北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案(4)
2007年的4月10日、5月10日、6月、7月9日和7月18日，亚豪第五分公司分别向八大处公司提出要求结算A区住宅及商业部分自2007年3月1日至7月18日的代理费。
2007年6月26日，八大处公司向亚豪第五分公司发出一份关于解除《委托代理合同补充协议（二）》的通知书，载明：1、根据我国合同法第94条第5款和第410条的规定，解除2006年6月18日八大处公司与亚豪第五分公司签订的《委托代理合同补充协议（二）》，八大处公司不再委托亚豪第五分公司代理“八大处新村一期工程”住宅楼项目B区住宅及底商的销售工作；2、亚豪第五分公司代理的“八大处新村一期工程”住宅楼项目A区住宅及底商和B区3号住宅楼的销售工作，仍按双方签订的《委托代理合同》及2006年2月28日签订的《委托代理合同补充协议》履行。
2007年7月3日，亚豪第五分公司致函八大处公司称:《委托代理合同》履行已近尾声，但截止至2007年7月2日，仍有八大处公司的三套团购房源无法签约，原因是八大处公司未及时通知客户前来签约也未提供这三个购房客户联系方式及其他信息，致使亚豪第五分公司无法进行销售。具体房源为7-1-601、8-1-502、8-2-401，现恳请八大处公司在2007年7月5日前对上述无法签约的事实原因予以书面确认，并明确此三套房源的销售将不计入对亚豪第五分公司的考核任务。八大处公司于同日签收了该函件，并于同月9日向亚豪第五分公司发出回函称：经研究，同意亚豪第五分公司提出的将雍景天成A区7-1-601、8-1-502、8-2-401三套住宅不计入对亚豪第五分公司的考核任务。
2007年7月11日，亚豪第五分公司致函八大处公司称：截止至2007年7月16日，A区住宅部分已全部售罄，达到100％销售率，商业部分累计销售完成20套，累计销售实测建筑面积1327.46平方米，累计销售金额15 942 659元，达到销售均价12 009.89元/建筑面积，完成销售比例41.49％，同时八大处公司在《委托代理合同》中约定的A区住宅8％的自售比例已超过，故八大处公司应全额结算超出自售比例的代理费。八大处公司于同日签收了该函件。
2007年7月18日，亚豪第五分公司向八大处公司发函称：截止至2007年7月18日，亚豪第五分公司已完成A区住宅的销售任务，实现销售均价6909.45元/平方米，依据《委托代理合同》第7.4款的约定，A区住宅销售均价超过6000元/平方米的销售收入由甲乙双方按7:3分配，且不计入佣金，据此计算，亚豪第五分公司应得利益为14 094 754元。截止至2007年7月18日，除销售条件不成熟的13号、14号楼部分商业外，亚豪第五分公司已完成A区其他商业部分的销售任务，实现的均价为12 009.9元/平方米，依据双方签订的《委托代理合同》第7.4款的约定，A区商业销售均价超过8000元/平方米的销售收入由甲乙双方按7:3分配，且不计入佣金，据此计算，亚豪第五分公司此部分应得利益为1 511 727元。截止至2006年12月，亚豪第五分公司已完成B区3号塔楼住宅的销售任务，实现的均价5951.12元/平方米，依据双方签订的《委托代理合同补充协议》第五条约定，均价超过5500元/平方米的销售收入由甲乙双方按7:3分配，且不计算佣金，据此计算，亚豪第五分公司此部分应得利益为2 890 902元。截止至该日，八大处公司拖欠亚豪第五分公司2007年3月至7月的代理费共计871 175元和A区住宅和商业及B区3号楼代理费留存1 641 118元。以上八大处公司应付款项共计21 009 676元。希望八大处公司尽快确认并支付以上款项，并对解除《委托代理合同补充协议（二）》所造成的损失给予亚豪第五分公司合理的赔偿。
2007年7月20日，八大处公司针对亚豪第五分公司上述7月18日函件向其发出一份复函，载明：一、关于A区住宅的溢价分成：双方签订的《委托代理合同》中第七条是有关“销售价格”的约定，其中7.1款约定“本项目的销售平均价为A区住宅部分6000元/平方米，地上商业部分8000元/平方米”，同时7.4款又约定“甲方有权根据市场变化情况及时调整销售价格”，根据上述约定，八大处公司认为销售平均价是销售价格的一种表述方式，是销售总额除以销售面积而得出的单位面积的平均销售价格，虽然7.1款约定了销售平均价，但该价格不是一成不变的，根据7.4款的约定，八大处公司有权根据市场情况的变化及时调整销售价格。八大处公司于2006年5月10日向亚豪第五分公司送达了《关于调整价格策略的函》将A区住宅的全程均价调整至6700元/平方米，即A区住宅部分的全程销售均价不得低于6700元/平方米，亚豪第五分公司在签收该函后未提出异议，并在随后的调高销售价格等工作中具体践行了这一新的销售目标，故亚豪第五分公司以6000元/平方米为基数计算溢价分成违反了《委托代理合同》的相关约定，没有合同依据，A区住宅部分的销售溢价分成应当以6700元/平方米为基数计算确定。二、关于《委托代理合同补充协议（二）》解除后有关事宜：根据我国合同法第410条的规定，委托人和受托人均有权随时解除委托合同，因此，八大处公司解除该补充协议的行为不是违约行为，八大处公司解除的是约定B区住宅和底商房屋代理销售等事项的《委托代理合同补充协议（二）》，至解除日止，B区的销售工作尚未开始，亚豪第五分公司并未就B区的销售开展过任何实质性工作，因此八大处公司不应承担赔偿责任。三、关于双方结算：对于亚豪第五分公司函中提出并要求八大处公司支付的各项结算金额，除了在A区住宅的溢价分成方面双方存在重大分歧以外，其它各项结算数额八大处公司正在积极核对中。四、关于要求亚豪第五分公司人员撤离销售现场：目前亚豪第五分公司承担的A区和B区3号楼的销售代理工作已经完成，现场销售工作已告一段落，八大处公司定于下周开始对销售现场进行装修改造，要求亚豪第五分公司在下周一（2007年7月23日）之前将亚豪第五分公司在售楼处的工作人员以及属于亚豪第五分公司的办公用品等全部撤离，以便开始改造施工。亚豪第五分公司收到上述复函后，于2007年8月初撤离销售现场。
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