙方销售工作进行监督；甲方应积极配合乙方的销售，并及时提供相关条件；甲方负责提供售楼场所及售楼场所内的一切服务设施与展示设施，并派遣财务人员、合同管理人员以及总负责人一至二人，负责与乙方进行联系沟通和销售工作对接；乙方负责本项目总体营销策划，具体工作内容见本合同的附件；甲方负责前期及销售过程中发生的费用，但是以总销售额的5‰为限；如因甲方未按时向乙方提供本合同约定的文件与资料，致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任；在本合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，因一方违约给另一方造成的损失由违约方负责赔偿。该合同后附有《西豪逸景项目整体销售计划》、阶段销控方案、销售价格表等。
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