北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案(7)
（三）、争议房屋的销售性质及面积的归属
在审理此案过程中，双方当事人对A区住宅部分面积为3976.37平方米的26套房屋和A区商业部分面积为70.69平方米的1套房屋的销售性质以及归属存在争议。亚豪第五分公司认为争议房屋虽然由八大处公司销售，但其亦参与了一定的工作，因此性质应为联合销售，八大处公司对此予以否认，对此一审法院认为，《委托代理合同》中并无联合销售的概念，而仅有八大处公司自行销售和亚豪第五分公司销售之分，该两种销售方式的区分标准是八大处公司是否进行了销售，因此在亚豪第五分公司未否认八大处公司存在销售行为的前提下，争议房屋的性质应为八大处公司自销。根据《委托代理合同》第11.8款的规定，即八大处公司自销的面积计入亚豪第五分公司考核的总面积，但销售价格不计入亚豪第五分公司考核的均价，由此依据《委托代理合同》的约定，八大处公司自行销售的房屋面积仍应计算为亚豪第五分公司的销售面积，八大处公司对一审法院上述认定亦予以认可。亚豪第五分公司于2007年7月18日向八大处公司致函要求结算超额分成代理费，其在函中计算的超额分成代理费数额即是按照将争议房屋的面积全部计入亚豪第五分公司的销售面积的方法计算的，八大处公司在复函时仅对亚豪第五分公司主张的A区住宅部分超额分成代理费的计算基数提出异议，对其他计算问题未表示异议，同时表示其它各项结算数额其正在积极核对中，在八大处公司向亚豪第五分公司回复此函之后，其并未与亚豪第五分公司就亚豪第五分公司主张的计算方法及具体数额进行磋商并提出不同意见。综上所述，虽然争议房屋的销售性质属于八大处公司自销，但从协议履行情况、双方往来函件以及八大处公司在一审法院庭审过程中陈述的意见，一审法院认为争议房屋的面积应计入亚豪第五分公司的销售面积。故对于八大处公司关于A区争议房屋的销售面积不应计算为亚豪第五分公司销售面积的抗辩意见，不予采信。
（四）、A区住宅部分的超额分成代理费计算基数的确定
八大处公司认为虽然《委托代理合同》中约定计算基数的销售平均价为6000元/平方米，但合同赋予了八大处公司价格调整权，因此亚豪第五分公司应以调整后的价格6700元/平方米为计算基数。对此一审法院认为，《委托代理合同》第7.4款约定，如A区销售平均价超过7.1款所约定的价格，超过部分的销售收入双方按7:3分配，该合同第7.1款是对销售平均价的明确约定，即A区住宅部分为6000元/平方米，由此应认定双方在签订《委托代理合同》时对超额分成代理费的计算基数经协商一致后确定为6000元/平方米，该价格亦是双方约定的结算价格，且未明确约定可调整。虽然《委托代理合同》赋予八大处公司价格调整权，并且八大处公司在合同履行过程中确也实际调整了销售价格，但是一审法院认为八大处公司有权调整的仅仅是销售价格，而非双方协商一致确定的结算价格，而且八大处公司为房地产开发商，其作为委托人与亚豪第五分公司之间形成委托合同法律关系，按照该法律关系的法律特征，受托人亚豪第五分公司应当严格按照委托人的指示处理委托事务，否则会因代理行为的不当或失职承担相应的法律责任，所以虽然亚豪第五分公司在价格调整后的销售过程按照新的销售价格尽力而为，但这亦是受托人履行职责使然，并非双方对《委托代理合同》中确定的结算价格达成新的合意。作为房地产开发商，其可以根据楼盘的实际销售情况随时调整销售价格，价格越高，对于无定价权甚至无协商权的代理商来说所提出的工作要求就越高，因此如果按照委托人八大处公司调整后的价格来确定双方最终的结算价格，对亚豪第五分公司则有失公允。综上论述，一审法院认为A区住宅部分的超额分成代理费的计算基数应为《委托代理合同》中约定的销售平均价6000元/平方米，故对于八大处公司该项辩称，不予采信。
（五）、亚豪第五分公司主张的预期利益应否支持
亚豪第五分公司起诉要求八大处公司支付就其单方解除《委托代理合同补充协议（二）》给亚豪第五分公司造成的预期利益损失39 425 955元。对此一审法院认为，《委托代理合同补充协议（二）》的内容是八大处公司委托亚豪第五分公司代理销售B区除3号楼以外的其他房屋，双方之间形成的法律关系仍为委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，该条规定了委托人和受托人均享有合同解除权，一审法院认为，委托合同关系是建立在当事人信任关系的基础上，当信任有所动摇时，则不问客观上是否有理由，均应准许当事人终止委托合同关系，因此该解除权应为法定。虽然法律赋予委托合同任意一方享有法定解除权，但该权利的行使并非任意且无代价，法律规定行使解除权一方应赔偿相对方因此遭受的损失，即应承担相应的民事责任，就民事责任的范围而言，一审法院认为此种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约而承担的违约责任，对上述法律规定中的损失范围不应作扩大解释，因此对损失范围的理解应限定为直接损失，而非预期利益损失。就本案而言，亚豪第五分公司主张的损失均为预期利益损失，不属于委托合同解除后的损失赔偿范围，故一审法院不予支持。对于八大处公司辩称的赔偿仅限于直接损失而非预期利益损失的意见，一审法院予以采信。
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