北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案(3)
上述合同签订后，华业行公司就户型价格构成、开盘设想、价格优惠方案、开盘计划等事项通过传真的方式与宣福公司进行了沟通。
2006年7月31日，宣福公司取得西豪逸景项目的预售许可证，预售许可证载明：预售范围5号楼、7号楼等，建筑面积55 029.98平方米。后华业行公司对西豪逸景项目进行销售，并办理了销售备案表。在销售过程中，华业行公司按周向宣福公司送交《代理销售业绩确认函》，由宣福公司进行签收。按《代理销售业绩确认函》显示，华业行公司于2006年8月14日前销售房屋84套，总面积9184.54平方米，总金额84 532 268元；2006年8月14日至8月20日销售房屋31套，总面积3379.61平方米，总金额 31 240 270元；2006年8月21日至8月27日销售房屋1套，总面积113.53平方米，总金额750 000元；2006年8月28日至9月3日销售房屋7套，总面积826.83平方米，总金额8 091 860元；2006年9月4日至9月10日销售房屋2套，总面积220.25平方米，总金额2 204 189元；2006年9月11日至9月17日销售房屋13套，总面积1180.14平方米，总金额11 453 142元；2006年9月18日至9月24日销售房屋10套，总面积911.71平方米，总金额8 852 861元；2006年9月25日至10月1日销售房屋4套，总面积417.82平方米，总金额4 024 357元；2006年10月16日至10月22日销售房屋5套，总面积684.11平方米，总金额6 559 153元；2006年10月23日至10月29日销售房屋4套，总面积546.2平方米，总金额5 207 622元；2006年11月6日至11月12日销售房屋2套，总面积317.83平方米，总金额3 187 591元；2006年11月13日至11月19日销售房屋11套，总面积1260.51平方米，总金额12 394 680元；2006年11月20日至11月26日销售房屋6套，总面积752.89平方米，总金额 7 156 170元；2006年11月27日至12月2日销售房屋7套，总面积944.33平方米，总金额9 215 846元。以上总计销售房屋187套，销售面积20 740.3平方米，销售金额194 870 009元。华业行公司最后一次向宣福公司送交《代理销售业绩确认函》的时间为2006年12月4日。
2006年9月29日，华业行公司致电宣福公司周继志，周继志表示10月1日至8日放假，合同中“五五分成”条款要修改、取消，否则宣福公司不再配合销售。
2006年10月18日，宣福公司向华业行公司发出编号为宣函字（2006）017的函件，称：西豪逸景项目5＃楼目前已大部分实现销售，由于宣福公司尚欠一、二期工程施工款，决定以剩余尾房66套整体处理与施工单位抵扣工程欠款（抵扣部分按自行销售面积处理）。
2006年11月8日，宣福公司向华业行公司发出编号为宣函字（2006）018的通知，称：西豪逸景项目二期5＃楼剩余面积全部对外销售（宣函字（2006）017函件同时废止）。
2006年11月24日，宣福公司向华业行公司发出编号为宣函字（2006）024的解除通知，以华业行公司严重违反合同约定，多次无理拒绝购房客户（特别是大宗购房客户）的购房要求，严重损害了宣福公司及广大已购房业主的利益，不能实现合同目的为由，通知解除双方签订的《销售代理合同》，并要求华业行公司在收到函件次日内撤离西豪逸景售楼处。宣福公司在该通知中列举了华业行公司拒绝签收2006年11月8日函件，宣福公司于2006年11月15日严正警告华业行公司有房不售和恶劣接待客户的违约行为以及华业行公司于2006年11月20日以粗暴的态度接待大宗购房客户的行为。
因宣福公司向华业行公司发出解除合同通知，华业行公司于2006年12月22日向北京仲裁委员会申请仲裁。北京仲裁委员会于2007年6月18日作出裁决书。宣福公司不服该仲裁裁决，向北京市第二中级人民法院申请撤销裁决，法院于2007年11月16日裁定撤销了上述裁决。
另查，北京市建设委员会主办的北京市房地产交易管理网2007年2月12日载明：西豪逸景项目5号楼、7号楼房屋已签约套数231套，已签约面积26 369.39平方米，成交均价 9162元/平方米。
一审法院判决认定：
一、关于合同效力问题。华业行公司与宣福公司之间签订的《销售代理合同》中约定的代理费由代理佣金和销售分成两部分组成。代理佣金为所售面积成交金额的1％，销售分成为双方对超出均价8500/平方米以上的销售收入部分五五分成。国家相关部委及北京市相关部门曾规定代理费不允许超过成交价格总额的 2.8％，而本案合同约定的代理佣金并未超出该比例。双方合同约定的销售分成，实质是宣福公司为促进华业行公司更好完成销售工作的奖励，该销售分成的总额在双方合同签订时尚属于无法预知的部分，处于或然状态，不能仅以之后的实际销售情况而推测双方签订合同时已经明确知晓该部分款项超过了相关规定。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同，而上述相关部委及部门的规定并不属于法律、法规范围，且违反相应的价格规定，应由物价部门予以处罚，不属于《中华人民共和国合同法》的调整范围，故法院认定上述合同并未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效。
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