原告李某诉被告许某、第三人许某、深圳**物业顾问有限公司《房地产买卖合同》纠纷案
广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2006)深福法民三初字第1762号
原告李某，男，汉族，1945年2月18日出生，香港居民，香港身份证号码E**（4），住址(略)。
委托代理人何某，广东**律师事务所律师。
被告许某，男，汉族，1955年4月1日出生，住址(略)。
委托代理人刘某，广东**律师事务所律师。
委托代理人罗某，广东**律师事务所律师。
第三人许某，女，汉族，1981年9月10日出生，住址(略)。
委托代理人刘某，广东**律师事务所律师。
委托代理人罗某，广东**律师事务所律师。
第三人深圳**物业顾问有限公司，住所地深圳市福田区民田路九州创展大厦。
法定代表人赖某，该公司董事长。
委托代理人胡某，该公司职员。
原告李某诉被告许某、第三人许某、深圳**物业顾问有限公司（以下简称**公司）《房地产买卖合同》纠纷一案，本院于2006年7月7日受理后，依法由审判员张华独任审判，于2006年9月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何某、被告及其和第三人的委托代理人刘某、罗某、**公司的委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉认为，原告与被告、第三人许某及**公司于2005年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买位于深圳市福田区的雅颂居房屋，并对转让价格、税费承担、付款方式、付款时间、办理过户手续时间及违约责任等相关事项作了约定。被告代第三人签署了该合同，并在合同中允诺第三人会按合同约定将该物业售予原告，代签产生的一切违约责任和赔偿由其承担。该合同签订后，原告适当地履行了合同项下义务，于签约当日按约支付了购房定金29万元，被告于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨，被告拒绝履行合同，经原告委托律师发函催告仍不予理睬。被告的上述行为损害了原告的合法权益，应承担由此引起的全部责任。据此，诉请法院依法判令被告向原告返还定金29万元；判令被告赔偿原告损失60万元；判令被告承担本案诉讼费用。
被告对原告起诉主张的原、被告及第三人许某、**公司签订《房地产买卖合同》、被告代第三人许某签署该合同、该合同最后因故没有履行的事实没有异议，但认为：一、原告和第三人**公司的行为构成欺诈，因此产生的法律后果应由原告和**公司承担，涉案的《房地产买卖合同》对被告不具有法律约束力。1、被告从未收取原告任何款项，第三人**公司向原告开具的定金托管收据是虚假的；2、原告提供的评估报告是仿造的；3、相关证人的证词表明被告在2005年10月31日签署《房地产买卖合同》时，该合同的定金条款及备注条款是空白的，上述条款的内容是**公司事后填写上去的。二、被告不应承担缔约过失责任。1、原告和**公司存在明显过失，原告仅汇过一笔指向不明的款项到一个私人账户，**公司就毫无根据地开出定金收据，试图证明原告已经支付定金，试想，买家尚未出现，如何能确定定金数额，这明显是**公司配合原告进行欺诈；2、原告的损失根本不存在，涉案《房地产买卖合同》是2006年10月31日签订的，而原告到2006年11月2日就知道该合同无法执行，仅仅过了两天，原告不可能存在损失；3、缔约过失责任是以信赖利益受损为前提的，并且对合同成立或有效的信赖必须是合理的，否则不能通过缔约过失责任主张赔偿。三、涉案的《房地产买卖合同》是无效合同。涉案房产为被告和第三人许某共同所有，被告没有取得第三人许某的委托处分共有财产，违反了法律的强制性规定，应被认定为无效。
第三人许某述称，第三人许某从未同意被告出售涉案房屋，也未收取原告任何定金。
第三人**公司述称，相关各方签订的《房地产买卖合同》是有效合同，应受法律保护。
对当事人无争议的事实，本院予以确认。
对双方争议的被告是否收取原告29万元定金的问题，本院查明，原、被告分别持有和提供的《房地产买卖合同》的内容一致，均有原告向被告支付29万元保证金（待卖方签署该合同及签收保证金后转为定金）及上述定金由第三人**公司托管的规定，该合同尾部附有被告和第三人许某签收29万元定金的收据，由被告签名确认，第三人许某由被告代签名。2005年10月31日，第三人**公司向原告出具了一份29万元的保证金收据，该笔保证金于同日转为定金后，第三人**公司又向原告开具了一份相同金额的定金收据。如上所述，被告手中持有的《房地产买卖合同》有关于其收取原告29万元定金的内容，该证据与第三人**公司开具的两份保证金和定金收据相互印证，足以认定被告收取原告定金的事实。由于被告提供的证人与其系朋友关系，且证言内容对被告有利，该证人证言不足以推翻被告收取原告定金的事实。至于被告提出的其他抗辩意见，基本属于对证据的推测和分析，缺乏确凿的事实依据，不足为凭。综上，对被告收取原告29万元定金的事实，本院予以确认。
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