(2009)浙民提字第52号(4)
2008年2月28日，杭州中院作出（2007）杭执监字第25号民事裁定书，记载：就委托拍卖标的物双牛大厦裙房第五层平面图灰色待售部分范围与省农发行在杭州市房地产交易所登记备案的商品房购销合同和第五层的建筑设计图中省农发行购买房屋的区域没有重叠，与省农发行占有、使用的主楼第五层和裙房第五层部分房屋也没有重叠。对双牛大厦裙房第五层的拍卖程序合法。向省农发行发出的限期腾空占用房屋的通知不当，裁定予以撤销。中艺公司不服该裁定，向本院提出执行申诉。本院已立案审查，但至今未审结。
2008年8月13日的（房屋）交付笔录记载：杭州中院向中艺公司交付了双牛大厦房屋。中艺公司、省农发行、物业公司等派员参加。号码为02450579的发票记载：中艺公司向物业公司交纳了2008年8月20日至11月19日的物业费。
本院认为：本案再审争议焦点为中艺公司作为人民法院在执行程序中拍卖房屋的买受人，应从取得该房屋所有权之日还是实际占有、使用房屋之日支付物业费，以及中艺公司实际占有、使用房屋时间问题，本院结合已查明的案件事实和相关法律规定，作以下分析认定：首先，关于支付物业费的起始日期，在一般情况下，房屋所有权人应按约定支付相应的物业费。但在本案中，由于案涉房屋系人民法院在执行程序中依职权拍卖的在建建筑，不同于一般的房屋买卖。中艺公司自竞得案涉房屋至今，未取得该房屋所有权证和土地使用证，这并不妨碍其成为该房屋所有权人，但中艺公司成为权利人之时，尚不能当然推定其已实际占有、使用了案涉房屋，尤其是案涉房屋在拍卖时属在建工程，拍卖后又与省农发行存在权属争议的情况下，更不能得出中艺公司成为案涉房屋所有权人之时即已实际占有、使用案涉房屋。依据我国法律规定精神，中艺公司在竞得房屋所有权后，至其实际占有、使用案涉房屋期间，中艺公司不应承担物业费，其应从实际占有、使用房屋之时按约定承担物业费。其次，关于中艺公司实际占有、使用房屋时间问题，物业公司在本案诉讼中提出的证据虽能证明中艺公司在2008年8月13日之前曾以业主身份参与双牛大厦的一些活动，但该些证据无法证明中艺公司已实际占有、使用案涉房屋的事实；而其中的公证书，仅记载案涉房屋中放置了餐桌椅、煤气灶具等物品，物业公司认为是中艺公司的，中艺公司予以否认，本院认为，在没有其他证据佐证的情况下，该公证书所记载的内容不能证明中艺公司已实际占有、使用案涉房屋。依据杭州中院作出的（房屋）交付笔录，可以确定杭州中院是在2008年8月13日才将案涉房屋交付给中艺公司。该交付行为系决定拍卖案涉房屋的人民法院作出，真实性应予确认，故本院认定杭州中院将房屋交付给中艺公司的时间为中艺公司实际占有、使用案涉房屋时间，即2008年8月13日。由于物业公司在本案诉讼中提出的诉讼请求为中艺公司支付2005年5月1日至2007年4月30日期间的物业费及相应的滞纳金，该期间在2008年8月13日之前，故物业公司的前述诉讼请求不能得到支持。至于人民法院对中艺公司与省农发行间纠纷处理结果，本院认为已不影响本案处理。综上，物业公司的再审请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审法院实体处理并无不当，可予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持浙江省杭州市中级人民法院（2007）杭民一终字第2004号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 松 杰
审 判 员 卢 世 昌
代理审判员 田 建 萍
二○○九年九月九日
本件与原本核对无异
书 记 员 李 文 丽
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