（2007）深宝法民三初字第1590号

（2007）深宝法民三初字第1590号
深圳市宝安区人民法院
民事判决书
（2007）深宝法民三初字第1590号

原告刘润成，男，汉族，44岁，身份证号码(略)，住(略)，暂住(略)。
委托代理人彭华正，广东世纪人律师事务所律师。
被告中国长城资产管理公司深圳办事处，住所地罗湖区人民南路发展中心大厦6楼。
负责人陈建新，总经理。
委托代理人岑岳，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人吴志军，该公司员工。
第三人深圳市宝联置业有限公司，住所地深圳市福田区益田路江苏大厦B1117。
法定代表人施秋羽，总经理。
第三人张毅宏，身份证号码(略)。
委托代理人昌晓波，广东深亚太律师事务所律师。
原告刘润成诉被告中国长城资产管理公司深圳办事处（以下简称长城资产深圳办事处）以及第三人深圳市宝联置业有限公司（以下简称宝联公司）、张毅宏房产买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告以及第三人张毅宏的委托代理人到庭参加诉讼，第三人宝联公司未到庭。本案现已审理终结。
原告刘润成诉称，被告拥有宝安区中南花园2栋B4．901房的合法产权证书，自2005年5月起至今，原告前期通过深圳南方长城投资控股有限公司，后期通过第三人深圳市宝联置业有限公司将上述房地产租赁给原告，原告与上述租赁方签订有正式的《房屋租赁协议》，并按时向租赁方及物业管理处缴纳了房屋租金和物业管理费。2007年2月12曰，被告方通过第三人宝联公司告知原告，已将原告租赁之房屋出售给案外人张毅宏。2007年10月8日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向原告等多位租户发出《公告》，要求各位租户如果认为对被告与张毅宏的商品房买卖存在优先购买权并要求行使，则请在公告之日起向人民法院提起诉讼，并于公告之日20日内向该局提交法院受理案件的相关文件。综上，原告认为，原告是中南花园2栋B4．901房的合法租赁方，依法对该房屋拥有优先购买权和优先租赁权。被告方在未提前三个月通知原告方，且未征求原告方是否行使优先购买权利的前提下，擅自将该房屋转让给案外人张毅宏，违反了我国民法通则及合同法的规定，损害了原告方的合法权益，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告与张毅宏2007年2月6日签订的《不动产转让合同》为无效合同；2、被告在同等条件下优先将上述房地产转让给原告；3、责令被告承担本案全部诉讼费用。
原告提供的证据有：1、房屋租赁协议；2、房租及押金收款收据；3、国土局公告；4、刘润成与刘润海兄弟关系证明。
被告长城资产深圳办事处对原告提供的上述证据质证意见为：证据1表明原告是与南方长城控股公司签的，不能证明其有优先购买权，与承租人宝联公司也没有关系；证据2显示除了2007年1月和3月是原告支付租金外，其他都是由案外人刘润海交纳的，此存在主体是否适格问题；证据3真实性认可，但不能说明原告有优先购买权；证据4不予质证。
第三人张毅宏对原告提供的上述证据真实性、关联性均不予认可。
被告长城资产深圳办事处辩称，一、本案答辩人与原告（即被转租人）之间并无房屋租赁合同关系，原告（即被转租人）主张优先购买权缺乏合同及法律依据。2006年12月17日答辩人与本案中第三人深圳市宝联置业有限公司（以上简称“宝联公司”）双方签订了《不动产租赁合同》，建立房屋租赁合同关系。双方约定由答辩人向宝联公司整体出租包括涉案房产在内的共计115套房产，宝联公司向答辩人按月交纳房租，租赁期限为2006年12月17日至2007年6月17日。由于答辩人是与宝联公司签订的租赁合同，因此也仅向该公司提供出租物业并有权向其收取房租，双方间存在权利义务关系，宝联公司是涉案房产的承租人。至于本案原告，答辩人在本案诉讼提起前并不认识，其突然提起诉讼，答辩人十分不解，因为双方既无合同意义上的权利义务关系也无现实生活中的沟通或联系。按照《合同法》等相关法律规定及合同相对性原则，由租赁合同关系而产生的优先购买权基础在于当事人双方间存在租赁合同关系，如果连租赁合同关系都不存在，优先购买权就成为无源之水、空中楼阁，本案中原告“优先购买权”的主张违反了合同相对性的原则是不能成立的。而且《合同法》等已经明确规定了“承租人”享有同等条件下的“优先购买权”，从未规定被转租人享有此种权利，答辩人认为法律规定不能作无限制的扩大解释，否则转租后又转租、再转租的各方当事人均主张所谓“优先购买权”如何平衡及实现？