张美英与鞍山凯圣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案(2)
一审法院认为，张美英的父亲张殿杰受张美英委托以张美英的名义与凯圣置业签订了《“凯圣•凡尔赛”商品房销售协议》，该协议属于商品房预售合同。从该合同签订时直至张美英起诉前，凯圣置业一直未能取得张美英所购买商品房的预售许可证，因此，张美英、凯圣置业签订的《“凯圣•凡尔赛”商品房销售协议》为无效合同。凯圣置业在没有取得商品房预售许可证的情况下即违规对外预售商品房，存在明显的过错，因此，凯圣置业除应当将收取的购房款380295元返还张美英，并向张美英支付该款的利息（自2007年5月2日开始计算至该款给付时止，按中国人民银行同期贷款利率执行)外，还应当赔偿张美英因合同无效而遭受的经济损失，该经济损失为张美英因所购买的房屋价格上涨所遭受的房屋差价损失48609.12元。
关于张美英提出的凯圣置业在签订协议过程中未告知张美英该楼盘尚未取得商品房预售许可证，直到起诉前，凯圣置业还是未取得张美英所购买房屋的商品房预售许可证，要求判令凯圣置业承担已付购房款一倍的赔偿责任380295元的问题，一审法院认为，凯圣置业承担已付购房款一倍的赔偿责任的前提是其存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。故意隐瞒应理解为：故意掩盖真相不让人知道。本案当事人在签订《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》过程中，在张美英未询问和查看凯圣置业是否具有商品房预售许可证的情况下，凯圣置业亦未告知张美英其尚未取得商品房预售许可证的事实，凯圣置业客观上并不存在掩盖真相不让张美英知道的行为。本案中，“未告知”并不等同于“故意隐瞒”，张美英也没有充分的证据证明凯圣置业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。另外，在张美英与凯圣置业于2007年4月29目签订《“凯圣•凡尔赛”商品房销售协议》时，凯圣•凡尔赛工程项目刚挖完槽子，凯圣置业于2007午4月30日才举行该工程项目的开工典礼，凯圣置业并不具备办理商品房预售许可证的条件，其在销售场所亦未张贴和悬挂商品房预售许可证，张美英购房时对凯圣置业尚未取得商品房预售许可证应当是明知的。综上，凯圣置业在售房时对张美英没有进行恶意欺诈，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中惩罚性赔偿责任的规定。因此，张美英要求判令凯圣置业承担已付购房款一倍的赔偿责任380295元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于凯圣置业提出的张美英与凯圣置业签订的《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》不属于商品房买卖合同，应属于商品房预订协议的问题，一审法院认为，该协议条款虽不够完备，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要求的前几项主要内容，即该协议明确了买卖双方当事人的名称、姓名和住所，商品房的基本状况，商品房总价款、付款方式和付款时间，并且张美英按协议约定向凯圣置业支付了全部购房款，因此，该协议应为商品房买卖合同，而不属于商品房预订协议。关于凯圣置业提出的凯圣置业销售人员在销售该房屋时已明确告知张美英该房屋没有取得预售许可证的问题，因凯圣置业没有充分的证据对其上述主张加以证明，故一审法院对该主张不予支持。据此判决：一、张美英与凯圣置业签订的《“凯圣•凡尔塞”商品房销售协议》无效；二、凯圣置业于本判决生效后10日内返还张美英购房款380295元；三、凯圣置业在返还张美英购房款的同时按中国人民银行同期贷款利率支付张美英已付购房款380295元的利息(自2007年5月2日开始至该款给付时止)；四、凯圣置业于本判决十日内赔偿张美英经济损失48609.12元；五、驳回张美英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12268元，由凯圣置业有限公司负担。此款张美英已经垫付，凯圣置业在给付上述款项时加付给张美英12268元。
张美英的上诉理由及请求是，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。原审法院在判决中称未告知不等同于故意隐瞒，张美英也没有充分证据证明有意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实一节，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法通则若干问题的意见》的相关规定，凯圣置业既存在故意隐瞒的事实，又存在虚假告知的故意，其行为完全符合意见的规定，构成欺诈，故凯圣置业应负相应的赔偿责任。请求撤销一审法院判决，判决凯圣置业承担因其欺诈行为给张美英造成损失的赔偿责任，一、二审诉讼费用由凯圣置业承担。二审庭审中，张美英将上诉请求明确为赔偿差价款数额为70484元，要求凯圣置业赔偿张美英购房款一倍的损失380295元。
凯圣置业答辩称，原审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院予以维持，凯圣置业在销售商品房过程中不存在故意欺诈的行为，所以张美英的上诉请求应当予以驳回。
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