北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案(7)
本院认为，本案争议焦点为华业行公司是否存在根本违约行为，宣福公司单方解除合同的行为是否构成违约，华业行公司的诉讼请求是否应予支持。
一、华业行公司是否存在根本违约行为
在本案审理过程中，宣福公司否认《销售代理合同》附件的存在，以此证明华业行公司未按合同约定制定销售策划方案。但华业行公司在签订合同后分别在2006年3月31日和2006年6月15日以传真形式就西豪逸景5号楼、7号楼户型价格构成、价格优惠方案、开盘价格、开盘计划告知宣福公司，上述事实证明华业行公司按照合同约定对房屋价格、销售等事项进行了策划并向宣福公司提出了建议。华业行公司与宣福公司于2006年3月10日签订《销售代理合同》，而宣福公司于2006年7月31日方取得预售许可证，因此，双方已经无法按照《销售代理合同》第5.1、5.2、5.3条约定期限和方法考核、支付代理费。双方此后并未协商确定销售任务和考核方法。在宣福公司取得预售许可证后，华业行公司按照实际销售情况向宣福公司送交《代理销售业绩确认函》，宣福公司进行签收。宣福公司不能提供证据证明华业行公司在销售过程中存在故意迟延和拒绝销售房屋的行为，故本院认定华业行公司在履行合同过程中不存在根本违约行为，对宣福公司关于华业行公司存在根本违约行为的上诉理由不予采信。
二、宣福公司单方解除合同是否构成违约
《销售代理合同》约定，在合同有效期内双方不得单方面终止合同，该约定使宣福公司丧失约定解除权。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在华业行公司不存在根本违约行为的情况下，宣福公司在合同有效期内（2006年11月24日）致函华业行公司要求解除《销售代理合同》，属违约行为。宣福公司应当承担相应违约责任。宣福公司关于其依法解除合同不构成违约的上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予采信。
三、华业行公司的诉讼请求是否应当支持
1．关于华业行公司要求宣福公司支付销售代理费的主张是否应予支持。
《销售代理合同》约定，代理费由代理佣金和销售分成两部分组成。代理佣金为华业行公司销售面积成交金额的1％，销售分成为双方对超出均价8500元/平方米以上的销售收入五五分成。根据本院已经查明的事实，华业行公司销售房屋面积为20 740.3平方米，销售金额为194 870 009元，销售均价为9395.72元/平方米。按照《销售代理合同》代理佣金和销售分成计算，华业行公司通过自行销售房屋可以获得11 237 429.59元代理费，该金额占其销售房屋金额的5.77％。《中华人民共和国价格法》第十二条的规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施；《中介服务收费管理办法》第六条第二款规定：对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价；《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第七条规定：各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案；《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第四条规定：实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费；实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。因此，本案房产经纪代理属于实行政府指导价的范围，双方在订立合同时理应遵守政府部门制定的有关房产代理收费标准的规范性文件。华业行公司按照《销售代理合同》约定的代理费计算方法及实际销售房屋情况，其实际收费标准为5.77％，已经超过《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》中关于实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％的规定。鉴于超出部分金额违反了前述《中华人民共和国价格法》第十二条的强制性规定，故本院对华业行公司要求宣福公司支付超出成交价格总额 2.8％相应代理费的主张不予支持。华业行公司销售房屋金额为 194 870 009元，以成交价格总额的2.8％为收费标准计算，宣福公司应当就该部分已销售房屋支付华业行公司代理费 5 456 360.252元。《销售代理合同》明确约定，代理费由代理佣金和销售分成两部分组成。而一审法院仅将代理佣金认定为代理费，并判令宣福公司向华业行公司支付代理佣金和销售分成 11 392 150.76元不当，本院予以纠正。
根据《销售代理合同》约定，宣福公司自行销售的部分面积，按照成交金额的3‰向华业行公司支付代理费，该约定是双方真实意思表示，且未超过《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》中关于实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％的规定，故本院认定上述约定合法有效。截至到2007年2月12日，西豪逸景项目5号楼、7号楼房屋已经签约套数为231套，签约面积为26 369.39平方米，成交均价为9162元/平方米，结合华业行公司已经销售的面积，宣福公司自行销售房屋面积为5629.09平方米，按均价 9162元/平方米计算，销售房屋收入为51 573 722.58元。因宣福公司未能向本院提供其截至2006年12月31日自行销售房屋面积的证据，故本院依据上述数据认定宣福公司应向华业行公司支付其自行销售房屋部分的代理费154 721.17元。
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