（2009）沪高民一(民)终字第37号(7)
江山公司提供了陈碧芳的电话录音及陈碧芳丈夫陈志勤的询问笔录。陈碧芳电话录音的内容不清楚。陈志勤称已全部付清房款，是付售楼处工作人员的，收据换了发票。
审理中陈志勤向法院作出证词称，147万元原定按揭，后按揭未办理下来，故实际支付了现金，由江山公司开具发票，故款项已经付清。
陈碧芳、陈志勤、陈晶晶曾因江山公司未与其办理房屋过户手续而提起诉讼，要求办理过户手续。江山公司抗辩理由同杨冰洁一案，不同意过户。该案中陈碧芳表示，电话录音是江山公司有关人员采取的引诱陈述，不予认可。徐汇法院于2008年5月16日作出（2008）徐民三（民）初字第247号民事判决，认定理由与杨冰洁案相同，判令江山公司办理1703室的房屋过户手续。判决后江山公司不服提起上诉，一中院于2008年8月20日作出（2008）沪一中民二（民）终字第1874号民事判决，驳回上诉，维持原判。
5、陈建良的1404室。2006年3月陈建良等与江山公司签订预售合同，总价3,149,250元。2006年7月4日江山公司开具实收金额1,649,250元的发票。2006年12月26日江山公司向陈建良发出《再次催告函》，要求支付3,149,250元。2007年12月21日江山公司又发出《支付房款及补差款的通知函》，要求支付3,149,250元、补差款44,650元及违约金。陈建良的1404室系委托其姐姐陈美霞购买，房款由陈美霞经手。
审理中陈美霞向法院作出证词称，陈建良系其弟弟。已经支付的购房款1,649,250元是其交付现金给江山公司的，由江山公司开具收据，后来用收据换了发票；其余150万元说好办理按揭，按揭手续也已齐全，但江山公司至今仍未办理，故尚未支付。
6、张超的1205室。2005年12月13日张超与江山公司签订预售合同，总价3,886,425元。2006年2月16日江山公司开具实收金额1,946,425元的发票。2006年12月26日江山公司向张超发出《再次催告函》，催讨未付的194万元。2007年12月21日江山公司又发出《支付房款及补差款的通知函》，要求支付194万元及房屋补差款。审理中张超父亲张炜承认194万元需办理按揭，因按揭手续未办故款项未付。
原审法院认为，秋涛公司与江山公司就江山大厦主楼、裙楼所签订的包销合同及其补充合同是双方的真实意思表示，应为合法有效。现包销事项已经完成，双方应结算相关费用，根据实际的履行情况，所涉及的费用包括佣金、裙房销售利润及补偿款、包销合同保证金、退房款及赔偿款、贴息、秋涛公司收取的后续销售款等等，逐一分述如下：
一、佣金、裙房销售利润及补偿款。根据双方于2007年2月1日所作的《对帐计算表》，江山公司应支付秋涛公司主楼7－20层（不包括16层）佣金69,108,559.7元，扣除5.56％税，扣税后金额65,266,123.78元；裙楼销售利润2,800万元，扣除5.56％税，扣税后金额26,443,200元；7－20小业主赔偿款及3－6层装修补偿款2,200万元，扣除5.56％税，扣税后金额20,776,800元；2102号、1905号、1402号补偿款扣税后金额97,930元，合计扣税前金额119,108,559.7元，扣税后金额112,584,053.78元。对上述款项双方均予以确认。
二、包销合同保证金。在江山公司与扬盛公司签订的《房产代理收购协议书》中，双方明确扬盛公司系代理江山公司收购在建工程房产权益，江山公司并承诺扬盛公司与被收购方签署的转让协议之权利义务及违约责任由其承担。由此可见，虽然形式上系由扬盛公司从百业信公司、百鑫公司受让项目权利后再转让给江山公司，但实质上扬盛公司系代江山公司向百业信公司、百鑫公司收购在建工程项目权利，两次转让仅是形式，扬盛公司收付款项也只是过帐。根据包销合同约定，秋涛公司应支付江山公司包销保证金3,000万元，实际履行中此笔款项系扬盛公司代付，并直接支付给百鑫公司用于收购房产权益，扬盛公司已出具《承诺书》表示此款项系代秋涛公司支付的包销合同保证金，由江山公司与秋涛公司结算，其不主张返还。而江山公司与秋涛公司2005年5月17日签署的《〈江山大厦〉帐目核对情况说明》即是对收购款项的确认，说明江山公司亦确认与秋涛公司之间进行结算。根据双方签署的《〈江山大厦〉帐目核对情况说明》，秋涛公司代江山公司支付收购款1.92亿元和中介费500万元，其中向客户收取的认购款93,180,129元，江山公司支付7,970万元，秋涛公司向江山公司支付的包销保证金24,119,871元。原审法院认为，三笔款项中江山公司支付7,970万元是明确的，而其余两笔即包销保证金与40％认购款均系秋涛公司（扬盛公司）直接支付给百业信公司及百鑫公司，未入江山公司的帐户，故秋涛公司的包销保证金虽然支付了3,000万元，实际对帐中却需根据40％认购款的数额予以调整，即1.97亿元收购款中扣除江山公司支付的7,970万元外其余11,730万元为秋涛公司的代付款，而秋涛公司的代付款中40％认购款系秋涛公司本应移交给江山公司的款项，扣除40％认购款后的款项才是秋涛公司实际的包销保证金数额。双方原先对帐中确认40％认购款为93,180,129元，但经核对其中数据有误，审计报告中亦指出方明实际支付认购款572万元，退房款亦为572万元，但秋涛公司与江山公司却按697万元结算，多算了125万元，故应予更正，即40％认购款为91,930,129元，而实际的包销保证金为25,369,871元，此笔保证金应由江山公司返还秋涛公司。
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