北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案(6)
二、关于亚豪第五分公司的诉讼请求：
（一）、分成条件是否已成就
八大处公司认为A区商业部分1、2号楼亚豪第五分公司未销售完毕，13、14号楼亚豪第五分公司未进行销售，故亚豪第五分公司对A区商业部分的销售未达到《委托代理合同》约定的销售率70％，因此超额分成条件尚未成就。对此一审法院认为，《委托代理合同》中仅对亚豪第五分公司销售A区商业部分所要达到的销售率作出了明确约定，并未约定亚豪第五分公司必须销售完成的具体楼号，因此一审法院认为八大处公司辩称的1、2号楼亚豪第五分公司未全部销售完毕并不能成为分成条件不成就的理由。按照《委托代理合同》的约定，亚豪第五分公司的销售代理事项完成后，八大处公司即应与其就超额分成代理费的支付进行结算。对于八大处公司的13、14号楼亚豪第五分公司未进行销售的主要抗辩理由，一审法院认为，亚豪第五分公司曾于2007年1月29日致函八大处公司，首次提出13、14号楼不具备完全的商业销售条件，八大处公司在签收该函件后未有任何异议。亚豪第五分公司又于同年7月11日致函八大处公司，要求其在亚豪第五分公司未销售13、14号楼的情况下与之进行超额分成代理费的结算，八大处公司仍未表示异议。在上述两份函件八大处公司未存异议的情况下，亚豪第五分公司又于同年7月18日致函八大处公司，再次重申除销售条件不成熟的13、14号楼部分商业外，亚豪第五分公司已完成A区其他商业部分的销售任务，要求八大处公司向其支付包括A区商业部分超额分成代理费1 511 727元在内的所有基本代理费及超额分成代理费共计21 009 676元。八大处公司针对亚豪第五分公司上述7月18日函件复函仅对A区住宅部分的超额分成计算基数提出异议，对亚豪第五分公司函中提出的其他结算金额表示正在积极核对中，并明确提出：“目前亚豪第五分公司承担的A区和B区3号楼的销售代理工作已经完成，现场销售工作已告一段落”，并以其销售现场装修为由要求亚豪第五分公司于三日内撤出销售现场。根据上述事实，一审法院认为，虽然亚豪第五分公司对A区商业部分的销售未达标，但对于亚豪第五分公司在函中提出的不具备销售条件的理由八大处公司未予否认，八大处公司亦未举证证明其针对13、14号楼的销售问题向亚豪第五分公司提出异议并与之就此问题进行过磋商，反而在其复函中明确认可了亚豪第五分公司已经完成全部销售代理工作，并以装修为由要求亚豪第五分公司撤离现场，客观上也使亚豪第五分公司不能再继续进行销售，从而终止了亚豪第五分公司委托事务的代理，由此一审法院认定，作为委托人的八大处公司在要求亚豪第五分公司撤场时对其销售现状予以了确认，即八大处公司在亚豪第五分公司未达到A区商业部分销售率的情况下已然接受了其实际工作成果，并且在八大处公司的反诉状中亦载明A区和B区3号楼销售完毕，故一审法院认定本案分成条件已成就，八大处公司应按照亚豪第五分公司实际销售情况向其支付超额分成代理费，故对八大处公司关于分成条件不成就的抗辩意见，一审法院不予采信。
（二）、超额分成代理费的计算方法
国家计委、建设部于1995年7月联合发布了一份《关于房地产中介服务收费的通知》，其中载明房屋买卖实行独家代理的收费标准最高不超过成交价格的3％，北京市物价局和北京市房屋土地管理局于1997年亦联合发布了一份《关于房地产中介服务收费的通知》，其中载明的房屋买卖实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。八大处公司认为《委托代理合同》及《委托代理合同补充协议》中的基本代理费、代理费留存和超额分成代理费均属于独家代理费范畴，应适用政府指导价，亚豪第五分公司应按照北京市物价局和北京市房屋土地管理局规定的上限2.8％计算超额分成代理费。对此一审法院认为，八大处公司仅委托亚豪第五分公司一家代理商进行A区和B区3号楼的销售工作，因此亚豪第五分公司的代理属于独家代理勿庸置疑，其基于委托事务所获得的代理费无论性质如何均应属于独家代理费的范畴，对于八大处公司的该项观点一审法院予以认同。对于八大处公司提出的超额分成代理费应适用上述政府指导价的意见，一审法院认为，我国合同法以当事人意思自治原则为基础，只有当事人的约定违反了我国法律、行政法规强制性规定的情况下，人民法院才适用法律的规制原则予以干预。就本案而言，上述两份通知的效力等级并非属于法律或行政法规，因此不应作为判断当事人的约定是否符合法律规定的标准，亦不应强制适用。亚豪第五分公司与八大处公司在签订本案相关协议时意思表示均为真实，不存在合同或合同条款可撤销或可变更的事由，因此一审法院亦充分尊重当事人的约定，并且认为在双方签订的《委托代理合同》和《委托代理合同补充协议》中均约定八大处公司应对亚豪第五分公司的销售金额超出销售平均价部分支付超额分成代理费，亦分别约定了A区住宅、A区商业和B区3号楼的销售平均价，并且约定了分成比例为7:3，即八大处公司为7，亚豪第五分公司为3，一审法院认为，双方的上述约定应属明确、具体，尤其是对于分成比例的约定，因此如双方进行分成结算不会产生歧义，故双方当事人的约定不属于没有约定或约定不明的情形，一审法院仍以当事人意思自治达成合意确定的分成条款计算亚豪第五分公司的应得超额分成代理费的数额，因此对八大处公司关于本案应适用政府指导价确定超额分成代理费数额的抗辩意见，不予采信。
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