安徽省金桥拍卖有限责任公司、唐述付、张艳与宿州市埇桥区饮食服务有限责任公司、安徽省金桥拍卖有限责任公司宿州市分公司拍卖合同纠纷案 (4)
除本院认定的上述事实外，原审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：拍卖行为是否合法有效，与之相关的问题为东方旅社的转让是否经过相关政府部门批准、拍卖前有无经过评估及拍卖行为是否违反公平和诚实信用原则；唐述付、张艳取得983.50平方米的房产是否合法，是否应当返还452.04平方米的房产；金桥公司在拍卖过程中是否存在过错，应否返还饮服公司的拍卖佣金。
一、拍卖行为是否合法有效。（一）关于批准手续问题。东方旅社原为饮服公司下属单位，因饮服公司实行企业改制决定处置部分资产，其中包含东方旅社。饮服公司有无权利处置企业资产主要涉及到其改制的方案及行为是否得到相关部门的批准，在本案审理过程中，双方当事人对此均未提供直接证据予以证明，但从宿州市埇桥区经贸委联合调查组2004年7月作出的《调查报告》及埇桥区国有资产管理委员会办公室2008年9月18日作出的《关于对埇桥区饮服公司所属东方旅社资产问题的调查报告》内容看，饮服公司于2003年进行的改制及其处置资产行为皆经过主管部门的批准，即饮服公司有权对其下属的东方旅社资产进行处置。因案涉房屋的土地为国有划拨土地，故该土地使用权的转让需经过相应的审批程序。二审中，金桥公司、唐述付、张艳提交的宿州市国土资源局《关于区饮食服务公司要求拍卖房地产的函》（宿国土资函[2003]100号）及其委托拍卖公司拍卖该房地产的委托书，证明土地管理部门对该宗土地转让及与之相关的土地出让金问题作出明确批示，据此可以判定涉案房屋的土地转让已经相关部门批准。（二）关于评估问题。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条第一款企业国有资产的转让应当经过资产评估机构进行资产评估的规定，饮服公司转让东方旅社，须经过资产评估。本案中，从饮服公司与拍卖公司签订的委托拍卖协议看，该协议中明确资产评估报告三本，饮服公司在审理期间向法庭仅提供两本资产评估报告，其中无东方旅社的评估价值，至于其未提交的一份评估报告中是否包含东方旅社的评估价值尚无法判定，但因该份证据由饮服公司持有，而其未向法庭提供，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第七十五条的规定，可以推定该份资产评估报告中有东方旅社的评估价值，同时宿州市埇桥区经贸委联合调查组2004年7月作出的《调查报告》中亦明确东方旅社拍卖前评估价为49.5万，该证据作为一份间接证据也证明了东方旅社在拍卖前已评估的事实。（三）关于拍卖行为是否违反公平和诚实信用原则问题。首先，从拍卖行为的主体看，将东方旅社进行拍卖的委托人为其产权人饮服公司，饮服公司作为该房产的权利人应当对自有的房屋状况最为了解，同时其亦有责任和义务向拍卖公司及竞买人公布拍卖标的物客观真实情况，即饮服公司应对其向外公布的信息承担相应的责任，竞买人如基于该信息参与竞拍并拍得，饮服公司应当如约转让拍卖标的物；其次，从东方旅社拍卖时的房屋登记情况看，东方旅社原房屋登记面积为580平方米，与拍卖公司公告中所登的531.36平方米，相差48.64平方米，即在对东方旅社进行拍卖时公告中表述的面积与东方旅社在房屋产权部门登记的面积仅有48.64平方米误差，在本案中尚无证据证明在拍卖之时存在故意将983.50平方米房屋按531.36平方米拍卖的事实存在；第三，从拍卖的过程看，参加东方旅社竞拍的共有四人，唐述付以当场的最高价620000元拍得，系通过正常的程序参加竞买，从而获得标的物，对此有公证人员对拍卖的现场进行了公证，拍卖的整个过程无明显瑕疵，在本案中亦无证据证明唐述付在参与拍卖过程中采用了违法手段。且拍卖时公告的东方旅社房屋面积与当时的房产登记面积相差不大，房屋面积重大差距的出现是在拍卖之后，与拍卖行为无直接关系。据此，整个拍卖行为并不违反公平和诚实信用原则。综上，饮服公司有权处置东方旅社的资产，拍卖该资产行为不违反公平和诚实信用原则，应为合法有效，原审判决认定拍卖行为无效不当，应予纠正，唐述付、张艳的此节上诉理由成立，予以支持。
二、唐述付、张艳取得983.50平方米的房产是否合法，是否应当返还452.04平方米的房产。（一）唐述付、张艳依据拍卖所得的房屋是整个东方旅社还是其中的一部分。首先，从东方旅社由531.46平方米演变成983.50平方米的过程看，东方旅社在拍卖之时其房产登记为580平方米，拍卖公告载明为531.46平方米，之所以在该房产过户变更为983.50平方米，是饮食公司将东方旅社拍卖以后，因原房产证遗失无法过户申请房管部门重新办理房产证，房管部门经过实地测量后得出该房屋面积为983.50平方米，并按此颁发了房产证。饮服公司在重新领取的房屋登记面积与原房屋产权登记面积有重大差异的情况，仍按现有登记面积全部过户给唐述付，于是出现了房屋拍卖时的面积与过户时的重大差异，即东方旅社实际拍卖面积为531.46平方米，而在办理过户手续时，饮服公司将多出拍卖部分的面积一并过户给唐述付；其次，从东方旅社拍卖时的价格看，无论东方旅社的拍卖公告还是委托拍卖合同的附件中均表明，东方旅社面积为531.46平方米，拍卖底价为480000元，该拍卖底价是基于东方旅社531.46平方米房屋面积而产生的，买方及卖方均以此作为交易的基础，尽管在委托合同的附表中有“本表中面积与实际面积有出入，均以实际测量的面积为准”，但该“出入”应为合理的范围之内，而本案中在拍卖面积仅为531.46平方米的基础上出现了452.04平方米的差距显然不属于合理范畴，也即东方旅社的拍卖价格应与其拍卖时的面积相对应。综上，唐述付通过拍卖所得的是东方旅社面积为531.46平方米的房屋产权，其认为东方旅社的拍卖价应为房屋现状估算价，而非以面积来进行计算的上诉理由不能成立;（二）唐述付取得的超出拍卖面积452.04平方米的房屋产权是否应当返还。唐述付通过拍卖，依法取得的为东方旅社531.46平方米的房屋产权，对于超出该面积部分，其并未支付合理的对价，且该房产为企业改制过程中处置的企业资产，取得对价的减少意味着企业及职工利益的损失，虽然饮服公司在明知房屋实际面积与拍卖的面积存在较大差距的情况下仍全部过户给唐述付，存在一定过错，但唐述付未支付房屋对价即无偿取得该部分房屋的产权，无事实和法律依据。故饮服公司要求返还该部分房屋产权的诉讼请求，应予支持。
总共5页
[1] [2] [3] 4
[5] 上一页 下一页