北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案(5)
4.关于宣福公司毁约给华业行公司造成的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因宣福公司单方解除合同构成违约，造成华业行公司无法继续正常履行合同而得以获益，故华业行公司有权要求宣福公司赔偿其正常履行合同所能够获得的利益。因合同约定宣福公司自行销售的面积不应超过总销售面积的20％，在上述比例之内，华业行公司按成交额的3‰提取代理费。华业行公司以合同项下的全部房屋面积（55 029.98平方米）减去已经销售的面积，乘以均价8500元/平方米，再分别按照宣福公司自行销售的比例（20％）和华业行公司销售的比例（80％）各乘以3‰和1％计算的代理佣金2 095 089.12元，应是合同正常履行完毕时华业行公司能够获得的最低限度的代理佣金，该项诉讼请求于法有据，法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：1.宣福公司于判决生效后十日内给付华业行公司代理佣金1 948 700.09元、自售房屋代理费154 721.17元；2.宣福公司于判决生效后十日内给付华业行公司销售分成款 9 288 729.5元及逾期付款违约金（自2006年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之三计算）；3.宣福公司于判决生效后十日内赔偿华业行公司损失2 095 089.12元；4.驳回华业行公司的其他诉讼请求。如果宣福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣福公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决，驳回华业行公司的诉讼请求，并由华业行公司承担诉讼费用。其主要上诉理由是：
一、一审法院认定《销售代理合同》中代理费约定没有超过有关法律规定，属认定事实错误。双方签订的《销售代理合同》第4.2条明确约定，代理费由代理佣金和销售分成组成，单从代理佣金来看确实没有超过《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第四条“实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％”的规定，但对于销售分成而言该合同没有规定上限，也就是说销售价格越高，华业行公司获得的代理费也就越高，根据华业行公司的销售价格，该公司获得的代理费为成交价格总额5.7％强，实际远远突破了2.8％的上限。《销售代理合同》在代理费条款的设计上将其分解并约定不确定的销售分成的做法，属于《价格违法行为行政处罚规定》(2008年修订)第七条第六款“采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的”所规定的情形。由于代理费条款以合法形式掩盖了非法目的，该条款超出法律规定的部分应属无效。根据《价格违法行为行政处罚规定》（2008年修订）第十四条“本规定第四条至第十一条规定中的违法所得，属于价格法第四十一条规定的消费者或者其他经营者多付价款的，责令经营者限期退还。难以查找多付价款的消费者或者其他经营者的，责令公告查找。”《中华人民共和国价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”宣福公司不应支付超过成交价格总额的2.8％的代理费用。另外，合同约定销售分成以销售均价8500元／平方米作为基数，而销售均价在其后由双方变更为9200元／平方米，因此，销售分成应以9200元／平方米为基数。
二、一审法院认定华业行公司在履行合同义务过程中并无根本违约行为，属认定事实错误。华业行公司没有完成销售前期准备工作。华业行公司提供合同附件系伪造。理由是：《销售代理合同》第4.1条约定销售均价为8500元/平方米，与华业行公司向法庭出具的合同附件中写明销售均价8598元/平方米不符；《销售代理合同》第9.1条约定，合同附件应为华业行公司关于负责项目总体营销策划的工作内容，这与华业行公司向法庭出具的合同附件名称及内容不符；北京市宣武区国房管局测绘所出具的小马厂路北片危改区二期工程5号楼和7号楼《房屋土地测绘技术报告书》中的测绘面积和华业行公司提供合同附件中的房屋面积数据完全不同；2006年3月31日华业行公司向宣福公司发出传真件，证明华业行公司于2006年3月31日就已知实际开盘日期至少在2006年7月18日以后，而其向法庭陈述开盘日期商定为2006年4月为虚假陈述，同时证明华业行公司向法庭提供的写有开盘日期为2006年4月1日《销售代理合同》附件是虚假的。总之，根据华业行公司提供的证据不能显示其进行销售项目总体营销策划，制定具体的销售策划方案，为宣福公司提供市场变化方面的信息，未积极提供销售过程中的前期接洽信息，未提供定期或不定期的市场调研报告。华业行公司提出的销售建议违反法律相关规定。根据北京市建设委员会的规定，未取得商品房预售许可证之前不得排号、订房等，而华业行公司向宣福公司出具违法排号的销售建议并在预售许可证取得前进行排号。华业行公司不能在约定的时间完成销售任务。《销售代理合同》约定代理销售期限至2006年12月31日，该约定是双方当事人真实意思的表示，根据华业行公司在2006年3月31日、2006年6月15日向宣福公司发出传真件可知：华业行公司在2006年3月31日就已知实际开盘日期至少在2006年7月18日以后，而实际取得预售许可证的时间是在2006年7月31日，很显然，华业行公司在履约的过程中对该楼盘实际应该开盘的时间是非常清楚的，其并没有对销售截止期限提出过任何异议。华业行公司在2006年8月3日至2006年12月4日约4个月的销售时间内仅是完成了5号楼239套房屋中的187套房屋的签约，签约面积为20 740．3平方米，不到全部房屋的38％，其根本不可能在2006年12月31日销售截止日，即合同终止日前完成全部销售任务。总之，华业行公司销售房屋进度不符合合同目的，构成根本违约。华业行公司迟延和拒绝销售房屋。华业行公司拒不销售5号楼40多套楼层不适(低楼层或顶层)、朝向差、采光差、管道层高或价格高等诸多不利于销售的房屋，并无礼接待客户，拒绝客户的合理购房要求，导致客户投诉和流失；且由于不积极督促客户按时与宣福公司签约并支付定金及首付款、办理按揭贷款手续，造成宣福公司无法尽快收回房款，2006年12月4日前已完成签约的l87套房屋贷款工作还未完成；对于宣福公司提出的要求其改进销售方式、加速销售进度、依据合同约定调整销售人员的建议完全不予采纳。
总共9页
[1] [2] [3] [4] 5
[6] [7] [8] [9] 上一页 下一页