北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案(4)
二、关于华业行公司履约行为是否构成根本违约的问题。首先，依据华业行公司提交的合同附件，能够证明华业行公司完成了前期准备工作，且华业行公司在宣福公司取得预售许可证之前，亦对开盘设想、计划等调研情况向宣福公司进行了提供。虽华业行公司曾向宣福公司提交西豪逸景项目5号楼与7号楼分别开盘销售的建议，北京市建设委员会亦曾规定商品住宅自取得预售许可证之日起3日内必须按整栋开盘对外销售，但北京市建设委员会对开盘时间的界定进行了说明，即在取得预售许可证之日起3日内应确保至少有1栋楼开盘销售，华业行公司提出的销售建议并未违反相关规定。其次，双方于2006年3月10日签订《销售代理合同》，约定的代理销售期限至2006年12月31日，若双方能够正常履约，华业行公司代理销售的期间应为9个月。而宣福公司取得预售许可证的时间是2006年7月31日，华业行公司在2006年8月开始销售西豪逸景项目房屋至2006年11月，销售期间仅为4个月，但销售了西豪逸景项目5号楼大部分房屋。结合上述情况及宣福公司在2006年9月底、10月初向华业行公司要求变更合同分成条款等情况，可以认定，华业行公司销售房屋的进度符合合同目的，西豪逸景项目房屋迟延的责任并不能归责于华业行公司。再次，虽宣福公司主张华业行公司迟延和拒绝销售房屋，但未提供能够证明上述事实存在的证据。综上，华业行公司在履行合同义务过程中并无根本违约行为。
三、关于宣福公司单方解除合同是否构成违约的问题。虽宣福公司向华业行公司提出变更合同销售分成条款的要求，但华业行公司并未同意，宣福公司亦未能提举有效证据证明双方对销售分成条款进行了变更，故依据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，应认定双方并未就合同约定的销售分成条款进行了变更。如上所述，华业行公司如约履行了合同义务，而合同约定在有效代理期内双方不得单方面终止合同，因此，宣福公司不享有约定的或法定的合同解除权，宣福公司于2006年11月24日致函华业行公司提出解除合同，系违约行为，宣福公司应承担相应的违约责任。
四、关于华业行公司的诉讼请求是否应予支持的问题。
1.关于华业行公司销售的代理佣金及其违约金。依据本案所涉合同约定，华业行公司收取代理佣金的数额为所售面积成交金额的1％，现华业行公司自行销售房款总金额为194 870 009元，故宣福公司应支付的代理佣金应为上述总金额的1％，即 1 948 700.09元。因上述合同就逾期支付代理佣金未约定违约金条款，故华业行公司要求宣福公司支付该部分违约金的诉讼请求，法院不予支持。
2.关于销售分成及其违约金。依据本案所涉合同约定，华业行公司在销售均价超过8500/平方米时，有权收取销售分成。现华业行公司销售房款总金额为194 870 009元，销售面积为20 740.3平方米，计算得出销售均价约为9395.72元/平方米，故华业行公司有权收取销售分成。依据合同约定的销售分成的计算方法，即华业行公司完成销售的总金额194 870 009元减去销售面积 20 740.3平方米乘以8500/平方米所得的金额部分，双方按五五比例分成的约定，计算得出华业行公司应得销售分成为 9 288 729.5元。因合同约定双方合作终止时宣福公司应将分成部分一次性支付华业行公司，而依据《代理销售业绩确认函》的记载，华业行公司最后一次向宣福公司转交购房合同的日期为2006年12月4日，虽宣福公司通知华业行公司解除合同的日期在2006年11月24日，但宣福公司只有接收全部购房合同后，才能明确知道应支付的销售分成数额，故法院认为宣福公司支付销售分成的日期应自2006年12月5日起算。因合同约定宣福公司支付代理费逾期超过10日，每延迟一日向华业行公司支付万分之三的违约金，故宣福公司支付逾期付款违约金的起算日期应自2006年12月15日起算。华业行公司要求自2006年12月5日起算违约金的诉讼请求，不符合合同约定，法院对超过部分不予支持。
3.关于宣福公司自行销售部分应支付的代理费及其违约金。依据本案所涉合同约定，宣福公司自行销售的部分面积，按照成交额的3‰向华业行公司支付代理费。因宣福公司于2006年11月24日单方通知华业行公司解除合同，故在此之后非由华业行公司作为销售代理与买房人签订的合同，应视为宣福公司自行销售的部分。华业行公司主张该部分诉讼请求的依据是北京市建设委员会主办的北京市房地产交易管理网载明的内容，因该网站是由政府部门主办，具有公示作用，故华业行公司以此作为计算依据并无不当。该网站显示，截至2007年2月12日，西豪逸景项目5号楼、7号楼房屋已签约套数231套，已签约面积26 369.39平方米，成交均价9162元/平方米。结合华业行公司已经销售的面积，宣福公司未经华业行公司而自行销售的房屋面积为5629.09平方米，按均价9162元/平方米计算，销售房款收入为51 573 722.58元。故宣福公司应向华业行公司支付其自行销售的代理费数额为154 721.17元。因合同对该部分款项未约定违约金条款，故华业行公司要求宣福公司支付该部分违约金的诉讼请求，法院不予支持。
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