张美英与鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案
辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）辽民一终字第102号
上诉人（原审原告）：张美英,大学学生。
委托代理人：张殿杰，无业。
委托代理人：李长仁，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍山凯圣置业有限公司。
法定代表人：叶龙，该公司董事长。
委托代理人：郭继伟，辽宁钢城正大律师事务所律师。
上诉人张美英与被上诉人鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，鞍山市中级人民法院于2009年2月19日作出了（2008）鞍民一初字第21号民事判决。张美英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年4月21日公开开庭审理了本案，张美英的委托代理人张殿杰、李长仁，鞍山圣凯置业有限公司的委托代理人郭继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2007年4月29日，张美英委托其父亲张殿杰和母亲杜XX购买鞍山凯圣置业有限公司（以下简称凯圣置业）开发的凯圣•凡尔赛项目的商品房，张殿杰以张美英的名义与凯圣置业签订了一份《“凯圣•凡尔赛”商品房销售协议》，该协议约定如下主要内容：买方(张美英)向卖方(凯圣置业)购买的商品房位于鞍山市铁东区解放路32号，凯圣•凡尔赛项目4号楼3单元16层东2号：房屋建筑面积102.12平方米，单价为每平方米3724元，总价款380295元；在签订协议时，买方交付购房款10000元，余款于三日内付清。上述协议签订后，张殿杰和杜XX按约定先向凯圣置业交付了l0000元定金，后又于2007年5月2日向凯圣置业交付了其余购房款370295元。
另查，在张美英、凯圣置业2007年4月29日签订《“凯圣•凡尔赛”商品房销售协议》时，凯圣•凡尔赛工程项目已经挖完槽子，凯圣置业于2007年4月30日举行了该工程项目的开工典礼。2007年12月24日，凯圣置业取得了凯圣•凡尔赛项目部分商品房的预售许可证（证号为鞍房预许字第07022号）。该预售许可证核定了凯圣置业准许出售的房屋范围，并明确规定了不可出售房屋的范围，其中1#楼—10#楼（除7#楼）十五层（含十五层）以上部分为不可出售部分，本案涉及的张美英所购买的房屋即在不可出售范围内。直至张美英起诉后，凯圣置业于2008年7月22日才取得张美英所购买房屋的商品房预售许可证（鞍房预许字第07022A号）。在张美英购买凯圣置业商品房的过程中，在张美英未询问和查看凯圣置业是否具有所购商品房的预售许可证的情况下，凯圣置业亦未将其没有取得所售商品房的预售许可证的事实告知张美英。
又查，2008年5月30日，凯圣置业在《辽沈晚报》(鞍山版)房交会特刊上标明凯圣•凡尔赛项目商品房平均价格为42O0元／平方米，按照该平均价格计算，张美英所购买的房屋上涨48609.12元[(42O0元-3724元)×102.12]。
张美英向一审法院起诉称，张美英、凯圣置业于2007年4月29日签订《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》。张美英在签订该协议后，于同年5月2日按约定交纳了全部购房款380295元。在签订协议过程中，凯圣置业未告知该楼盘尚未取得商品房预售许可证，直到起诉前，凯圣置业还是未取得张美英所购买房屋的商品房预售许可证。依据相关法律规定，张美英、凯圣置业之间签订的《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》为无效合同，凯圣置业应当返还全额购房款并承担相应的法律责任。故请求判令张美英、凯圣置业签订的《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》无效，凯圣置业返还全部购房款380295元，支付截至起诉前的利息损失28408元，支付赔偿金114000元，并承担全部诉讼费用。后张美英变更诉讼请求，除要求判令张美英、凯圣置业签订的《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》无效，凯圣置业返还全部购房款380295元，支付截至起诉前的利息损失28408元，承担全部诉讼费用外，还要求判令被告支付起诉之日到判决实际执行之日的利息损失，赔偿张美英经济损失57850.98元，并判令凯圣置业承担已付购房款一倍的赔偿责任380295元。
凯圣置业辩称：一、张美英与凯圣置业签订的《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》不属于商品房买卖合同，应属于商品房预订协议。理由在于：1、在协议的总则中已表明张美英、凯圣置业是就张美英认购该房屋进行协商并达成的协议；2、协议中的条款不具备商品房预售合同中应具备的条款，在协议中只约定了该房屋的位置、金额及付款方式，但对房屋交付条款及按揭余款的付款时间、违约责任等必备条款均没有作出具体的约定。预订协议只有具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并按约定收受购房款的，预订协议才视为商品房买卖合同。所以，从该协议的内容特征看应属于商品房预订协议，不属于商品房买卖协议。二、凯圣置业在订立合同时没有隐瞒该房屋没有取得预售许可证的事实。理由是：1、张美英明知该房屋没有取得预售许可证。张美英签订《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》的时间是2007年4月29日，当时小区的工程还没有开工建设（开工时间是2007年4月30日）。张美英分别于2007年4月28、29、30日到现场进行拍照并保留证据，可见张美英对该房屋没有取得预售许可证是明知和有准备的；2、凯圣置业销售人员在销售该房屋时已明确告知张美英：该房屋没有取得预售许可证。综上，由于张美英与凯圣置业签订的销售协议不属于预售合同，而且张美英明知凯圣置业没有取得该房屋预售许可证，所以请求法院对张美英诉讼请求不予支持。
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