北京宣福房地产开发有限责任公司与北京华业行房地产经纪有限公司委托合同纠纷案(8)
2．关于华业行公司要求宣福公司支付销售代理费违约金的主张是否应予支持。
《销售代理合同》第5.4条约定，宣福公司向华业行公司支付代理费逾期超过十日，每延迟一日应向华业行公司支付万分之三的违约金，直至宣福公司付清代理费用。而在《销售代理合同》第四条约定中，将华业行公司代理费（即代理佣金加销售分成）与宣福公司自行销售部分面积按照成交额的3‰向华业行公司支付的代理费一并规定在“销售代理费”范围内，因此，本院认定双方对违约金的约定及于上述两项代理费。根据已经查明的事实，华业行公司最后一次向宣福公司转交购房合同日期为2006年12月4日，即该时间为宣福公司最后确定华业行公司销售情况的时间，因《销售代理合同》约定宣福公司向华业行公司支付代理费逾期超过十日，每延迟一日应向华业行公司支付万分之三的违约金，故宣福公司应当自2006年12月15日起，以华业行公司实际销售房屋应收代理费5 456 360.252元为基数，按照每日万分之三向华业行公司支付违约金。关于宣福公司自行销售部分应支付代理费的违约金，因宣福公司截至2007年2月12日自行销售房屋面积为5629.09平方米，销售房屋收入为51 573 722.58元。其应向华业行公司支付其自行销售房屋部分的代理费154 721.17元，故宣福公司应当按照《销售代理合同》约定，自2007年2月22日起，以154 721.17元为基数，按照每日万分之三向华业行公司支付违约金。
一审法院关于《销售代理合同》中未对华业行公司应收取的代理佣金及宣福公司自行销售部分应支付的代理费的违约金进行约定的认定不当，应予纠正。
3．关于华业行公司因宣福公司单方解除合同造成的可得利益损失是否应予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因宣福公司单方解除合同构成违约，使华业行公司因无法正常履行合同并获得预期利润。对此，宣福公司对华业行公司该部分可得利益应予赔偿。鉴于宣福公司单方解除合同和本案所涉西豪逸景项目于2006年7月31日取得预售许可证的实际情况，本院认为华业行公司的预期损失应以本案所涉西豪逸景项目所有未销售房屋面积为计算基础。一审法院按照合同项下全部房屋面积 （55 029.98平方米）减去已售房屋面积（26 369.39平方米，一审判决将此数字写为23 673.98平方米，在此予以纠正），乘以均价8500元/平方米，再分别按照宣福公司自行销售的比例（20％）和华业行公司销售的比例（80％）各乘以3‰和1％的方法计算，认定宣福公司应当向华业行公司支付最低限度的预期代理佣金 2 095 089.12元是正确的。
综上，上诉人宣福公司关于《销售代理合同》中代理费条款实际造成其应支付代理费超过成交价格总额的2.8％不符合法律规定，其不应承担超出部分代理费的理由成立，本院予以采信。但其关于撤销一审判决，改判驳回华业行公司全部诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决对华业行公司在履行合同过程中并无根本违约行为及宣福公司单方解除合同的行为属违约行为的认定正确，但认为华业行公司关于宣福公司应向其支付11 392 150.76元代理佣金和分成的请求未违反法律、法规的强制性规定属适用法律错误，本院予以纠正。同时，因一审判决对代理费的构成认定错误，导致违约金计算基数错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第4号民事判决第三项、第四项；
二、撤销北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第4号民事判决第一项、第二项；
三、北京宣福房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京华业行房地产经纪有限公司代理费五百六十一万一千零八十一元四角二分（其中：华业行公司销售房屋代理费为五百四十五万六千三百六十元二角五分，宣福公司自行销售房屋代理费为十五万四千七百二十一元一角七分）；
四、北京宣福房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京华业行房地产经纪有限公司代理费逾期付款违约金，其中：代理费五百四十五万六千三百六十元二角五分，自二ＯＯ六年十二月十五日起至实际支付之日止，按日万分之三计算，代理费十五万四千七百二十一元一角七分，自二ＯＯ七年二月二十二日起至实际支付之日止，按日万分之三计算。
如果北京宣福房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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