深圳市兴成发投资有限公司与深圳市深建开发有限公司商品房包销合同纠纷案(5)
当事人依法订立的合同，受国家法律的保护，当事人应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，否则依法应承担民事法律责任。本案原告兴成发公司与被告深建公司订立包销协议后，至2001年3月底已销售了包销房177套（已签订了正式房地产买卖合同），其事实清楚，双方当事人对该177套包销房的销售差价款及原告兴成发公司已收定金、差价款，事实上已认可而无争议；另2001年3月后，所售出的26套包销房（已签订了正式房地产买卖合同），双方在案件审理中亦同样认可，其销售差价款及原告兴成发公司已收定金亦无争议；同时双方对应交纳5％的营业税、0.05％的城市建设维护税、0.05％的印花税及1％的契税等税款亦认同。因此在被告深建公司单方解除包销协议并终止履行的情况下，原告兴成发公司要求被告深建公司结算支付上述包销差价款及其利息，合情合理且合法，被告深建公司无任何理由拒付。原告兴成发公司的这一诉讼请求，本院予以支持。
虽然被告深建公司提出，已出售的包销房中仅有64套交清房款，其余还未交清房款，另还有部分按揭房款被银行扣作保证金，目前尚不具备结算条件等。但被告深建公司对此未提供相应的证据予以证实。同时由于被告深建公司单方提前终止包销协议，怠于履行协助、配合原告兴成发公司销售包销房屋的义务，致使原告兴成发公司无法履行、行使销售、收款等有关义务和权利，即使部分包销房款未收到，其责任亦是被告深建公司自己所造成，故被告深建公司的上述理由不成立，本院不予采纳。
原告主张有关仅订立了认购书或仅交了首期购房款，但未订立正式房地产买卖合 同的这部分包销房屋的包销差价款，因虽已订立购房认购书或已交首期房款，但未订立正式房地产买卖合同的包销房，不能确认其买卖交易成功，只有当与认购客户签订了房地产买卖合同后，交易方可确认成功，在包销协议正常履行的情况下，按约定还应付清房款后，方可结算支付包销差价款；订立认购书的购房客户，客观上完全有可能因故不按认购书约定签订正式的房地产买卖合同，目前本案尚无法认定被告深建公司单方终止包销协议的履行，是造成认购客户不能订立房地产买卖合同的唯一原因（事实上被告深建公司单方解除协议后，还是和认购客户签订了部分正式房地产买卖合同），即使能认定被告深建公司不与认购客户订立正式房地产买卖合同，亦是存在单方解除协议造成损失问题，原告兴成发公司只能主张赔偿损失及继续履行包销协议，而不能主张支付结欠包销差价款，故其这一主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此部分损失或差价款，可一俟条件成就时，双方当事人再另循法律途径解决。原告兴成发公司要求被告深建公司支付样板房及售楼处的装修费1,581,910.55元之主张，本院只能支持用于样板房的装修费用。按双方协议约定，被告深建公司只负责提供二种户型（应理解为二房的不同户型各一套及三房的不同户型各一套）的样板房装修费用，售楼处的装修费用不在协议约定的范围内。且本案原告兴成发公司提供的相关证据，只能证实样板房的装修费用为417,400元（此费用与双方之间的龙都花园包销协议纠纷一案认可的装修费50万元基本一致），其他证据所证实的费用，并非系样板房的装修费，而是售楼处的装修费及楼宇包装、宣传促销、样板房里所添附的电器、家具等费用。故本院只能认定样板房的装修费为417,400元，除此之外的费用不予认定，并予以驳回。本案原、被告对是否交纳增值税问题存在不同意见，为避免争议、减少纠纷，本案商品房包销中的有关税收，除双方已认可一致的外，其余税款可由原告兴成发公司直接向国家税务部门申报缴交，这样既不损害被告深建公司的利益，也不致走漏国家税收。
综上所述，本案双方当事人所订商品房包销协议有效，被告深建公司尚欠原告兴成发公司的包销差价款5,259,158.92元（即2001年3月底前订立正式房地产买卖合同的177套房及其后订立正式房地产买卖合同的26套房之包销差价款）、样板房装修款417,400元等，事实清楚，证据充分，故本案原告兴成发公司的大部分主张，合理合法，本院予以支持。被告深建公司的反诉请求，除请求返还代原告兴成发公司垫付的水电费72,209.54元，可予支持外，其余主张无事实及法律依据，本院予以驳回。为维护社会主义市场经济秩序，倡导企业信用，尊重合同双方当事人的意思表示，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第六十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本案原、被告签订的《龙都名园包销协议》，为有效合同。
二、被告深建公司应于本判决生效后十日内支付给原告兴成发公司商品房包销差价款人民币5,259,158.92元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付，其中本金3,901,364.64元从2001年4月1日起计至实际还款之日止、本金1,357,794.28元从2001年5月29日起计至实际还款之日止）。
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