（2009）沪高民一(民)终字第37号(3)
2005年下半年初，因江山公司未按时取得预售许可证，“江山大厦”发生了已签订认购协议的部分业主们要求退房之事，秋涛公司法定代表人金素梅与江山公司副总经理费守清前往温州处理业主退房事宜。
2005年8月2日，秋涛公司向各小业主出具《确认书》（由金素梅于8月3日签字），内容为：秋涛公司与各位业主协商，就“江山大厦”的认购协议作如下补充确认：1、大堂问题。“江山大厦”南大堂用于办公楼，北大堂用于商场，根据市规划局及消防局有关规定，两大堂不能混用。2、按揭问题。自2005年8月1日至2006年5月31日期间，如开发商获得银行按揭贷款，该时段内的按揭本息由秋涛公司垫付，各业主按揭贷款自2006年6月1日起还本付息，上述情况视银行实际放款日起计算，如秋涛公司在上述时段内为各业主垫付按揭贷款，该垫付的贷款由各业主自2006年6月1日起两年之内还清给秋涛公司。原秋涛公司承诺的“江山大厦”于2005年4月28日开盘，现推迟于2005年7月29日开盘事宜取得了各位业主的谅解，各业主承诺不再追究秋涛公司的违约责任。3、包租问题。秋涛公司承诺自“江山大厦”交房后3个月起包租3年，每年投资回报率8％（税后）纯收入，三年后双方各自另行协商。4、已订购的业主须在2005年8月10日前分期分批签订预售合同，否则整个价格体系将会混乱，秋涛公司也无法维护各位业主的认购权益，最终各方都将受到伤害。在各位业主基本上都签订预售合同的前提下，销售底价问题原则上定为25,000元/平方米（个别关系户以及一次性付款给予优惠的除外）。5、如个别业主确有其他想法，而且在规定时间内即2005年8月10日前又无确切答复，秋涛公司不再保留房源，有权将该套房屋出售，并把出售款项退还给业主，但承诺不低于原购房价格。江山公司副总经理费守清作为鉴证人在《确认书》上签字。
该《确认书》未得到小业主们认可，之后部分业主选择继续购房，部分业主仍要求退房。2005年8月3日，秋涛公司法定代表人金素梅（甲方）与退房业主们（乙方）分别签订了《回购协议书》，内容为：一、乙方认购的江山大厦，由于规划、消防原因，实测面积小于认购面积百分比较多，现由甲方回购，回购期限为三个月，回购每平方米单价在原认购单价基础上加3,000元。二、由于实测面积小于认购面积比较多，减少的面积乙方当时多支付的房价款利息，甲方向乙方支付3,000元的补偿金。三、甲方在回购期限内将乙方已支付的房价款及3,000元/平方米差价部分的房款一次性支付给乙方，逾期支付需承担房价款每日千分之五的违约金。四、原认购协议书中甲、乙双方所有的责任与义务自动解除。上述回购协议上均由江山公司的副总经理费守清作为见证方签字。对此，退房业主们出具了《江山大厦退房及退房赔偿情况说明》，内容为：“因江山公司在尚未取得预售许可证的情况下收取了按认购总价将近40％的购房款，后来未按约定时间把认购房屋正式预售给我们，使我们遭受巨大损失。经过多次协商，江山公司补偿给我们部分损失费（附退房补偿清单），根本无法弥补我们的实际损失，且江山公司无诚信可言，退房款和补偿款一拖再拖才给我们。在此期间，江山公司反复利用我们的购房资金低价收购江山大厦房产权益，对此全体退房者保留追究的权利”。在秋涛公司所附的《江山大厦退房及退房赔偿款清单》中列明，退房回购协议共42份（包含倪建祥、陈美霞1901－1909室算1份），原认购总价155,993,000元，原已付楼款52,416,570元，退房回购总价180,652,696元，退房赔偿款24,658,912元（即秋涛公司在每套房屋的每平方米单价基础上分别加价1,000元至4,000元不等，多数为单价基础上加价3,000元左右予以回购）。对此退房赔偿款江山公司不予认可。
2005年11月30日，江山公司向扬盛公司出具《承诺书》，内容为：江山公司郑重承诺于2005年12月15日前退还秋涛公司人民币1,300万元退房款用于退还退房客户。目前，江山公司主要资金来源为客户按揭款项及日后售房款，江山公司明确表示，上述款项全部用于秋涛公司退还给客户退房款，不挪作他用。如江山公司挪作他用，江山公司愿意承担违约金按总未付款项的每日千分之十计算，并对违约造成的后果负全部责任。
2006年3月30日，江山公司（甲方）与秋涛公司（乙方）签订了《江山大厦包销补充合同》，约定：1、江山大厦7－20层包销合同条款不变，每平方米包销价为15,000元，另乙方每平方米按2,700元现金返甲方，甲方开出收据。2、原江山大厦3－6层合同包销价每平方米28,500元，现甲方自行销售，销售价按每平方米32,000元，其销售利润每平方米3,500元由甲方返乙方。3、江山大厦7－20层的小业主赔偿款及3－6层装修补偿款，双方一致同意由甲方补偿乙方2,200万元。4、协议签订后，甲方同意分两次支付乙方以上款项，总计5,000万元，其中：第一次在本合同签订后开出2,800万元（扣除5.56％税金）期票，实际支付时间以百思买公司第一次款到甲方后即付（大约时间为2006年4月15日左右），同时开出2,200万元（扣除5.56％税金）期票，实际支付时间以百思买公司第二次款到甲方后即付（大约时间为2006年5月20日左右）。江山大厦裙楼包销合同按原合同7.1条款支付溢价部分的完税发票。5、双方同意7－20层的包销款在5月底前全部结清，多退少补。
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