北京亚豪房地产经纪有限公司第五分公司与北京八大处房地产开发有限公司委托合同纠纷案(8)
综上所述，亚豪第五分公司关于请求判令八大处公司向其支付超额分成代理费18 497 383元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于亚豪第五分公司主张的预期利益损失 39 425 955元以及八大处公司的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决，一、八大处公司于判决生效后十日内给付亚豪第五分公司超额分成代理费18 497 383元；二、驳回亚豪第五分公司其它诉讼请求；三、驳回八大处公司的反诉请求。
亚豪第五分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项，支持其全部诉讼请求；二、八大处公司承担本案一、二审全部诉讼及保全费用。其主要上诉理由为：一审判决就A区及B区3号楼代理费及超额分成争议部分，认定事实清楚，适用法律正确。但在关于预期利益应否支持的问题上存在适用法律错误。一、八大处公司无故单方解除《委托代理合同补充协议（二）》，已经构成根本违约，必须承担违约赔偿责任。二、八大处公司应当赔偿亚豪第五分公司的预期利益。
八大处公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判八大处公司支付亚豪第五分公司超额代理费 1 611 400元。其主要上诉理由为：一、亚豪第五分公司未按照合同约定在代理期限内完成A区项目销售，因其未全面、适当履行合同义务，故按照合同约定，八大处公司无需支付超额分成款。二、双方签订的《委托代理合同》中关于超额分成的过高约定违反了《中华人民共和国价格法》的强制性规定，超出了政府指导价2.8％的标准，达到5.57％，属于牟取暴利的行为，超出部分应属于无效。三、一审判决认定八大处公司自销部分面积计入亚豪第五分公司代理销售面积并给付超额代理费，既与双方签订的《委托代理合同》的约定不符，亦违背了公平原则。四、A区住宅部分超额代理费计算基准价格应按6700元/平方米确定而不是6000元/平方米销售平均价。即使计算超额代理费基准价格不按6700元/平方米，更不能按销售平均价6000元/平方米来确定，而应当认定双方对销售的“超额部分的计算基准价格”约定不明，适用政府指导价。五、亚豪第五分公司能够得到超额代理费也应按照分成比例承担超额收入部分的相应税收。综上，八大处公司认为，双方合同委托代理期限已过，亚豪第五分公司未完成销售任务，八大处公司不应当支付亚豪第五分公司A区项目超额代理费，只需要支付B区3号楼中2.8％以内未支付部分。
本院在二审期间依法补充查明以下事实：2009年6月9日，本院就一审判决涉及的由亚豪第五分公司提交的八大处公司于2005年11月18日致亚豪第五分公司《关于开发商客户确认方式及佣金、销售额的分配办法》，组织双方当事人质证。该办法第三条对销售过程中出现的开发商客户购房的情况表述为：对于开发商所购房屋的销售金额全部计入经纪公司的销售业绩。第四条：对于开发商客户所购房的销售面积50％计入经纪公司的销售业绩，另50％计入开发商留房比例中。八大处公司认可该函件所盖公章是真实的，但认为该证据的表述与其他证据相互矛盾，无法解释。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有《委托代理合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《委托代理合同补充协议》、《委托代理合同补充协议（二）》、《关于调整价格策略的函》、八大处公司与亚豪公司相关情况介绍、亚豪第五分公司与八大处公司住来函件、票据、解除《委托代理合同补充协议（二）》的通知书、《关于开发商客户确认方式及佣金、销售额的分配办法》、《北京市商品房预售许可证》及相关资料、庭审笔录及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：亚豪第五分公司上诉请求赔偿的损失为B区房屋预期代理费损失是由于合同的解除所致，该部分代理费因未实际完成相应代理工作而尚未产生，故一审法院关于亚豪第五分公司主张的损失不属于委托合同解除后的损失赔偿范围的相关认定正确，应予维持。亚豪第五分公司的上诉请求不成立，本院不予支持。
关于八大处公司的上诉请求及上诉理由，本院认为：一审法院就分成条件已成就及争议房屋的销售性质及面积的归属问题的认定有相关证据支持且未违反法律规定，应予维持。在《委托代理合同》第7.1款对A区住宅部分、商业部分的销售平均价均作了明确约定，该约定应为计算超额分成的依据，而非八大处公司所称约定不明。虽八大处公司在合同履行过程中调整了销售价格，但并未与亚豪第五分公司就超额分成的计算基数达成一致意见，故八大处公司对于A区超额部分的基准价格应按6700元/平方米确定或适用政府指导价的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。亚豪第五分公司与八大处公司约定的销售策划代理费率为1.6％未高于相关规定，该部分款项已经给付，双方并无异议。本案争议焦点为双方在销售价格部分约定：如A区销售平均价超过7.1条款所约定的价格，超过部分的销售收入双方按7:3分配，且不计入佣金。一审法院以该约定为依据判决八大处公司给付亚豪第五分公司超额分成代理费18 497 383元。对此本院认为，《中华人民共和国价格法》第十二条规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。国家计委等六部门制定的《中介服务收费管理办法》第六条第二款规定：对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第七条规定：各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第四条规定：实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费；实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。依据上述规定，本案当事人在订立及履行合同时均应遵守政府部门制定的有关房地产中介收费标准。一审法院未按政府指导价确定超额分成代理费金额确属不当，本院予以纠正。八大处公司关于《销售代理合同》中代理费条款的约定超过成交价格总额的2.8％，不符合法律规定，其不应承担超出部分代理费的上诉理由成立，本院予以采信。但其关于改判给付超额代理费1 611 400元的上诉请求，因该计算结果仅以B区3号楼的成交总价为基数计算与当事人约定及实际履行情况不符，本院对此不予支持。综合前述证据，本案所涉房屋的成交价格总额为527 280 234元，亚豪第五分公司应得而未得的款项计算方法为527 280 234 × 2.8％－8 205 327 =6 558 519.55元，故八大处公司除已支付代理费外还应给付亚豪第五分公司超额分成代理费6 558 519.55元。
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