（2009）沪高民一(民)终字第37号(12)
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审诉讼程序是否违法，是否超越秋涛公司诉请作出裁判；二、双方在补充合同中约定江山公司补偿秋涛公司的2，200万元，是否已包含了7－20层退房小业主的赔偿款；三、如未包含，则关于退房小业主的赔偿款，在数额和责任上如何认定；四、江山公司主张的两张欠条漏计的事实是否成立；五、8，296，500元购房款是否应认定为由秋涛公司收取，在双方结算中抵销。
关于诉讼程序问题。江山公司认为秋涛公司起诉主张的是包销佣金和逾期付款违约金，并未主张退房赔偿款，一审法院属超越当事人诉请作出裁判，程序错误。经查，秋涛公司一审中向法院递交的《秋涛公司诉讼标的额组成明细》，在江山公司应付款总额的分项中，包括退房赔偿款24，658，912元，且江山公司一审答辩时，也表示秋涛公司主张的佣金中包含7－20层退房小业主的赔偿款24，658，912元，此笔款项江山公司不予认可。因此一审法院未超越当事人诉请裁判，不存在程序错误。
关于2，200万元的问题。根据双方在2006年3月30日《江山大厦包销补充合同》中的约定：“江山大厦7－20层的小业主赔偿款及3－6层装修补偿款，双方一致同意由甲方补偿乙方2，200万元”。双方争议在于“7－20层的小业主赔偿款”是否包含已退房小业主的赔偿款。本院认为合同条款是当事人合意的产物，合同约定的内容最接近于当事人的真实意思表示。在双方当事人对合同条款的解读发生争议时，不能撇开合同条款本身的内容作任意解释。根据本案的实际情况，2005年下半年初“江山大厦”发生了已签订认购协议的部分业主要求退房之事。之后退房业主们与秋涛公司法定代表人金素梅签订《回购协议书》，以在原认购单价基础上加价回购的方式实现退房，得到退房赔偿款，未退房的业主根据金素梅的陈述产生约140万元的违约赔偿款。因此，客观上7－20层的小业主赔偿款存在上述两种情况。从双方各自的主张、陈述以及提供的证据来看，也是将小业主区分为已退房小业主和未退房小业主。而根据补充合同条款字面文意的通常理解，“7－20层的小业主”，在没有特别限定的情况下，不应解读为仅指未退房小业主。此外，结合本案双方的履约情况和签订补充合同的背景，双方对已退房小业主赔偿款由谁承担存在分歧，如果秋涛公司认为2，200万元中不包括已退房小业主赔偿款的，理应在补充合同中明确说明，或对此作出特别约定。另从双方当事人订立合同的目的分析，江山公司和秋涛公司订立补充合同的目的在于解决“江山大厦”裙楼由江山公司自行销售以及小业主赔偿问题，在没有明确约定的前提下，亦不应将已退房小业主的赔偿问题排除在“7－20层的小业主赔偿款”外。秋涛公司主张“7－20层的小业主”仅指未退房小业主，应提供充分证据予以证明。秋涛公司已提供的证据并不足以证明其主张，本院不予采信。一审法院解读合同条款时所作推论欠缺依据，本院依法予以纠正。故本院认定2，200万元中已包含退房小业主的赔偿款。
鉴于上述认定，秋涛公司主张的赔偿款中应另外计入倪建祥、陈美霞的5，781，792.94元，以及江山公司主张审计报告重复、错误计算赔偿款的问题，不再作为本案争议。
关于江山公司主张的两张欠条漏计的问题，原审法院经核实后认定两张欠条对应数额均已计入欠条总额，并未漏计，所述理由确实充分，本院予以认同。江山公司就其上诉主张并无新的证据或理由，本院不予支持。
关于8，296，500元购房款的问题。江山公司认为对应发票系由秋涛公司交给小业主，此款项应认定由秋涛公司实际收取。对此本院认为江山公司提供的证据尚不足以证明秋涛公司收取了上述购房款并予截留，江山公司要求在本案双方结算中抵扣的请求，难予支持。
综上所述，一审认定的江山公司应支付秋涛公司的款项，除退房赔偿款18，891，252元以外，其余均无不当，本院予以维持。江山公司应付款为179，055，878.78元，扣除双方无争议的已付款168，918，260.63元，尚应支付秋涛公司10，137，618.15元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
维持上海市第一中级人民法院(2008)沪一中民二(民)初字第6号民事判决第三项；
变更上海市第一中级人民法院(2008)沪一中民二(民)初字第6号民事判决第一项为“上海江山大厦房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付上海秋涛房产咨询有限公司人民币10，137，618.15元”；
变更上海市第一中级人民法院(2008)沪一中民二(民)初字第6号民事判决第二项为“上海江山大厦房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付上海秋涛房产咨询有限公司人民币10，137，618.15元之利息，按照中国人民银行同期贷款利率从2006年6月1日计算至本判决生效之日止”。
一审本诉案件受理费人民币252，323元，由上海秋涛房产咨询有限公司承担人民币184，299元，上海江山大厦房地产有限公司承担人民币68，024元。本诉财产保全费人民币5,000元，由上海江山大厦房地产有限公司承担。反诉案件受理费人民币35,895元，反诉财产保全费人民币5,000元，共计人民币40，895元，由上海江山大厦房地产有限公司承担。审计费人民币20万元，由上海秋涛房产咨询有限公司和上海江山大厦房地产有限公司各半承担。二审案件受理费人民币282，067.21元，由上海秋涛房产咨询有限公司承担人民币167，730.85元，上海江山大厦房地产有限公司承担人民币114，336.36元。
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