(2009)浙民提字第52号(2)
中艺公司不服一审判决，向杭州中院上诉称：（一）一审法院认定事实错误。1、中艺公司参加杭州中院委托的公开拍卖，竞得案涉房屋。2004年6月，杭州中院将案涉房产裁定归中艺公司所有。然因开发商和房管部门原因，该房产中的800余平方米至今仍被中国农业发展银行浙江省分行（以下简称省农发行）占用，杭州中院曾限期该行腾空所占房产，也明确省农发行所占的800余平方米房产为裙房第五层的一部分。但由于该行提出异议，杭州中院未作裁决，导致案涉房产的电梯、空调等不能使用，故杭州中院未能将案涉房产交付中艺公司。2、双牛大厦大部分业主确实已经使用，但与国家的法律、法规关于“物业未竣工验收或者验收不合格的，不能交付使用”的要求相违背，一审法院从公证的现场照片以及当事人的相关陈述中确定，中艺公司对该拍得房产进行了接收，是错误的。从公证的现场照片看，案涉房产中摆放有餐桌椅、煤气灶具等物品，但这并非中艺公司所为。杭州中院至今未能将案涉房产交付中艺公司。（二）一审法院适用法律不当，案涉房产虽归中艺公司所有，但尚未交付使用，故中艺公司并非物管意义上的业主，双牛大厦业主委员会与物业公司签订的物业管理服务协议对中艺公司无约束力。因此，本案不适用《中华人民共和国民法通则》的有关规定，应适用国务院《物业管理条例》第42条、浙江省《物业管理条例》第25条、杭州市《物业管理条例》第42条的规定。请求：1、撤销一审判决。2、驳回物业公司诉讼请求。3、由物业公司承担一、二审诉讼费用。
物业公司针对中艺公司的上诉辩称：中艺公司是案涉物业产权人。根据杭州中院（2002）杭法执字第283、307号民事裁定书，中艺公司在2004年6月22日取得双牛大厦裙房第五层房产所有权及相应土地使用权，自此，中艺公司已是案涉物业的所有权人，并且也接受和使用案涉房屋。中艺公司的房屋是否有小部分被案外人占用，与本案无关，并不能因此而否定中艺公司是案涉房屋的产权人的身份。只要是物业产权人，就应对物业公司在物业所在小区提供的物业服务承担按合同约定标准缴纳物业管理费的义务，物业管理合同对双牛大厦全体业主均具有约束力。物业公司在2005年5月1日依约进驻双牛大厦并开展服务工作至今，认真履行了合同约定的义务。一审法院根据约定的缴费标准判令中艺公司支付物管费并无不当，要求驳回中艺公司的上诉，维持原判。
杭州中院二审经审理认定的事实与一审查明的事实一致。另查明，2007年3月，杭州中院执行庭曾向省农发行发出限期腾空占用房屋的通知，要求其腾空占用的五层A、B座中的部分房屋。之后，省农发行向杭州中院执行庭提出异议。同年8月20日，中艺公司向杭州中院执行庭提出报告，要求解决房屋被占用的情况。11月5日，杭州中院执行庭出具函件，明确因上述问题造成中艺公司竞得的房产无法实际取得和使用。
二审法院认为：本案中，虽然双牛大厦的房产因开发商的原因，至今仍无法办理房屋权属证书，但物业公司在与杭州双牛大厦业主委员会签订双牛大厦临时物业管理委托协议后，其已根据上述委托协议投入人力、物力对双牛大厦实施了物业管理，即双牛大厦业主或物业使用人已实际享受了物业公司提供的物业管理服务，故该服务协议对双牛大厦的业主具有约束力。在通常情况下，双牛大厦的业主或物业使用人应当按照合同的约定向物业公司支付物业管理费及其他相关费用。本案中，中艺公司通过参加拍卖，竞得了双牛大厦裙房第五层房产（约3085.14平方米）所有权的事实是明确的。而对于中艺公司作为双牛大厦的业主是否应缴纳物业管理费问题。二审审理过程中，物业公司提交了中标通知书、管理服务合同、备案受理单、照片、营业执照、煤气管理安装协议、（2007）杭钱证民字第4416号公证书、拍卖特别须知及（2002）杭法执字第183、307号民事裁定书等作为证据。其中中标通知书、管理服务合同、备案受理单，证明了物业公司已为双牛大厦提供了物业管理服务；照片、营业执照、煤气管理安装协议，证明了部分业主已实际使用了双牛大厦的房屋；（2007）杭钱证民字第4416号公证书，证明了双牛大厦裙房第五层房屋的现状；拍卖特别须知、（2002）杭法执字第183、307号民事裁定书，则证明了中艺公司已系双牛大厦裙房第五层房产的实际所有人。中艺公司对其系双牛大厦裙房第五层房屋业主的事实并无异议，但其认为并未实际取得与使用上述房屋。二审审理中，中艺公司提交了照片、2007年8月20日的报告及杭州中院执行局函作为证据来支持其上述主张。其中杭州中院执行局函，已明确表示中艺公司对竞得的房产无法实际取得和使用。由于中艺公司是通过拍卖方式取得上述房产，而杭州中院执行局作为该双牛大厦裙房第五层房产的委托拍卖人，其负有向买受人移交拍卖标的物的义务，其对该房屋的移交情况应当是最为了解和熟悉的。虽然物业公司又提交了照片六张、委托书、身份证、会议签到表、会议通知、报告、情况说明、名片、大厦照片、商品房购销合同、案涉物业所在楼层平面图、双牛大厦五、七层平面结构图、场地租用协议作为反驳证据，但该些证据能证明中艺公司已经以业主身份参与业主委员会的相关事宜，却不能证明中艺公司已对双牛大厦裙房第五层房屋取得了实际控制权，即该些证据的证明力不足以否定杭州中院执行局函的证明效力。至于物业公司提出的对场地租用协议中“楼永茂”签名的真实性进行鉴定的申请，因其无法提交原件，故不予准许。因此，中艺公司虽已竞得了双牛大厦裙房第五层房产的所有权，但其由于客观原因而未能实际取得和使用，即法院未将其竞得的房屋实际予以移交，中艺公司属于不具有房屋使用条件的业主，其与那些已实际使用房屋或具备使用条件但因自己的原因而未使用房屋的业主存在根本性的区别，而后一类业主才是应当承担缴纳物业管理费义务的主体。综上，根据本案的特殊情况，中艺公司虽具有业主身份，但因客观原因尚不能完全行使业主对其所有的物业应当享有的权利，故对物业公司要求中艺公司支付物业管理费及相关费用的诉讼请求，不予支持。当然，之后，如果中艺公司完全取得了该房屋的控制、使用权或就目前条件先行对剩余部份房屋予以实际使用时，中艺公司就应当承担缴纳相应物业费用的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，杭州中院于2008年2月21日作出（2007）杭民一终字第2004号民事判决：一、撤销下城法院（2007）下民一初字第927号民事判决。二、驳回物业公司的诉讼请求。一审案件受理费3077元，由物业公司负担。二审案件受理费6154元，由中艺公司负担。
总共4页
[1] 2
[3] [4] 上一页 下一页