北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案
北京市高级人民法院
民事判决书
（2009）高民终字第514号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司，营业场所北京市房山区西潞街道北潞华家园24号楼一层底商。
负责人王佩民，总经理。
委托代理人张伟，北京市展达律师事务所律师。
委托代理人黄洪，北京市展达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）北京八大处房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区西黄新村东里14号楼1层01。
法定代表人李舒山，董事长。
委托代理人张家兴，男，1971年5月21日出生，汉族，北京八大处房地产开发有限公司职员，住(略)。
委托代理人雷曼江，女，1972年10月24日出生，汉族，北京八大处房地产开发有限公司职员，住(略)
上诉人北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司（以下简称亚豪第五分公司）因与上诉人北京八大处房地产开发有限公司（以下简称八大处公司）委托合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2007）一中民初字第12671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官李淑莱担任审判长，法官王肃、杨绍煜参加的合议庭，书记员崔岩担任法庭记录，于2009年2月26日进行了质证，于2009年3月19日公开开庭进行了审理。亚豪第五分公司的委托代理人黄洪，八大处公司的委托代理人张家兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚豪第五分公司在一审起诉称：2005年3月，北京亚豪房地产经纪有限公司（以下简称亚豪公司）与八大处公司签订《委托代理合同》，约定由亚豪公司代理销售八大处公司开发的“八大处新村一期工程”项目，销售代理工作完成后八大处公司应向亚豪公司支付约定的代理费和超额分成。当月，亚豪公司及亚豪第五分公司和八大处公司三方签订《关于变更合同主体的补充协议》，约定由亚豪第五分公司代替亚豪公司成为前述《委托代理合同》中的乙方，承接亚豪公司的一切合同权利和义务。此后，亚豪第五分公司和八大处公司又分别于2006年2月28日和6月18日，就代理销售项目B区3号楼及B区房屋签订《委托代理合同补充协议》和《委托代理合同补充协议（二）》。上述合同及补充协议签订后，亚豪第五分公司依约完成了项目A区和B区3号楼的全部销售代理工作，同时为销售代理项目B区房屋做了大量的前期准备工作。但八大处公司不但未按照约定支付超额分成代理费，反而单方解除《委托代理合同补充协议（二）》。虽经亚豪第五分公司多次催要，八大处公司至今仍然拖欠亚豪第五分公司超额分成代理费共计18 497 383元，此外，八大处公司单方解除《委托代理合同补充协议（二）》的违约行为，亦给亚豪第五分公司造成项目B区房屋预期代理费损失39 425 955元。故亚豪第五分公司诉至法院，请求判令：1、八大处公司向亚豪第五分公司支付拖欠的超额分成代理费18 497 383元；2、八大处公司赔偿亚豪第五分公司经济损失39 425 955元；3、由八大处公司承担本案全部诉讼费用。
八大处公司在一审答辩称：A区项目销售尚未完成，所以支付A区部分的超额分成代理费的条件尚未成就，B区3号楼的超额分成代理费给付条件已成就。A区即使超额分成代理费给付条件已成就，那也应以销售均价6700元/平方米为基数计算，而非亚豪第五分公司依据的6000元/平方米，如果双方当事人对销售均价的理解存在分歧，则说明双方对销售均价的约定不明确，则应适用政府指导价，但关于超额分成比例的约定违反了价格法的强制性规定，北京市物价局和北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》对实行独家代理的最高收费标准规定为不得超过成交价格总额的2.8％，《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》也规定了上限为3％，所以亚豪第五分公司主张的超额分成代理费部分超出政府指导价标准的部分应为无效。即使亚豪第五分公司能够获得超额分成代理费，也应该在扣除相应税收后再按照分成比例双方结算超额分成代理费，否则，亚豪第五分公司得到的超额分成比例实际将会超过合同约定的30％。关于亚豪第五分公司主张的预期利益损失，八大处公司认为委托合同任何一方均享有单方解除权，此解除权为法定解除权，赔偿损失的范围也应限于实际损失，而非可得利益损失。综上，八大处公司不同意亚豪第五分公司的诉讼请求。
八大处公司在一审提出反诉称：《委托代理合同》和《委托代理合同补充协议》均约定了双方的超额分成比例为7:3，即亚豪第五分公司为3，八大处公司为7，当A区和B区3号楼销售完毕后，2007年7月，亚豪第五分公司发函要求结算巨额分成，八大处公司才知道上述分成条款对八大处公司已经构成显失公平。本案中，亚豪第五分公司投入极少，仅限于员工工资成本和销售现场办公设备及耗材成本两项，且不承担任何风险，而八大处公司投入数亿元巨额资金开发楼盘并承担所有商业风险，因此亚豪第五分公司主张的高额分成与其投入成本及风险根本不对等，这种利益的极不均衡严重违背了民法的等价有偿、公平原则，也违反了八大处公司的自主自愿。故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，八大处公司请求法院对《委托代理合同》第7.4款及《委托代理合同补充协议》第五条中的分成条款予以撤销。
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