由此而给产权人（出租方）带来沉重的转让负担，对产权人（出租方）而言也是极不公平的，对法律而言任意扩大解释也是极不严肃的。所以，本案即使存在所谓“优先购买权”，其权利人也应当是作为合同签订相对方的宝联公司，而非与答辩人无任何关联的原告。对此，宝联公司也曾在《公函》中表示“小租户与贵办无直接法律关系，恳请贵办对贵我双方在履行合同期间发生的问题，直接与我司交涉，如涉及小租户，也应当由我司协助解决。”因此，原告若认为自己权益受到损害应与宝联公司联系处理。答辩人认为：原告主张优先购买权缺乏合同及法律依据，应当被依法驳回；二、宝联公司与答辩人订立合同时已明确放弃优先购买权，原告向宝联公司转承租涉案房产后更无权主张所谓“优先购买权”。答辩人与宝联公司2006年12月17日签订的《不动产租赁合同》第9条9.3款约定“乙方（宝联公司）不享有在同等条件下对该租赁房的优先购买权”，即：涉案房产的优先购买权在订立租赁合同之初已由宝联公司承诺放弃。由于宝联公司取得涉案承租权的同时，已主动放弃了同等条件下涉案房屋的优先购买权，而原告有关涉案房产的权利又是通过转租来源于宝联公司，其权利范围不应超越宝联公司享有的权利范围。因此，即使存在原告所谓“优先购买权”，也因宝联公司承诺放弃而归于消灭。作为承租方的宝联公司在决定转租涉案房产给原告时，原告应当审查过转租房产即本涉案房屋的权属问题，即应当得知：其已承诺放弃了涉案房屋的优先购买权。因此，答辩人认为原告由此可能发生的损失应向其租赁合同的相对方宝联公司主张，而不是向与其毫无关系的答辩人主张；三、退一步说，即按照原告的说法存在其所谓的“优先购买权”，也由于答辩人已就涉案房产出让事宜多次告知，原告未在合同期限内行使该权利，而视为其放弃了优先购买权。本案涉案房产系属答辩人待出让资产包中宝安新城第38区“中南花园”96套住宅之一，早在2006年9月26日答辩人已通过《深圳商报》公告通知各方主张权益。答辩人出让涉案房产时间为2007年2月6日，从通知到出让四个多月的合理期限里，原告并未以任何形式主张过所谓“优先购买权”，其怠于行使而视为放弃；四、原告第三项诉讼请求涉及到优先购买权的行使，答辩人认为即使存在所谓“优先购买权”，该权利行使的前提还在于“同等条件”的具备，但本案原告没有具备“同等条件”。首先，涉案房产转让系“整体转让”中的个别房产，答辩人转让包括涉案房产在内的96套房屋是整体一次性转让给一个买受人，其“整体一次性转让”是转让房产的一个重要交易条件，正因为是整体转让，所以转让均价低于单套住房转让价格，单套住房由于其朝向、面积、位置等存在差异，其价格必然也不同。涉案房产本身朝向、位置比较好，其同等条件下单独转让的价格必须也更高。为了高效快速最优化回收资产，此次采取整体转让而非分户转让，答辩人已让利给一次性整体买受人。如果以原告主张的价款来购买单套涉案房产，答辩人的出价必然远远高于整体转让96套房产的均价，因为对于单套房产而言此价格过低，不符合市场经济规律。因为，本案原告主张优先购买涉案单个房产不符合“同等条件下”之规定，其主张应当被驳回。其次，涉案房产涉及国有资产处理方面的一些历史遗留因素及相关债权债务的影响，尤其是税费承担和债务承担问题。由于是整体转让且过户时买卖双方应支付的税费、房产本身的债务实际上均由整体房产受让方全额承担，所以转让均价相应也已降低。因此，原告以其诉请中的价格来主张优先购买权，不符合买受人在房产过户时需全额承担税费及承担全部债务这一重要前提。再次，前述“同等条件”中价款支付时间也是重要条件。整体转让时，答辩人本着使国有资产最快速最优质的实现，要求买受人在成交三日之内付清全款，买受人也实际这样履行了。因此，“同等条件”的认定包括三日之内付清全款这一条件。另外，答辩人作为国家资产管理公司专门处理国有不良资产，根据《最高人民法院<解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函>》第二款“城市房屋，即使是私人的资金所建筑，也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”及长城资产总公司的相关规定，本次处置系整体转让包括涉案房产在内的全部96套房产，买受人须一次性全部买入以确保答辩人在处置不良资产时国有资产能最快速、最大化、最优化地得到兑现。整体转让方式最有利于相应社会利益的实现，而原告却单独主张购买个别房产有违答辩人处理资产的相关规定，由于原告只是本次转让整体标的个别房屋的被转租人，因此不符合答辩人本次依照国家相关规定整体处置国有资产的要求。最后，答辩人需要说明的是：中南花园曾居住了其