北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案(2)
亚豪第五分公司在一审针对八大处公司的反诉答辩称：一、超额分成条款不构成显失公平。本案不具备构成显失公平的客观要件，本案超额分成条款对双方当事人来说利益和风险是一致的，签约时双方当事人均无法预知销售情况，八大处公司的利益不会因为亚豪第五分公司的获利而受到任何损害，反而如果销售业绩良好，八大处公司得到的利益远比亚豪第五分公司要大，因此该分成条款是公平合理的，不违反民法的等价有偿原则和公平原则。本案不具备构成显失公平的主观要件，显失公平是指在订立合同时一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意，就本案而言，房地产开发商比房地产代理商明显处于优势地位，并且八大处公司成立于2000年，而本案所涉楼盘雍景天成项目是2005年开发完成，八大处公司并非没有经验。故本案超额分成条款不具备构成显失公平的主观及客观要件。二、撤销权行使期限早已超过，八大处公司的撤销权已经丧失。显失公平是指订立合同时显失公平，而非合同履行过程中的显失公平，八大处公司在合同签订时就应当知道分成条款的法律意义及法律后果，因此即使八大处公司享有撤销权，也因为超过行使期限而早已丧失。综上，亚豪第五分公司不同意八大处公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：2005年3月，亚豪公司作为乙方与甲方八大处公司签订一份《委托代理合同》，约定：本项目指位于北京市石景山区西黄村“八大处新村一期工程”住宅楼项目，代理费是指甲方支付给乙方的策划销售服务费用，销售率是指实际销售面积与总可销售面积的比率；1.1款约定甲方委托乙方代理甲方合法开发的位于石景山区西黄村“八大处新村一期工程”住宅楼项目的住宅部分及底商的策划、推广、销售及售后服务工作；2.1款约定本项目坐落于北京市石景山区西黄村田村路，A区总建筑面积约67 300平方米，B区总建筑面积约320 000平方米，具体A区住宅部分指本建筑的1A、1B-7A、7B，地上商业部分指本建筑的1A、1B、2A、2B首层，乙方负责销售上述住宅面积的92％、商业面积的70％，其余由甲方自行负责销售，B区待规划方案审批后，以补充协议的形式确定该部分的代理范围；3.1款约定本合同有效期自本合同签订之日起至本项目开盘（具备销售手续及销售条件，售楼处及样板间到位，并在主要媒体上刊登销售广告对外销售）后的第18个月止，最长延期不得超过2个月，除非甲方书面确认乙方延长代理期外，在本合同到期之后乙方不再对本项目拥有本合同规定的一切权利；6.1款约定本物业由甲乙双方按2.1条款中所规定的销售比例共同销售；7.1款约定甲乙双方商定，本项目的销售平均价为A区住宅部分6000元/平方米，A区地上商业部分8000元/平方米（暂定，在±10％范围内调整），B区将在补充协议中另行签订；7.3款约定在销售过程中，乙方应根据市场变化情况及时向甲方以书面方式提出新的销售计划、销售价格、付款方式等营销策略方案，并经甲方书面确认后，由甲乙双方共同遵照执行；7.4款约定甲方有权根据市场变化情况及时调整销售价格，为保证总体销售进展顺利，具体调整金额由双方协调确定，如A区销售均价超过7.1条款所约定的价格，超过部分的销售收入甲乙双方按7:3分配，且不计入佣金，在本项目销售全部完成时，甲乙双方确认后3日内，按实际销售情况甲方一次性结算给乙方；8.1款约定本合同中乙方应得的销售策划代理费按乙方代理销售本项目实际所完成销售额为计算依据；8.2款约定甲方按如下标准与乙方结算代理费：A区销售策划代理费率为1.6％，B区代理费率具体计算将在补充协议中另行规定；8.3款约定甲方自销部分（含甲方关系客户）不计入乙方销售策划代理费，如甲方自销面积超过该比例，超出部分甲方按本合同8.2条款中约定内容支付乙方全额代理费，甲方自销的面积计入乙方考核的总面积内，但销售价格不计入乙方考核的均价内；9.1款约定本项目代理费由甲方按照各销售阶段进度的完成情况支付乙方，具体销售阶段及进度要求如下：A区开盘前期预热期为2005年5月1日-2005年7月27日，住宅部分第一销售阶段完成本项目销售面积的30％（2005年7月28日-2005年12月31日），第二销售阶段完成本项目销售面积达到50％（2006年1月1日-2006年5月30日），第三销售阶段完成本项目销售面积达到80％（2006年6月1日-2006年9月30日），第四销售阶段完成本项目销售面积达到100％（2006年10月1日-2006年12月31日），商业部分由甲方根据住宅部分销售进度以补充协议形式确定；9.2.4款约定每月10日甲方支付乙方上月应得代理费的80％；11.8款约定甲方自销的面积计入乙方考核的总面积，但销售价格不计入乙方考核的均价；12.24款约定在双方合作期内，乙方于每月15日前向甲方提交月销售报表，待甲方依据银行放款及到帐情况与乙方核对无误后5个工作日内，按月结算支付代理费并按本合同9.2条款约定核算乙方阶段性代理费，乙方获取代理费的同时，向甲方开具正式发票；13.2款约定双方一致商定，如因甲方原因致使双方终止本合同，则乙方有权根据甲方违约行为给乙方造成的损害程度，要求甲方赔付相应经济损失，同时甲方在十日内支付乙方已销售物业的全部代理佣金；该合同还对双方的权利义务及违约责任等内容作出了约定。
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