（2009）沪高民一(民)终字第37号(4)
2006年10月20日，秋涛公司与江山公司签订了《江山大厦七－二十层预售合同交接书》，秋涛公司将7－20层（不包括16层）的预售合同交付给江山公司，总计117套房屋，合同面积18,162.66平方米，总价款390,587,641.70元，佣金69,108,559.70元，扣除5.56％税收，实际金额65,266,123.78元。并注明：自上述预售合同交接完成后，秋涛公司不再存有任何江山公司房产预售合同。
2007年2月1日，秋涛公司与江山公司制作了《对帐计算表》：1、主楼7－20层（不包括16层）总销售金额390,587,641.7元，面积18,162.66平方米，均价21,504.98元，扣税前金额69,108,559.7元，扣除5.56％税，扣税后金额65,266,123.78元；2、裙楼2,800万元，扣除5.56％税，扣税后金额26,443,200元；3、7－20小业主赔偿款及3－6层装修补偿款2,200万元，扣除5.56％税，扣税后金额20,776,800元；4、2102号、1905号、1402号，扣税后金额97,930元。合计扣税前金额119,108,559.7元，扣税后金额112,584,053.78元。
2007年2月1日，秋涛公司与江山公司签署《本票、支票及贷记凭证往来核对数》，确认江山公司于2005年5月12日至2006年8月30日以本票、支票及贷记凭证等形式共支付给秋涛公司款项125,787,596.63元，扣除秋涛公司于2005年4月5日借给江山公司的340万元后，净付给秋涛公司款项为122,387,596.63元。
2007年2月1日，秋涛公司与江山公司又签署《秋涛公司（金素梅）与江山公司欠条核对单》，内容为：经核对，秋涛公司（金素梅）于2005年8月至2006年3月共向江山公司开具欠条合计金额为46,530,664元。该份《欠条核对单》中所述之款项系指秋涛公司从购房小业主处收取的后续购房款，按包销合同约定购房款本应江山公司收取，但因发生小业主退房事件而江山公司原收取的认购款已用于收购百业信公司及百鑫公司的在建工程项目权益，无款可退，故由秋涛公司将购房小业主支付的后续购房款直接用作返还退房小业主的认购款，未入江山公司帐户，并以秋涛公司向江山公司出具欠条的方式挂帐，以便最终结算中冲抵。
因双方存在争议，秋涛公司提起本案诉讼，请求判令：一、江山公司支付秋涛公司“江山大厦”7－20层（16层除外）的商品房包销佣金37,603,488元；二、江山公司支付秋涛公司逾期付款违约金4,501,137.51元（按每天万分之二点一，自2006年5月30日起暂计算至2007年12月30日止，共计19个月，要求计算至判决生效之日止）；三、江山公司返还被扣除的部分佣金即5.56％营业税款，共计3,842,435.92元。审理中秋涛公司表示保留第三项要求返还营业税款之诉请，本案中不主张。江山公司则反诉，请求判令：一、秋涛公司交付江山公司购房款7,467,307.85元；二、秋涛公司支付江山公司利息1,102,753.36元（从2006年6月1日起暂计至2008年7月29日止，要求计算至判决生效之日止）。
双方争议的事实：一、关于退房款及赔偿款。
审理中，原审法院根据秋涛公司的申请，通过上海市高级人民法院委托上海沪中会计师事务所有限公司对秋涛公司支付退房款及赔偿款的情况进行审计，并出具了审计鉴定报告，经审计秋涛公司支付（含金素梅个人支付）的退房小业主款项合计44,158,582元，其中房屋认购款30,959,526元，赔偿款12,591,736元，支付原因不明款项607,320元。这些支付款虽然存在支付手续不完整，但支付行为存在。2、经审计用房屋销售款支付的退房小业主的款项16,441,944元，其中房屋认购款10,142,428元，赔偿款6,299,516元。这些支付行为未通过会计核算，收付手续不完整，但秋涛公司提供了相应的资料予以证实。3、江山大厦19层的房屋退赔款合计1,060万元，其中认购款4,818,207.06元，赔偿款5,781,792.94元。因秋涛公司与江山公司双方对4,818,207.06元是否属于房屋认购款存在争议，依据现有的资料无法确定19层的房屋退赔款，故该房屋退赔款未包括在已支付的金额内。4、由江山公司收回秋涛公司开具的房屋认购款的收据，用于抵扣房款的房屋退赔款合计6,977,935元（方明704－709室认购款572万元，李俊敏认购款1,257,935元）。审计单位说明：第1项中支付原因不明的款项607,320元应剔除，不作为退赔款；第3项中1,060万元无法确定是否属退还的认购款及赔偿款，故予以单列；第4项属江山公司的退款，与秋涛公司无关。
二、关于2,200万元的组成及其中是否包含7－20层退房小业主的赔偿款问题。
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