北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案(5)
《委托代理合同》及其相关协议履行过程中，八大处公司共向亚豪第五分公司支付款项8 205 327元。
在一审法院庭审过程中，亚豪第五分公司和八大处公司对实测总面积没有争议，即双方确认的总销售面积，A区住宅部分为 57 843.92平方米，A区商业部分为3199.09平方米，B区3号楼为23 393.65平方米。双方对以下部分存在争议：A区住宅部分涉及26套房屋，面积为3976.37平方米，A区商业部分涉及1套房屋，面积为70.69平方米，B区3号楼部分涉及3套房屋，面积为290.27平方米，对于上述房屋的销售性质，亚豪第五分公司认为属于联合销售，该面积应计算入亚豪第五分公司的销售面积，八大处公司认为属于其自销，在未超过其自销比例的情况下，此部分面积不应计算为亚豪第五分公司的销售面积，由此双方对亚豪第五分公司完成的销售面积产生分歧，亚豪第五分公司认为其销售面积为：A区住宅部分为54 570.8平方米，A区商业部分为1327.46平方米，B区3号楼为22 564.36平方米；八大处公司认为，亚豪第五分公司销售的A区住宅部分面积为50 594.43平方米，A区商业部分面积为1256.77平方米，B区3号楼面积为22 564.36平方米。双方上述数字的差距即在于争议房屋面积的归属。对于亚豪第五分公司销售房屋的成交总价，亚豪第五分公司计算数字为：A区住宅部分为377 054 267元，A区商业部分为15 942 659元，B区3号楼部分为134 283 308元，八大处公司计算的数字为：A区住宅部分为350 777 189元，A区商业部分为15 044 776元，B区3号楼部分为134 283 308元，双方上述数字的差距即在于争议房屋的销售总价的归属。
亚豪第五分公司计算的超额分成代理费公式为：（实际销售均价-约定销售均价）×实际销售面积×（30％-1.6％），具体计算方法如下：
A区住宅部分: （6909.45-6000）×54 570.8×（30％－1.6％）=14 094 754元;
A区商业部分: （12 009.9-8000）×1327.46×（30％－1.6％）=1 511 727元;
B区3号楼部分: （5951.12-5500）×22 564.36×（30％－1.6％）=2 890 902元;
以上共计18 497 383元。
八大处公司计算的超额分成代理费公式为：成交总价×2.8％－已支付款项数额，具体计算方法如下：
（A区住宅350 777 189+A区商业15 044 776+B区3号楼134 283 308）×2.8％－8 205 327=5 797 620.64元。
八大处公司在诉讼过程中表示，八大处公司按照其自行计算超额分成代理费的方法计算的B区3号楼部分超额分成代理费数额大于亚豪第五分公司按照其自己的方法计算的数额，因此八大处公司认为如果法院采信亚豪第五分公司的计算方法，则其同意B区3号楼的超额分成代理费数额以亚豪第五分公司计算的数额为准，即 2 890 902元。
诉讼过程中，亚豪第五分公司表示其诉讼请求第二项主张的经济损失均为预期利益损失，即如果八大处公司不解除《委托代理合同补充协议（二）》，亚豪第五分公司可获得的代理费损失，该部分代理费损失仅限于基本代理费，不包括超额分成代理费。
另查，八大处公司成立并被批准从事房地产开发经营日期为2000年8月29日，目前已开发项目为雍景四季和雍景天成。亚豪房地产服务机构成立于1996年9月，现已成为业务领域覆盖产业研究与投资顾问、营销策划和销售代理、二、三级市场业务的知名房地产综合服务机构，并荣获2007年度商品房销售代理一级单位和2007-2008年北京市最具影响力代理行，亚豪公司总经理亦被评为2007-2008北京房地产杰出营销人物奖项。
一审法院认为：亚豪第五分公司与八大处公司签订的《委托代理合同》、《委托代理合同补充协议》、《委托代理合同补充协议（二）》以及亚豪第五分公司与八大处公司及亚豪公司签订的《关于变更合同主体的补充协议》，均是签约各方当事人的真实意思表示，且内容均未违反我国法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效。有效协议对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照上述协议的约定履行义务。
一、关于八大处公司的反诉请求：
八大处公司提出反诉，以显失公平为由主张撤销《委托代理合同》及《委托代理合同补充协议》中约定的超额分成条款。对此一审法院认为，可撤销合同是指欠缺生效要件，但一方当事人可依照自己的意思使合同的效力归于消灭的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平确为合同可撤销的事由之一，而所谓的显失公平，即指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的明显对自己有重大不利的合同的行为。该显失公平应为一方当事人在订立合同之时就已明知显失公平，而非合同履行过程中的显失公平，显失公平的结果是由于一方当事人没有经验或者情况紧迫所致。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。就本案而言，八大处公司为房地产开发商，其拥有所售楼盘的销售决策权，亦拥有销售代理商的选择权，虽然亚豪第五分公司具有一定的销售经验，但作为销售代理商其仅能依据委托人八大处公司的意志行事，故在合同的订立及履行过程中八大处公司均处于主动地位，而并非亚豪第五分公司具有优势地位。就目前八大处公司提交的证据，不能证明其自身缺乏经验并且亚豪第五分公司利用了其自身的优势或情况紧迫从而导致八大处公司签订了分成条款。并且就分成条款的内容而言，亚豪第五分公司为3，八大处公司为7，该分成条款对双方当事人的利益是一致的，各自亦须承担相应的风险，八大处公司的利益不会因为亚豪第五分公司的获利而受到损害，即在给付与对待给付之间并未失衡或造成利益的不平衡，因此分成条款的约定并未违反公平和等价有偿原则，因此分成条款的内容不符合显失公平的实质要件。并且，根据上述法律规定，如果本案存在显失公平的可撤销事由，八大处公司在签订合同时即应明知，故撤销权的行使期间应从合同签订之时计算。自《委托代理合同》的签订至《委托代理合同补充协议》及《委托代理合同补充协议二》的签订，历时近一年半，八大处公司均未向亚豪第五分公司提出过显失公平的主张。至本案诉讼时止，一年除斥期间已超过，八大处公司的撤销权亦已丧失。综上，八大处公司主张撤销分成条款的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。
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