深圳市兴成发投资有限公司与深圳市深建开发有限公司商品房包销合同纠纷案(3)
除上述已订正式房地产买卖合同售出的177套房外，原告兴成发公司诉讼中述称：销售包销房屋过程中，还被其他客户认购了63套包销房，由于被告深建公司于2001年4月间单方宣布解除包销协议，双方引起纠纷，故此后与认购客户签订的正式房地产买卖合同，被告深建公司未向其提供合同复印件；后经了解方得知，客户认购的63套包销房中，有32套房的认购客户已与被告深建公司订立了正式房地产买卖合同，其销售总面积2,577.17平方米，共计包销差价款2,019,021.44元，扣除税款123,160.3元及已收购房客户的定金33万元外，被告深建公司应欠原告兴成发公司包销差价款1,565,861.14元；剩余31套已订认购书的包销房，面积2,579.46平方米，包销差价款2,007,577.72元，减去税款122,462.25元及已收定金32.4万元外，被告深建公司应欠原告兴成发公司包销差价款1,561,115.47元。为证实上述事实，原告兴成发公司向本院提供了上述63套包销房的结算明细表，详细列举了被认购房屋的房号、面积、认购价及认购日期等。同时，还提供了房屋认购书及其中3栋3G号房及3栋12E号房的购房合同复印件。
被告深建公司在反诉状陈述及开庭等陈述中，对上述177套已签订正式房地产买卖合同的包销房之销售价款53,965,857元、原告兴成发公司从中已收定金176.5万元及差价款300万元均认可，并无异议。同时，被告深建公司承认，原告仍向外以认购的方式出售了40套包销房，认购客户中有部分已签正式房地产买卖合同。据此，本院要求被告深建公司开庭后三天内对原告兴成发公司提供的包销结算明细表进行核对，并提供已签订正式房地产买卖合同的合同复印件。经其核对，被告深建公司承认除以上已订正式的房地产买卖合同的177套房外，另有26套房亦已签订了正式的房地产买卖合同，销售总面积2,120.32平方米，包销差价款1,733,540.24元，原告兴成发公司已从中收取定金27万元；另被告深建公司认可有14套房已收到首期款，面积1,157.64平方米，包销差价894,064.48元，原告兴成发公司已从中收取定金16万元；同时被告深建公司述称，上述217套包销房中，经其核对其中仅有64套交清房款，其余153套房还未交清房款，尚欠房款20,209,946.2元，另还有部分按揭房款被银行扣作保证金，因此认为还未完成销售，不能进行结算；被告深建公司还认为，已签认购书的包销房，不能认定已售出，认购客户有可能不来签订房屋买卖合同，因此不能就此结算包销差价款等。对此，原告兴成发公司否认已交首期房款的14套房的定金是16万元（仅承认定金是15万元），对被告深建公司认可的其他事项并未表示异议。
若上述被告深建公司认可的203套房，即2001年3月底前订立正式房地产买卖合同的177套房及其后订立正式房地产买卖合同的26套房符合结算条件，其包销差价款共为10,962,895.56元，扣除已知5％的营业税548,144.78元、0.05％的城市建设维护税5,481.45元、0.05％的印花税5,481.45元及1％的契税109,628.96元，再减去原告兴成发公司已收的定金203.5万元、包销差价款300万元后，被告深建公司结欠原告兴成发公司包销差价款5,259,158.92元。
包销房屋过程中，原告兴成发公司以促销龙都名园房屋已投入了巨额的广告费用及为做好后续工作为由，多次致函被告深建公司要求尽快返还部分包销差价款。被告深建公司虽曾复函，但双方未能彻底协商解决。2001年4月19日，被告深建公司单方口头通知原告兴成发公司，解除龙都名园房屋的包销协议。此后与认购客户所签订的正式房地产买卖合同，被告深建公司再未将合同复印件提供原告兴成发公司备查结算。因此引起纠纷，双方协商未果，原告兴成发公司遂于2001年5月28日诉诸本院。被告深建公司则在答辩期间提起反诉。
另查，诉讼中原告兴成发公司承认结欠被告水电费72,209.54元。被告深建公司的工商登记经营范围，为市内地产开发、商品房经营、建筑工程综合丙级设计等经营范围。原告兴成发公司的原工商登记经营范围，为投资兴办实体、国内商业、物资供销业、房地产信息咨询等经营范围。1999年10月19日，原告兴成发公司向工商部门申请变更经营范围，工商部门次日核准变更登记为投资兴办实体、国内商业、物资供销业、房地产信息咨询、房地产中介代理等经营范围。
以上事实，有原、被告订立的《龙都名园包销协议》，以证实双方之间发生的房屋包销民事权利义务关系；有购房客户订立的认购书、合同、包销差价款收据、双方当事人各自提供核对的包销结算明细表及其说明、原告要求被告结算的函件及原、被告的陈述等证据，以证实双方包销协议履行的状况、包销差价款数量、已收定金数额、已收差价款数额及被告深建公司单方解除协议等履行结果；有样板房装修合同及样板房委托设计合同等证据，以证实原告兴成发公司代垫的样板房装修费数额；有原、被告的工商登记材料及原告兴成发公司的变更工商登记材料，以证实双方的经营范围；有广告宣传及包装销售等合同、费用单据、资料等证据，以证实原告兴成发公司已投入了大笔资金进行促销；有原、被告的来往函件，以证实双方当事人在协议履行中，原告兴成发公司多次要求被告深建公司支付包销差价款，而双方商谈未果等行为结果。上述证据均已收录在卷，足资认定。
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