宁夏高院民事判决书（2008）宁民终字第101号 (2)
同时查明，魏军支付三名工人工资(2004年2月5日至2005年3月4日)共33668.04元，之后三名工人未在市场劳动。
另查明，游艺西街市场从开办至今未办理市场登记注册，工商行政管理机关未给该市场核发《市场登记证》。恒产公司《营业执照》的经营范围内没有经营市场的项目，魏军经营游艺西街市场也未办理《营业执照》，游艺西街市场一直在无证无照经营。
原审法院认为，本案的本诉和反诉涉及恒产公司与魏军从2003年6月27日至2004年1月2日先后签订的两份意向协议书和两份租赁合同，两份意向协议书和两份租赁合同之间互相有连续性、关联性，均是为实现恒产公司将游艺西街市场租赁给魏军经营这一目的而服务的。因此，对本案合同的主体、效力认定及处理等问题，均应综合两份意向协议书和两份租赁合同一并进行考虑。关于双方于2004年1月2日签订的租赁合同的主体问题。在该租赁合同订立之前，两份意向协议书和2003年11月13日签订的租赁合同中均有关于成立市场办公室的约定，现查明市场办公室在该合同签订之时还未成立，之后至今也未成立。公章是魏军私刻后加盖在该合同上的，魏军当时在市场办公室法定代表人一栏上签了自己的名字。从本案整个过程看，两份意向协议书和2003年11月13日签订的租赁合同都是魏军本人签订的，市场也是由魏军施工建设的，2004年1月2日的合同上魏军也签了字，此后对市场进行管理、维护、收取商户摊位费的人始终是魏军；另外合同相对方恒产公司起诉的也是魏军，而并没有以市场办公室为被告，合同的履行情况是魏军按约定交付了定金，双方在履行过程中还就用其所欠工程款抵顶租赁费一事达成过合意，因此可以确定2004年1月2日租赁合同权利义务人一方为魏军。市场办公室并未成立，其后魏军也未以市场办公室的名义进行任何民事活动。综上，魏军与恒产公司就是该合同的利害关系人。魏军提出其不是该合同主体的理由不能成立。关于本案涉及的合同的效力问题。本案涉及的合同包括两份意向协议书、两份租赁合同，包含两部分内容，一部分是对建设市场的约定，一部分是对市场建成后租赁经营的约定。对市场进行拆迁改造的主体是恒产公司，恒产公司是市场的建设单位，恒产公司未按照石嘴山市规划局批准的规划进行市场建设，违反规划许可证的规划在市场内建临时营业房，并将建临时营业房工程发包给不具备建筑资质的魏军建设，违反了《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》的相关规定。魏军作为具体的施工方，不具备相应的资质，也未审查建设方的建设手续是否完备、是否符合规划，就与恒产公司签订协议，施工建设市场临时营业房，对此魏军也有一定的过错。对违法建设造成的损失双方都有过错。国家对开办市场设定了行政许可，开办市场必须向工商行政管理机关申请市场登记注册，同时如果是企业法人开办并经营市场的，应办理增加经营范围的变更登记，如果企业法人设立独立的市场管理机构或个人开办市场的，应办理《营业执照》。恒产公司作为市场的开办单位在没有申请登记注册、没有取得合法经营市场的行政许可的情况下，将游艺西街市场租赁给魏军经营，违反了国务院制定的《无照经营查处取缔办法》、《宁夏回族自治区商品交易市场管理条例》和国家工商行政管理局制定的《商品交易市场登记管理办法》等法律、法规和规章，魏军明知游艺西街市场未经许可审批、本人也没有办理《营业执照》，在这种情况下就开始经营游艺西街市场，收取管理费，属无证无照违法经营行为。综上所述，恒产公司与魏军签订的协议和租赁合同均属无效合同。
关于合同无效后的处理。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方都有过错，应当各自承担相应的责任。1、关于魏军的损失，举证责任在魏军，违法建设的损失，由于已经拆除的设施不复存在，无法进行估价，而魏军提供的证据均是白条，证人未出庭作证，对真实性无法核实，因此对魏军主张的已拆除的违法建筑的损失本院不予支持；2、对现有设施的处理。合同无效后魏军应当将市场返还给恒产公司，魏军在租赁物上添附建设的大棚、菜台、防护栏、隔离断等，是经恒产公司同意的，鉴于添附物是不宜分离的，且拆除后对其价值也是一种损毁，交给恒产公司仍有使用价值的实际，魏军将市场返还给恒产公司，市场的添附物归恒产公司所有，相应价款由恒产公司支付给魏军。对石嘴山市价格认证中心作出的石价发(2006)52号估价报告确认的价格结论，鉴定人员出庭接受过质询，恒产公司提出的人工费和电器工程两项异议成立，以135787.46元认定。魏军建设的大棚，在(2006)石民初字第3号案件庭审后恒产公司有一个情况说明，其中自述两个大棚恒产公司预付工程款60000元，尚欠工程款92854.34元，魏军也认可，恒产公司应当将拖欠的工程款支付给魏军。3、关于人员工资，魏军已支付的工资，是三名安置人员劳动所得，不予返还。之后三名安置人员未在市场劳动，合同无效后，不存在支付工资问题。4、关于管理费和租赁费的处理。《中华人民共和国行政许可法》第八十一条规定：“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚。”国务院第370号令《无照经营查处取缔办法》第十四条规定：“对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得。”本院认为，恒产公司与魏军经营市场收取管理费、租赁费的行为违反了上述法律、行政法规的规定，至于其收取的管理费、租赁费如何定性，如何处理，应依法由相应职能部门认定和处理，本案不予涉及和处理。5、魏军支付恒产公司的定金50000元，恒产公司应当退还魏军。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、恒产公司与魏军于2004年1月2日签订的租赁合同属无效合同。魏军返还恒产公司游艺西街综合市场，于判决生效之日起十日执行；二、恒产公司支付魏军添附物折价款228641．8元，返还魏军定金50000元，合计278641.8元，于判决生效后十日内付清；三、驳回恒产公司要求支付租金、违约金和人员工资的诉讼请求；四、驳回魏军要求赔偿损失、支付市场维护费的反诉请求。
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